這幾年如果你有出租房子，或租別人的房子，應該會常常看到「包租代管」這個行業。
究竟包租代管意思是什麼？有哪些優缺點？免稅額及相關稅率 (房屋稅/地價稅/所得稅) 是多少？這篇文章將完整告訴你！
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文章目錄
包租代管意思是什麼？包租包管、代租代管的差異？
大部分人談到「包租代管」時，常把「包租」與「代管」混在一起，其實包租與代管的意思不一樣，屬於2種不同的方案：
- 包租包管：簡稱「包租」，由租屋服務事業與屋主簽約，並轉租房客及提供管理服務
- 代租代管：簡稱「代管」，由租屋服務事業媒合屋主與房客簽約，並且提供管理服務
| 類別 | 說明 |
| 包租 | ● 扮演「二房東」的角色 ● 由業者與房東簽訂租約 ● 按時繳納租金給房東 + 負責招租與管理租客 ● 業者賺取租金之間的價差 ● 萬一招租不順，房東仍可領到穩定的租金收入，房東不需承擔風險 |
| 代管 | ● 扮演「房東代理人」的角色 ● 由房東與租客簽訂租約 ● 代替房東招租 + 管理房客 ● 業者賺取租金的%數 ● 萬一招租不順，房東無法獲得租金收入，因此房東需承擔風險 |
#包租：二房東承租房子，扛下較多的責任與風險
「包租」又稱為「包租包管」或「租賃住宅包租業」，是指業者先向房東承租房子，再由業者擔任「二房東」的角色，將房子轉租給房客，並且負責管理房客。
一方面包租業者要按時繳租金給房東，另一方面還需要負責招租與管理租客；萬一遇到招租不順利，風險由包租業者承擔，房東仍然可以領到穩定的租金收入。
值得注意的是，包租業又分為以下兩種：
- 社會住宅包租：租屋對象主要是經濟或社會弱勢族群，租金上限受到政府規範
- 一般住宅包租：租屋對象及租金上限沒有限制
很多網站提到，透過包租業者承租後，房東只能收到 8成的租金，其實這是不完全正確的資訊，因為這是社會住宅包租才有受到這樣的規範，一般住宅包租不會有這些限制。
根據台北市都發局官網資料顯示，以台北市社會住宅包租代管為例，房東簽約金上限是31,200元，轉租的租金上限則是39,000元。
#代管：房東代理人協助招租管理，由房東扛下責任與風險
「代管」又稱為「代租代管」或「租賃住宅代管業」，是扮演「房東代理人」的角色，由房東與房客簽訂租賃契約，並且媒合屋主與房客簽約並提供管理服務
萬一遇到招租不順利，房東無法獲得租金收入，因此房東需要自行承擔風險。
| 項目 | 包租業 | 代管業 |
|---|---|---|
| 承租 (付租金給房東) | O | O |
| 招租 (找租客) | O | X |
| 管理 (管理租客) | O | O |
| 空屋風險 | 業者承擔 | 房東承擔 |
| 擔任角色 | 二房東 | 房東代理人 |
包租業與二房東有何差異？
二房東 (Sublandlord / Secondary Landlord / Middleman Landlord) 是一個廣義的稱呼，意思是將房屋部分或全部轉租，但未擁有房屋所有權的房東。
實際上還會區分為個人二房東、公司二房東、包租業者，這三者的差別在於：
| 類型 | 個人二房東 | 公司二房東 | 包租業者 |
|---|---|---|---|
| 合法立案 | X | X | O |
| 可否轉租 | 只能部份轉租 | 只能當員工宿舍 | 可全部轉租 |
| 房東稅負優惠 | X | X | O |
| 房東租金保障 | 較低 | 較低 | 較高 |
包租代管優點有哪些？為何需要它？
#房東誘因
身為一個房東，常遇到的問題主要分為3大類：
- 招租問題：房子租不出去、退租後有很長的空窗期
- 管理問題：房客欠租、房客問題很多、修繕處理很麻煩、住太遠無法協助房客
- 繳稅問題：不報稅會擔心被查稅，或房客偷報稅；報稅又擔心稅金會很高
因此，透過包租業可以享有以下好處：
- 保證收租：簽約期間的租金，由業者固定支付，避免租屋空窗期的損失
- 稅務優惠：房屋稅/地價稅/所得稅減免
- 無仲介費：若委託仲介業者招租，需額外支付仲介費 (約1個月租金)
- 無管理費：若委託代管業者管理，需額外支付代管費 (約每月租金10%)
- 修繕費：社會住宅包租代管，房東每年可獲得政府的1萬元簡易修繕費用，並由業者代收代付；至於一般住宅包租代管，為了賺取中間的價差，業者一開始通常會投入幾十萬元的裝潢與修繕費，等於房東可以獲得更多的修繕費補助 (實際金額依屋況及雙方談定的租賃契約為準)
#房客誘因
- 可申請租屋補貼
- 租到品質較好且有管理的房屋
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#業者誘因
- 賺取相關服務費用
- 服務費免營業稅
延伸閱讀：包租代管報酬率怎麼計算？還在用平均報酬率嗎？用IRR內部報酬率，才能更貼近真實績效！
包租代管缺點
缺點1：需要報稅及允許申請租屋補貼
如果要透過包租或代管業者來管理房子，房東就必須要願意報稅，也必須允許房客申請租屋補貼。
但台灣有很多房東為了逃稅，因此選擇不報稅，因此需要特別溝通包租或代管的好處，以及不報稅的代價，才有可能讓更多房東加入包租代管。
延伸閱讀：房東不報稅，國稅局查稅管道有哪些？檢舉房東逃漏稅有獎金嗎？被抓到逃漏稅，會有什麼下場？
缺點2：不能自己篩選房客
對於房東來說，若將房子委託包租業者，房客將由包租業者篩選，因此有些房東會很不習慣，但換個角度來看，業者在篩選房客時會以更專業的角度來挑選。
若將房子委託代管業者，房東可以自行篩選房客，但就必須承擔空屋的風險。
缺點3：合約期限較長
以社會住宅包租代管來說，房東與包租業者簽約期間至少3年；以一般住宅包租代管來說，簽約期間至少5年，因此有些房東會不太放心。
但換個角度來看，業者在這段期間都會固定繳交租金，而且都會協助管理房客，所以房東可以獲得更穩定的被動收入。
缺點4：社會住宅有租金上限
以台北市社會住宅包租代管為例，市場租金上限是39,000元，包租包管的簽約金上限是31,200元(打8折)，代租代管的簽約金上限是35,100元(打9折)。
如果期望租金在這個金額以內，就沒有影響；但如果期望租金高於此上限，就會建議委託一般住宅包租代管。
資料來源：台北市政府都市發展局
包租代管稅率多少？如何節稅？
不管是哪一種包租代管，都可享有3 種稅負（綜所稅、房屋稅、地價稅）減免，只不過社會住宅和一般住宅的減免金額不太一樣。
#稅負減免1：綜合所得稅
原本房東報稅時，只能用租金收入的43%來抵扣費用，但透過包租代管(或公益出租人)可以扣抵更多的費用：
| 用途 | 綜所稅率 |
|---|---|
| 一般房東 | 以租金收入 43% 抵扣費用 (等同租金打57折) |
| 公益出租人 | 月租金1.5萬元內，以租金收入100% 抵扣費用 (等同免所得稅) 月租金超過 1.5 萬元，以租金收入43% 抵扣費用 (等同租金打57折) |
| 社會住宅包租代管 | 月租金1.5萬元內，以租金收入100% 抵扣費用 (等同免所得稅) 月租金超過 1.5 萬元，以租金收入 60% 抵扣費用 (等同租金打4折) |
| 一般住宅包租代管 | 月租金 6,000 元內，以租金收入100% 抵扣費用 (等同免所得稅) 月租金 6,000 ~ 2 萬元，以租金收入 53% 抵扣費用 (等同租金打47折) 月租金超過 2 萬元，以租金收入 43% 抵扣費用 (等同租金打57折) |
由於包租業者每月幫房東代扣繳「租賃所得稅10%+二代健保費2.11%」，如果房東適用的所得稅率不高 (譬如5%或12%)，隔年房東申報綜合所得稅時，甚至還有機會收到退稅！
#稅負減免2：房屋稅
房屋稅2.0於113/7/1正式上路後，非自住住家用房屋的法定稅率調高為2%~4.8% (持有愈多房子，累計稅率愈高)。
但政府為了鼓勵釋出閒置房屋，如果屋主願意將房屋出租，只要申報租賃所得達租金標準，可適用較低的1.5%-2.4%（等同最高稅率減半，也比修法前最高稅率3.6%少1/3）。
補充說明：
「申報所得達租金標準」影響到能否適用較低稅率。
舉例：假設台北市某房屋評定現值為100萬元，最新租金標準為現值的27%，當房東在5月申報所得稅時，年租金收入須申報達27萬元以上，才算是誠實申報，並且在房屋稅可適用較低稅率。
除了自行出租之外，如果你願意成為「公益出租人」，或者願意委託「社會住宅包租代管」，可適用1.2% (台北市甚至降至0.6%)。
如果願意委託「一般住宅包租代管」，也可減徵40% (假設原本適用1.5%，減徵之後就變成0.9%)。
| 用途 | 房屋稅率 |
|---|---|
| 自用住宅 | 1.2% |
| 一般房東 | 2% ~ 4.8% (若達租金標準，可適用1.5% ~ 2.4%) |
| 公益出租人 | 1.2% (台北市相當稅率0.6%) |
| 社會住宅包租代管 | 1.2% (台北市相當稅率0.6%) |
| 一般住宅包租代管 | 減徵40%，上限1萬元 (若原本1.5 ~ 2.4%，相當稅率0.9 ~ 1.44%) |
資料來源：財政部房屋稅2.0、新北市稅捐稽徵處 /問:住宅法實施後房東可有條件減稅?、台北市稅捐稽徵處 / 個人租賃住宅包租代管、台北市稅捐稽徵處 / 公益出租人
#稅負減免3：地價稅
地價稅的自用住宅稅率2‰，一般出租是10‰ ~ 55‰，但透過包租代管(或公益出租人)可以降低稅率：社會住宅包租代管可減徵80%，一般住宅包租代管可減徵40%。
| 用途 | 地價稅率 |
|---|---|
| 自用住宅 | 2‰ |
| 一般房東 | 10 ~ 55‰ |
| 公益出租人 | 2‰ |
| 社會住宅包租代管 | 2 ~ 11‰ (減徵80%) |
| 一般住宅包租代管 | 減徵40%，相當稅率6 ~ 33‰ (減徵上限1萬元) |
當哪一種房東比較好？該怎麼選擇？
天啊…種類這麼多，我該怎麼選擇呢？
面對這麼多的可能性，你可能一時之間很難做抉擇，對吧？
提供以下思考方式供你參考…
考量1：是否想要合法化
早期有很多房東習慣不報稅，但因為申請租屋補貼的人很多，再加上政府查稅管道也很多，未來房東想要逃漏稅的難度會愈來愈難。
不妨趁這個機會，轉型為合法化的房東，有機會收到更多或更穩定的租金，而且提升房子及租客的品質，也不用再過提心吊膽的日子，豈不是更好？
考量2：是否想要更輕鬆
如果想要更輕鬆收租，可以考慮委託給包租或代管公司，這樣就能省下招租與管理租客的心力，真正成為快樂收租、擁有被動收入的包租公。
考量3：是否想穩定節稅
公益出租人是以「租客必須符合租金補貼資格」來認定，萬一未來租客不再申請，或者換人承租，那麼房東就有可能無法符合「公益出租人」的資格，同時也很難再用「自有住宅」的名義來逃稅。
這時候就有可能陷入尷尬的狀況，未來報稅時，綜合所得稅、房屋稅及地價稅都等同一般房東，無法享有相關稅率優惠。
因此，不妨直接委託包租代管業者協助，這樣才能穩定節稅，不用擔心又恢復成較高稅率的一般房東。
考量4：期望租金與期望族群
雖然社會住宅包租代管的稅率比較優惠，但為了避免業者納入過多高租金，影響社會觀感，所以社會住宅有明確規範租金上限，不見得符合所有房東的期待。
此外，社會住宅的房客同時包含「一般戶」與「社會經濟弱勢戶」，而且「社會經濟弱勢戶」的比率至少占執行戶數5成。
至於一般住宅包租代管，就沒有「租金」及「房客身分」的限制，完全由業者的專業能力，以及市場供需機制來決定。
| 縣市 | 受理租金上限 | 房東簽約租金上限 |
|---|---|---|
| 臺北市 | 39,000元 | 31,200元 |
| 新北市 、桃園市、臺中市、新竹市 、新竹縣 | 35,000元 | 28,000元 |
| 臺南市、高雄市 | 29,000元 | 23,200元 |
| 其他縣市 | 22,000元 | 17,600元 |
包租代管意思總結
包租代管意思可拆分成「包租(包管)」與「(代租)代管」。
與二房東不一樣的地方，在於它是經由政府合法立案的公司，房東可享有稅負優惠，對房東來說也比較有保障。
如果房東想要合法節稅，並且獲得真正的被動收入，不妨交給包租業者，你才可以更專注在享受生活，或者打造下一間收租房囉！
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包租代管意思常見問題
包租代管意思是什麼？
「包租」與「代管」是兩種不意思，主要差別如下：
1. 包租包管：簡稱「包租」，由租屋服務事業與屋主簽約，並轉租房客及提供管理服務。
2. 代租代管：簡稱「代管」，由租屋服務事業媒合屋主與房客簽約，並且提供管理服務。
Q: 包租代管專用的租約要在哪裡下載？
內政部地政司網站的「租賃條例專區」，可直接下載「包租代管專用的租約」，目前最新的是108年6月1日生效 版本。
Q: 如果房東出租給公司，該怎麼報稅？租賃所得稅及健保補充保費要算進收入嗎？
財政部高雄國稅局表示，租賃契約如果約定由「承租人」代「出租人」負擔「扣繳稅款」及「全民健保補充保費」，或「承租人」代「出租人」支付的「各項稅費（如房屋稅、地價稅等）」，該款項實質上為租賃財產權利的「對價」，應併計租金給付總額，並辦理扣繳稅款及憑單申報。
舉例：A公司向B君（中華民國境內居住者）承租房屋，約定A公司每月給付租金30,000元外，還須負擔房東B君租賃所得的扣繳稅款（扣繳率10％）及全民健保補充保費（補充保險費費率2.11％）。
因此，A公司每月租金的給付總額為34,133元【每月支付租金30,000元 ÷（1 -租金扣繳率10％ – 補充保險費費率2.11％）】
包含了：
(1) 租賃所得稅：3,413元（租金給付總額34,133元 × 10％）
(2) 健保補充保費：720元（租金給付總額34,133元 × 2.11％）
(3) 房東B君實收租金：30,000元（租金給付總額34,133元 – 扣繳稅款3,413元 – 全民健保的補充保費720元）
資料來源：財政部高雄國稅局
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