不動產投資信託REITs是什麼?不買房,也能當房東?買台灣與美國REITs之前,請注意這些事!

不動產投資信託REITs是什麼?

你想要投資房地產,但沒有足夠的資金、時間或專業知識,或者懶得管理房客、處理修繕,該怎麼辦呢?

別擔心,不動產投資信託 (REITs) 也是一種選擇!

什麼是REITs呢?簡單來說,它就像是股票,只是它投資的對象是房地產

這篇文章將和你說明REITs的定義、運作方式、3大種類、優缺點,以及常見的台股與美股REITs。

補充說明:由於美國REITs後來納入S&P 500成份股,且呈現高度相關,波動可能比股市大,以資產配置的角度來看,未必需要納入REITs來做資產配置

延伸閱讀
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不動產投資信託基金REITs定義

不動產投資信託 (Real Estate Investment Trusts;REITs),是一種可以讓投資人間接投資在房地產市場的工具。

它將不動產證券化,所以就算是小資族,也能投資不動產。

REITs 持有的房地產有很多類型,譬如辦公大樓、購物中心、酒店、公寓等,它必須把大部分的收入分配給投資人當股息,以符合REITs的特殊稅務規範,因此投資人具有穩定的配息。

REITs 的種類:權益型/抵押權型/混合型

REITs可以分為三種類型:

  • 權益型:房地產持有型 REITs
  • 抵押權型:抵押貸款型 REITs
  • 混合型 REITs
REITs分為三種類型:權益型、抵押權型、混合型
英文Real Estate Investment Trust (簡稱REITs)
中文不動產投資信託
類型權益型、抵押權型、混合型
標的辦公大樓、購物中心、酒店、住宅大樓、百貨公司、旅館、購物中心、物流中心…等等

#權益型REITs:當房東

權益型 REITs (Equity REITs),是把資金直接投資在實體不動產,擁有不動產的所有權,主要收入是租金收入,或者是買賣賺價差。

優點:
● 投資並持有房地產
● 長期增值空間大
● 穩定性較高

缺點:
● 配息較抵押權型REITs少

#抵押權型REITs:當金主

抵押權型 REITs (Mortgage REITs),是把資金借給需要這筆錢的不動產開發公司,或者投資「不動產抵押貸款」,或是「不動產抵押證券 (MBS)」,來賺取中間的利差或手續費。

至於抵押證券,又分為住宅地產抵押證券(RMBS)和商業地產抵押證券(CMBS)兩種,大部分都是屬於RMBS。

優點:
● 投資抵押貸款及證券
● 配息較權益型 REITs 高

缺點:
● 長期增值空間小
● 對利率很敏感,股價波動較大

#混合型REITs

混合型 REITs (Hybrid REITs),同時混合了權益型和抵押權型,由基金經理人依照市場變化來調整比例。

三者的比較如下:

類型權益型REITs抵押權型REITs混合型REITs
英文Equity REITsMortgage REITsHybrid REITs
運作方式直接購入及經營不動產借錢給不動產公司
或投資抵押貸款/證券
權益型 + 抵押權型
收益來源1. 租金收入
2. 資本利得
1. 貸款利差收入
2. 貸款手續費
1. 租金收入
2. 資本利得
3. 貸款利差收入
4. 貸款手續費
收益影響因素1. 經營績效
2. 不動產景氣狀況
市場利率1. 經營績效
2. 不動產景氣狀況
3. 市場利率
特色● 投資並持有房地產
● 長期增值空間大
● 穩定性較高
● 配息較少
● 投資抵押貸款及證券
● 配息較高
● 長期增值空間小
● 股價波動較大
混合權益型 + 抵押權型

REITs優缺點有哪些?

#REITs優點

相較於直接購買不動產,REITs具有以下優點:

  • 流動性較高,可隨時買或賣
  • 分散風險,可投資不同房地產 (如商辦/商場/酒店等)
  • 投入資金低,小資族也能投資房地產
  • 時間成本低,不需要管理房地產
  • 不需要太多專業知識 (如裝潢、招租、管理等)
  • 有機會同時享有增值及租金收益

#REITs缺點

不過,相較於直接購買不動產,REITs其實也有不少缺點,譬如:

  • 當房價變成股價後,心情比較容易受影響,較難像房產一樣長期持有
  • 購買房產時若善用貸款,有機會用更低的利率,獲得更高的槓桿操作 (假設1000萬房子,頭期款200萬,可以開到5倍槓桿)
  • 因為配息高,所以課稅也高 (REITs基本上是一種財產信託,所以各國法令都有規定至少要把90%的收益分配給投資人,長期下來的增值空間較股票低)

要配置REITs嗎

以前很多人推薦資產配置要加入少部分的REITs,但因為以下2個原因,我認為不一定需要配置。

考量一:最大跌幅不輸股市

首先,REITs看似穩定,但在股市大跌時,最大跌幅甚至有可能高於股票。

金融海嘯時,美國不動產(VNQ)最大跌幅約-68%> 美國股市VTI最大跌幅約-51%

考量二:與股市高度相關

其次,不管是單一期間的平均相關性,或者是滾動相關性,近期REITs與股市都是屬於高度相關

早期研究REITs與股市為中度相關(0.3~0.7),但近期REITs與股市皆為高度相關(0.7以上)

為什麼會這樣?其中一個可能的原因,是REITs 於2001年10月首次踏入S&P 500成分股,2016年8月甚至成為S&P第11個產業板塊,所以與股市的相關性也愈來愈高 (但這無法解釋為何2014年前也是呈現高度相關)。

不過,相關性本來就不是固定的,未來REITs與整體股市的相關性是否會下降,就只能再繼續觀察了。

REITs與股票相關性
要配置REITs嗎

從下圖2010/1/1~2024/6/30的統計數據中可知,REITs與股市呈高度相關,波動性又比股市大,所以我認為資產配置的效果可能不如債券來得好。

既然股市中已有REITs成份股,倒不如把它當成是S&P 500的其中一個產業,不需要獨立出一個資產類別。

REITs風險

參考資料房地產業被納入標準普爾 500 指數——這對房地產投資信託基金意味著什麼標準普爾 500 指數中的 REITs

如何投資REITs?

如果想要購買REITs,有三種商品可以選擇:

  • REITs
  • REITs ETF
  • REITs基金
REITs是什麼

REITs基金非常多,而且手續費通常都比ETF高很多,因此這篇不會特別介紹,有興趣可以點選下方清單 (基金名稱內有「不動產」這三個字,通常就是REITs基金):

👉REITs基金清單列表

你想要投資海外ETF,卻不知如何開始嗎?被動投資已經多次被證明是一個簡單又長期有效的方法。

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台灣REITs與REITs ETF

#台灣REITs

台灣REITs目前有7檔 (其中1檔已於2023年下市),有些是年配息,有些則是半年配息。

你可能會好奇:

為什麼這些REITs有兩家公司名稱,而且還有R1或R2的代號?

這些REITs名稱有兩家公司,前面的公司名稱代表受託機構,後面的公司名稱代表不動產管理機構,以土銀富邦為例,實際負責不動產管理的是富邦建經,而土銀則是資金受託的公司。

R1代表每年配息1次,R2代表每年配息2次,不過晚期發行的王道圓滿R1、京城樂富R1不知為何沒有依循此項規則。

名稱
代號
配息頻率現金
殖利率
投資標的發行時間
土銀富邦R1
(01001T)
年配2~3%商辦、商場、住宅、國內 REITs2005/03/01
土銀富邦R2
(01002T)
半年配2~3%商辦、商場、旅館2005/09/23
兆豐新光R1
(01003T
)
年配2~3%商辦、百貨公司、商場、住宅2005/12/19
土銀富邦R2
(01004T)
半年配2~3%商辦、廠辦、海內外 REITs2006/04/06
兆豐國泰R2
(01007T)
半年配2~3%商辦2006/10/02
王道圓滿R1
(01009T)
半年配3~3.5%商辦、商場2018/06/15
京城樂富R1
(01010T)
半年配2~4%商辦、廠辦、購物中心、
旅館、物流中心、海外 REITs
2018/11/30

優點:
1. 台幣配息
2. 台灣購買、台幣交易較方便
3. 台灣REITs免課證交稅,股利採6%分離課稅,不用併入綜所稅

缺點:
1. 交易量小,流動性差
2. 風險較集中 (投資項目集中在商辦/商場)

由於台灣REITs的交易量小,流動性不佳,而投資項目又集中在商辦、商場 (遇到疫情時,風險就會很大),因此很少人購買,而我也不推薦。

補充說明:
兆豐新光R1已於2023/11/29清算下市,可參考相關新聞:帳面淨值200億元的新光R1 確定清算!兆豐新光R1自11月29日起終止上市

#台灣REITs ETF

由於REITs是單一房產公司,有可能存在個股風險,如果想要分散風險至多家公司,購買REITs ETF是一個好方法。

台灣目前發行的REITs ETF有3家:

  • FH富時不動產 (00712)
  • 群益道瓊美國地產 (00714)
  • 富邦全球入息不動產 (00908)

其中要注意的是,FH富時不動產屬於抵押權型,所以是當借貸金主,而不是投資實體不動產。

另外,台灣的REITs ETF的費用 (包括管理費與非管理費) 都偏貴,所以我建議購買美股REITs會比較划算。

ETF名稱FH富時不動產群益道瓊美國地產富邦全球入息不動產
ETF代號007120071400908
追蹤指數富時NAREIT抵押權型
不動產投資信託指數
道瓊美國房地產指數全球入息不動產
與基礎建設指數
成立時間2017/8/212017/10/202022/05/10
管理費0.3%0.85%0.65%
非管理費3.17%0.2%0.46%
持股數318530
成分股調整1年4次1年1次1年2次
配息季配
(1,4,7,10月)
季配
(2,5,8,11月)
季配
(2,5,8,11月)
類型抵押權型權益型權益型
整理者:喬王
資料時間:2023/04/25

補充說明:
管理費與非管理費參考MoneyDJ 2023/4/25的數據,由於費用可能會因為資產規模而調整,所以本文的數據僅供參考,詳情請見官網。

由於美國30%股利需要預扣30%稅,此項稅額會被歸類在非管理費項目,所以非管理費率會增加 (譬如00712非管理費顯示為3.17%)。

投信公會版的費用率沒有計入預扣稅,所以非管理費較低,但復華投信公開說明書有計入預扣稅,所以非管理費較高。

優點:
1. 台幣配息
2. 台灣購買、台幣交易較方便
3. REITs ETF可分散個股風險
4. 每年配息4次,適合想要多領配息的族群

缺點:
1. 管理費與非管理費的內扣費用高
2. 仍存在單一國家風險

美國REITs與REITs ETF

相較於台股REITs,美股REITs不僅成立時間久、規模大、而且股息持續成長,並且有更多元的選擇。

因此,如果真的要購買REITs,我會建議購買美股REITs,尤其是美股REITs ETF,以分散個股風險(非系統風險)。

如果你從來沒買過美股,不妨先開美股帳戶,可選擇國內券商複委託,或者國外券商。

● 國內券商複委託開戶可參考這篇:2023美股複委託手續費比較,誰最便宜?複委託的這些優點,大勝海外券商 (附富邦/國泰/永豐/大昌比較)

● 國外券商開戶可參考這篇:美股開戶推薦哪家券商?2023海外券商比較,看完立馬選對適合自己的美國券商!

以下是常見的美股REITs:

#美國REITs

1. O (Realty Income Corporation)

  • 名稱:Realty Income Corporation
  • 代號:O
  • 配息頻率:月配
  • 殖利率 (近5年):3.7~4.3%
  • 股息成本殖利率 (近5年):6.02%
美股REITs:O
O公司的歷年配息紀錄
圖片來源:Seeking Alpha
REITs O公司歷年價格及股息紀錄
O公司的歷年股價變化
圖片來源:Seeking Alpha
O現金殖利率變化
O公司的歷年股價變化
圖片來源:Seeking Alpha

2. GOOD (Gladstone Commercial Corporation)

  • 名稱:Gladstone Commercial Corporation
  • 代號:GOOD
  • 配息頻率:月配
  • 殖利率 (近5年):7~8%
  • 股息成本殖利率 (近5年):8.13%
美股REITs:GOOD
GOOD歷年股價變化2
GOOD公司的歷年配息變化
圖片來源:Seeking Alpha
GOOD現金殖利率變化
GOOD公司的歷年股價變化
圖片來源:Seeking Alpha

3. AMT (American Tower Corporation)

  • 名稱:American Tower Corporation 美國電塔公司
  • 代號:AMT
  • 配息頻率:季配
  • 殖利率 (近5年):1.8~2.8%
  • 股息成本殖利率 (近5年):4.44%
AMT配息紀錄
AMT公司的歷年配息變化
圖片來源:seekingalpha
AMT歷年股價變化
AMT公司的歷年股價變化
圖片來源:seekingalpha
AMT現金殖利率
AMT公司的現金殖利率變化
圖片來源:seekingalpha

4. PLD (Prologis, Inc.)

  • 名稱:Prologis, Inc.
  • 代號:PLD
  • 配息頻率:
  • 殖利率 (近5年):2~2.8%
  • 股息成本殖利率 (近5年):5.01%
PLD歷年配息紀錄
PLD公司的歷年配息變化
圖片來源:seekingalpha
PLD歷年股價紀錄
PLD公司的歷年股價變化
圖片來源:seekingalpha
PLD現金殖利率
PLD的現金殖利率變化
圖片來源:seekingalpha

美股REITs ETF

1. VNQ (Vanguard房地產ETF)

  • 成立日期:2004/09/23
  • 主要投資產業:物流、基礎設施等
  • 前5大持股:VRTPX、AMT、PLD、CCI、EQIX
  • 配息頻率:季配
  • 追蹤指數:MSCI US Investable Market Real Estate 25/50 Index
  • 總管理費:0.12% (含0.01%非管理費)
  • 現金殖利率 (近5年):3.2~3.8%
  • 股息成本殖利率 (近5年):5.01%
美股REITs ETF:VNQ
VNQ的歷年配息變化
圖片來源:seekingalpha
VNQ歷年股價變化
VNQ的歷年股價變化
圖片來源:seekingalpha
VNQ現金殖利率變化
VNQ的現金殖利率變化
圖片來源:seekingalpha

2. VNQI

  • 成立日期:2010/11/01
  • 主要投資產業:物流、基礎設施、酒店、商場、物業管理等
  • 前5大持股:澳洲嘉民集團、香港新鴻基地產、日本三井不動產、香港領展房地產投資信託基金、日本大和房屋工業
  • 配息頻率:季配
  • 追蹤指數:S&P Global ex-U.S. Property Index
  • 總管理費:0.12% (含0.02%非管理費)
VNQI現金殖利率變化
VNQI的歷年股息變化
圖片來源:seekingalpha
VNQI歷年股價變化
VNQI的歷年股價變化
圖片來源:seekingalpha

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參考資料

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:穩健投資 x 買房安居 x 斜槓享受人生。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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