「喬王，我買的預售屋年底要交屋了，請問有沒有辦法降低房貸的月付金啊?」
小饅頭(化名)是我15年前聽講座時認識的朋友，多年不見的她最近突然私訊問我買房的事情。
透過電話進一步了解後，才知道她的先生前陣子在新北市XX重劃區買了730萬的預售屋，建商告訴他們買房之後，貸款每個月大約還款2.2萬元左右。
然而，她先生的月收入只有3萬元左右，而她自己的薪水也不高，每個月還款2.2萬元對他們夫妻來說其實負擔並不小!
正當她頭痛傷腦筋時，突然想起喬王這個多年不見的朋友，近幾年好像神經病一樣地無私分享買房相關的文章，所以想說或許可以找我諮詢。
「喬王，想要降低每個月的房貸壓力，真的有辦法做到嗎?」
恩…其實是有的!
喬王特別摘錄了我的線上課程「買房必知，告別無殼蝸牛的銀行貸財術」中的幾個方法，不藏私地和大家分享以下四個方法，希望對大家買房有些幫助。
先說一下結論 ：
1. 效果：寬限期 > 延長期限 > 本金攤還改回本利攤還 > 降低利率
2. 副作用：寬限期 > 延長期限 > 本金攤還改回本利攤還 > 降低利率
文章目錄
方法1：降低利率
想要降低每月攤還金額，一般人最直覺的方式就是降低利率。
以500萬房貸，利率1.6%，20年期限為例，每個月需攤還24,358元；如果利率降到1.58%，每個月需攤還24,312元。
你有發現嗎? 500萬房貸，降低利率幅度0.02%，每月只省下46元，連吃一個便當的價錢都不到!
有個簡單又好記的方法，可參考如下：
每100萬元，降低利率0.1%，月付金降低不到50元
每500萬元，降低利率0.02%，月付金降低不到50元
通常篩選完各家銀行方案後，利率差距大概都在0.05%以內，但很多人會為了這一點點的利率而感到糾結。
但老實說，透過調降利率，對於省下月付金的幫助其實是很有限的。
方法2：本金攤還改為本利攤還
一般人還款都是採用本金和利息一起攤還，也就是所謂的本利攤還。
但少數人為了省下利息而改用本金攤還，導致還款速度變快，還款壓力增加。
以500萬房貸，利率1.6%，20年期限為例，本利攤還方式則是每月攤還24,358元，而本金攤還方式的第一個月要攤還27,500元，足足多了3,142元!
所以，只要你不選擇本金攤還，就可以讓自己第一個月少負擔3,142元的壓力 (後續的金額差距會愈來愈小)。
補充說明：
銀行通常都是預設本利攤還，所以除非你一開始選擇本金攤還，才有可能透過此方法降低每月攤還壓力，此方法的副作用就是可能增加負擔的總利息。
進階閱讀：本金均攤好？本息均攤好？買房子不一定要這樣還款，5個觀點破解等額本金還款的迷思！
方法3：申請寬限期
什麼是寬限期？
寬限期的全名是本金寬限期，它是指寬限期的期間，只需繳利息，不用還本金，所以可以降低寬限期間的還款壓力。
以500萬房貸，利率1.6%，20年期限為例，每個月只需要還6,667元的利息。所以透過申請寬限期，每個月可降低33,921元，是降低還款壓力最快速也最顯著的方法!
不過要注意的是，當寬限期結束後，每月攤還金額會大幅提高到26,657元，所以算是有副作用的降低月付金方法，除非你能保證未來收入可以增加，不然使用之前請務必審慎評估!
方法4：延長還款期限
一般人以為房貸只能貸款20年，但其實房貸也可以申請30年，甚至是40年的期限!
以500萬房貸，利率1.6%為例，20年期限每月應攤還24,358元，30年期限每月應攤還17,497元，40年期限每月只需攤還14,110元。
如果需要試算不同期限、不同利率的朋友，可以直接查詢下方的速算表 (以每100萬的本金攤還金額來計算):
(若手機無法正常顯示，可點選貸款本金利息攤還快速試算表)
所以，透過延長還款期限，每個月降低了1萬元，算是效果顯著但副作用低的還款方法，唯一的副作用大概就是可能會增加還款的總利息吧!
PS: 不少人會批評延長房貸會增加還款的總利息，但魚與熊掌本來就很難兼得，如果想要透過降低月付金，減少還款壓力並提升生活品質，付出的代價通常就是提高還款總利息
由於小饅頭這對夫妻的薪資不是很高，手頭資金又不太夠，預計交屋之後應該手頭會非常緊，所以喬王綜合評估了他們的收入/支出/資產/負債之後，直接告訴他們第4種方法讓他們參考。
假設他們能夠順利申請到30年或40年房貸，每個月的還款壓力有機會可以減少7,000~10,000元，應該可以有效地幫助他們度過交屋後的難關。
不過，30年或40年房貸其實沒有這麼容易申請，如果你對於超長年限房貸有興趣，可再參考30年、40年房貸真有那麼恐怖？一分鐘讓你看懂30年、40年房貸真相這篇文章囉!
總結
- 延長期限：如果想要降低月付金，延長期限是效果相對顯著，副作用又較低的方法。
- 寬限期：雖然寬限期間只需繳利息，可以大幅降低負擔，但寬限期滿若無法續約，每月負擔會增加很多。
- 本利攤還：銀行原本都是採用本利攤還，如果改採本金攤還，初期每月負擔會變得比較大。
- 降低利率：一般人喜歡爭取降低利率，但降低利率對於降低月付金的效果其實很有限。
希望大家看完這篇之後，都能了解降低月付金的方法，降低你的還款壓力! 也歡迎你分享這篇文章，提供給面臨房貸壓力的朋友當參考！
看完這篇後，不知大家是否還有其他想法呢？
如果你有任何想法，或歡迎在下方留言區或FB粉絲頁討論與交流囉！
如果想要獲得更多投資理財或房地產的相關資訊，歡迎點選加入LINE好友按鈕，即可獲得更豐富的即時資訊！
如果覺得這篇文章不錯，也歡迎分享給朋友看，並且按讚追蹤唷！
進階學習管道
1. 買房必知，告別無殼蝸牛的銀行貸財術: 喬王在Hahow好學校平台有一堂線上課程，免費註冊後即可免費試聽單元四，千萬別錯過囉！http://hahow.in/cr/joe-wang
2. 如果想要系統化學習不同的房地產投資知識，可點選以下圖片閱讀：
延伸閱讀
- 貸款條件的3大公式，讓你一次搞懂！
- 30年、40年房貸真有那麼恐怖？一分鐘讓你看懂30年、40年房貸
- 提前還房貸？不懂銀行遊戲規則，小心被罰高額違約金！
- 你還在幫房東繳房貸？4個方法幫你客觀評估：究竟是買房好？
- 買房要挑戶數多或戶數少的社區？原來關鍵不在於戶數多寡
- 想買房卻不知合理房價？估價資源大公開，看完後你也能變成估價大師
- 房貸專案好複雜、好難選？３種房貸類型大拆解，輕鬆挑出適合你的好貸款！
- 本金均攤好？本息均攤好？買房子不一定要這樣還款，5個觀點破解等額本金還款的迷思！
- 買房要挑戶數多或戶數少的社區？原來關鍵不在於戶數多寡，重點要看這個…
