不動產投資信託REITs是什麼？不買房，也能當房東？買台灣與美國REITs之前，請注意這些事！

你想要投資房地產，但沒有足夠的資金、時間或專業知識，或者懶得管理房客、處理修繕，該怎麼辦呢？

別擔心，不動產投資信託REITs 也是一種選擇！

什麼是REITs呢？簡單來說，它就像是股票，只是它投資的對象是房地產。

這篇文章將和你說明REITs的定義、運作方式、3大種類、優缺點，以及常見的台股與美股REITs。

補充說明：由於美國REITs後來納入S&P 500成份股，且呈現高度相關，波動可能比股市大，以資產配置的角度來看，未必需要納入REITs來做資產配置

延伸閱讀：
👉指數化投資是什麼？被動投資 vs 主動投資，兩者差異在哪？有何優缺點？
👉新手股票書籍推薦：從入門到進階，帶領你學會正確的股票投資觀念

不動產投資信託REITs定義

不動產投資信託 (Real Estate Investment Trusts；REITs)，是一種可以讓投資人間接投資在房地產市場的工具。

它將不動產證券化，所以就算是小資族，也能投資不動產。

REITs 持有的房地產有很多類型，譬如辦公大樓、購物中心、酒店、公寓等，它必須把大部分的收入分配給投資人當股息，以符合REITs的特殊稅務規範，因此投資人具有穩定的配息。

REITs 的種類：權益型/抵押權型/混合型

REITs可以分為三種類型：

• 權益型：房地產持有型 REITs
• 抵押權型：抵押貸款型 REITs
• 混合型 REITs：權益型+抵押權型

英文	Real Estate Investment Trust (簡稱REITs)
中文	不動產投資信託
類型	權益型、抵押權型、混合型
標的	辦公大樓、購物中心、酒店、住宅大樓、百貨公司、旅館、購物中心、物流中心…等等

#權益型REITs：當房東

權益型 REITs (Equity REITs)，是把資金直接投資在實體不動產，擁有不動產的所有權，主要收入是租金收入，或者是買賣賺價差。

優點：
● 投資並持有房地產
● 長期增值空間大
● 穩定性較高

缺點：
● 配息較抵押權型REITs少

#抵押權型REITs：當金主

抵押權型 REITs (Mortgage REITs)，是把資金借給需要這筆錢的不動產開發公司，或者投資「不動產抵押貸款」，或是「不動產抵押證券 (MBS)」，來賺取中間的利差或手續費。

至於抵押證券，又分為住宅地產抵押證券（RMBS）和商業地產抵押證券（CMBS）兩種，大部分都是屬於RMBS。

優點：
● 投資抵押貸款及證券
● 配息較權益型 REITs 高

缺點：
● 長期增值空間小
● 對利率很敏感，股價波動較大

#混合型REITs

混合型 REITs (Hybrid REITs)，同時混合了權益型和抵押權型，由基金經理人依照市場變化來調整比例。

三者的比較如下：

類型	權益型REITs	抵押權型REITs	混合型REITs
英文	Equity REITs	Mortgage REITs	Hybrid REITs
運作方式	直接購入及經營不動產	借錢給不動產公司 或投資抵押貸款/證券	權益型 + 抵押權型
收益來源	1. 租金收入 2. 資本利得	1. 貸款利差收入 2. 貸款手續費	1. 租金收入 2. 資本利得 3. 貸款利差收入 4. 貸款手續費
收益影響因素	1. 經營績效 2. 不動產景氣狀況	市場利率	1. 經營績效 2. 不動產景氣狀況 3. 市場利率
特色	● 投資並持有房地產 ● 長期增值空間大 ● 穩定性較高 ● 配息較少	● 投資抵押貸款及證券 ● 配息較高 ● 長期增值空間小 ● 股價波動較大	混合權益型 + 抵押權型

REITs優缺點有哪些？

#REITs優點

相較於直接購買不動產，REITs具有以下優點：

• 流動性較高，可隨時買或賣
• 分散風險，可投資不同房地產 (如商辦/商場/酒店等)
• 投入資金低，小資族也能投資房地產
• 時間成本低，不需要管理房地產
• 不需要太多專業知識 (如裝潢、招租、管理等)
• 有機會同時享有增值及租金收益

#REITs缺點

不過，相較於直接購買不動產，REITs其實也有不少缺點，譬如：

• 當房價變成股價後，心情比較容易受影響，較難像房產一樣長期持有
• 購買房產時若善用貸款，有機會用更低的利率，獲得更高的槓桿操作 (假設1000萬房子，頭期款200萬，可以開到5倍槓桿)
• 因為配息高，所以課稅也高 (REITs基本上是一種財產信託，所以各國法令都有規定至少要把90%的收益分配給投資人，長期下來的增值空間較股票低)

要配置REITs嗎

以前很多人推薦資產配置要加入少部分的REITs，但因為以下2個原因，我認為不一定需要配置。

考量一：最大跌幅不輸股市

首先，REITs看似穩定，但在股市大跌時，最大跌幅甚至有可能高於股票。

金融海嘯時，美國不動產(VNQ)最大跌幅約-68%> 美國股市VTI最大跌幅約-51%

考量二：與股市高度相關

其次，不管是單一期間的平均相關性，或者是滾動相關性，近期REITs與股市都是屬於高度相關。

早期研究REITs與股市為中度相關(0.3 ~ 0.7)，但近期REITs與股市皆為高度相關(0.7以上)

為什麼會這樣？其中一個可能的原因，是REITs 於2001年10月首次踏入S&P 500成分股，2016年8月甚至成為S&P第11個產業板塊，所以與股市的相關性也愈來愈高 (但這無法解釋為何2014年前也是呈現高度相關)。

不過，相關性本來就不是固定的，未來REITs與整體股市的相關性是否會下降，就只能再繼續觀察了。

從下圖2010/1/1~2024/6/30的統計數據中可知，REITs與股市呈高度相關，波動性又比股市大，所以我認為資產配置的效果可能不如債券來得好。

既然股市中已有REITs成份股，倒不如把它當成是S&P 500的其中一個產業，不需要獨立出一個資產類別。

參考資料：房地產業被納入標準普爾 500 指數——這對房地產投資信託基金意味著什麼、標準普爾 500 指數中的 REITs

如何投資REITs？

如果想要購買REITs，有三種商品可以選擇：

• REITs
• REITs ETF
• REITs基金

REITs基金非常多，而且手續費通常都比ETF高很多，因此這篇不會特別介紹，有興趣可以點選下方清單 (基金名稱內有「不動產」這三個字，通常就是REITs基金)：

👉REITs基金清單列表

台灣REITs與REITs ETF

#台灣REITs

台灣REITs目前有7檔 (其中1檔已於2023年下市)，有些是年配息，有些則是半年配息。

你可能會好奇：

為什麼這些REITs有兩家公司名稱，而且還有R1或R2的代號？

這些REITs名稱有兩家公司，前面的公司名稱代表受託機構，後面的公司名稱代表不動產管理機構，以土銀富邦為例，實際負責不動產管理的是富邦建經，而土銀則是資金受託的公司。

R1代表每年配息1次，R2代表每年配息2次，不過晚期發行的王道圓滿R1、京城樂富R1不知為何沒有依循此項規則。

名稱 代號	配息頻率	現金 殖利率	投資標的	發行時間
土銀富邦R1 (01001T)	年配	2~3%	商辦、商場、住宅、國內 REITs	2005/03/01
土銀富邦R2 (01002T)	半年配	2~3%	商辦、商場、旅館	2005/09/23
兆豐新光R1 (01003T)	年配	2~3%	商辦、百貨公司、商場、住宅	2005/12/19
土銀富邦R2 (01004T)	半年配	2~3%	商辦、廠辦、海內外 REITs	2006/04/06
兆豐國泰R2 (01007T)	半年配	2~3%	商辦	2006/10/02
王道圓滿R1 (01009T)	半年配	3~3.5%	商辦、商場	2018/06/15
京城樂富R1 (01010T)	半年配	2~4%	商辦、廠辦、購物中心、 旅館、物流中心、海外 REITs	2018/11/30

優點：
1. 台幣配息
2. 台灣購買、台幣交易較方便
3. 台灣REITs免課證交稅，股利採6%分離課稅，不用併入綜所稅

缺點：
1. 交易量小，流動性差
2. 風險較集中 (投資項目集中在商辦/商場)

由於台灣REITs的交易量小，流動性不佳，而投資項目又集中在商辦、商場 (遇到疫情時，風險就會很大)，因此很少人購買，而我也不推薦。

補充說明：
兆豐新光R1已於2023/11/29清算下市，可參考相關新聞：帳面淨值200億元的新光R1 確定清算！、兆豐新光R1自11月29日起終止上市

#台灣REITs ETF

由於REITs是單一房產公司，有可能存在個股風險，如果想要分散風險至多家公司，購買REITs ETF是一個好方法。

台灣目前發行的REITs ETF有3家：

• FH富時不動產 (00712)
• 群益道瓊美國地產 (00714)
• 富邦全球入息不動產 (00908)

其中要注意的是，FH富時不動產屬於抵押權型，所以是當借貸金主，而不是投資實體不動產。

另外，台灣的REITs ETF的費用 (包括管理費與非管理費) 都偏貴，所以我建議購買美股REITs會比較划算。

ETF名稱	FH富時不動產	群益道瓊美國地產	富邦全球入息不動產
ETF代號	00712	00714	00908
追蹤指數	富時NAREIT抵押權型 不動產投資信託指數	道瓊美國房地產指數	全球入息不動產 與基礎建設指數
成立時間	2017/8/21	2017/10/20	2022/05/10
管理費	0.3%	0.85%	0.65%
非管理費	3.17%	0.2%	0.46%
持股數	31	85	30
成分股調整	1年4次	1年1次	1年2次
配息	季配 (1,4,7,10月)	季配 (2,5,8,11月)	季配 (2,5,8,11月)
類型	抵押權型	權益型	權益型

補充說明：
管理費與非管理費參考MoneyDJ 2023/4/25的數據，由於費用可能會因為資產規模而調整，所以本文的數據僅供參考，詳情請見官網。

由於美國30%股利需要預扣30%稅，此項稅額會被歸類在非管理費項目，所以非管理費率會增加 (譬如00712非管理費顯示為3.17%)。

投信公會版的費用率沒有計入預扣稅，所以非管理費較低，但復華投信公開說明書有計入預扣稅，所以非管理費較高。

優點：
1. 台幣配息
2. 台灣購買、台幣交易較方便
3. REITs ETF可分散個股風險
4. 每年配息4次，適合想要多領配息的族群

缺點：
1. 管理費與非管理費的內扣費用高
2. 仍存在單一國家風險

美國REITs與REITs ETF

相較於台股REITs，美股REITs不僅成立時間久、規模大、而且股息持續成長，並且有更多元的選擇。

因此，如果真的要購買REITs，我會建議購買美股REITs，尤其是美股REITs ETF，以分散個股風險(非系統風險)。

如果你從來沒買過美股，不妨先開美股帳戶，可選擇國內券商複委託，或者國外券商。

● 國內券商複委託開戶可參考這篇：2023美股複委託手續費比較，誰最便宜？複委託的這些優點，大勝海外券商 (附富邦/國泰/永豐/大昌比較)

● 國外券商開戶可參考這篇：美股開戶推薦哪家券商？2023海外券商比較，看完立馬選對適合自己的美國券商！

以下是常見的美股REITs：

#美國REITs

1. O (Realty Income Corporation)

• 名稱：Realty Income Corporation
• 代號：O
• 配息頻率：月配
• 殖利率 (近5年)：3.7~4.3%
• 股息成本殖利率 (近5年)：6.02%

2. GOOD (Gladstone Commercial Corporation)

• 名稱：Gladstone Commercial Corporation
• 代號：GOOD
• 配息頻率：月配
• 殖利率 (近5年)：7~8%
• 股息成本殖利率 (近5年)：8.13%

3. AMT (American Tower Corporation)

• 名稱：American Tower Corporation 美國電塔公司
• 代號：AMT
• 配息頻率：季配
• 殖利率 (近5年)：1.8~2.8%
• 股息成本殖利率 (近5年)：4.44%

4. PLD (Prologis, Inc.)

• 名稱：Prologis, Inc.
• 代號：PLD
• 配息頻率：
• 殖利率 (近5年)：2~2.8%
• 股息成本殖利率 (近5年)：5.01%

美股REITs ETF

1. VNQ (Vanguard房地產ETF)

• 成立日期：2004/09/23
• 主要投資產業：物流、基礎設施等
• 前5大持股：VRTPX、AMT、PLD、CCI、EQIX
• 配息頻率：季配
• 追蹤指數：MSCI US Investable Market Real Estate 25/50 Index
• 總管理費：0.12% (含0.01%非管理費)
• 現金殖利率 (近5年)：3.2~3.8%
• 股息成本殖利率 (近5年)：5.01%

2. VNQI

• 成立日期：2010/11/01
• 主要投資產業：物流、基礎設施、酒店、商場、物業管理等
• 前5大持股：澳洲嘉民集團、香港新鴻基地產、日本三井不動產、香港領展房地產投資信託基金、日本大和房屋工業
• 配息頻率：季配
• 追蹤指數：S&P Global ex-U.S. Property Index
• 總管理費：0.12% (含0.02%非管理費)

不動產投資信託REITs 總結

不動產投資信託REITs 將不動產證券化，讓人可以間接投資在不動產，主要分為三大類：權益型、抵押權型、混合型。

儘管有人推薦透過REITs來做資產配置，並創造現金流，但我其實沒有特別推薦的原因是：它的最大跌幅不輸股市，而且與股市高度相關。

若真的還是想要配置REITs，可以購買美國REITs ETF，達到分散個股風險的效果；至於台灣REITs，因為交易量較小、流動性不佳，而投資項目又集中在商辦、商場，所以不建議購買。

不動產投資信託REITs 延伸閱讀

• 指數化投資是什麼？被動投資 vs 主動投資，兩者差異在哪？有何優缺點？
• 新手股票書籍推薦：從入門到進階，帶領你學會正確的股票投資觀念

不動產投資信託REITs 參考資料

• REITs之發展現況與未來趨勢
• REITs深度结构、模式、分类与收益分析
• REITs真正的定义是什么，是如何分类的，又是如何被评估的？