包租代管意思是什麼?房東優惠有哪些?一次看懂優缺點、免稅額及相關稅率 (房屋稅/地價稅/所得稅)

包租代管意思是什麼?房東優惠有哪些?

這幾年如果你有出租房子,或租別人的房子,應該會常常看到「包租代管」這個行業。

究竟包租代管意思是什麼?有哪些優缺點?免稅額及相關稅率 (房屋稅/地價稅/所得稅) 是多少?這篇文章將完整告訴你!

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包租代管意思是什麼?包租包管、代租代管的差異?

大部分人談到「包租代管」時,常把「包租」與「代管」混在一起,其實包租代管意思不一樣,屬於2種不同的方案

  • 包租包管:簡稱「包租」,由租屋服務事業與屋主簽約,並轉租房客及提供管理服務
  • 代租代管:簡稱「代管」,由租屋服務事業媒合屋主與房客簽約,並且提供管理服務
類別說明
包租● 扮演「二房東」的角色
● 由業者與房東簽訂租約
● 按時繳納租金給房東 + 負責招租與管理租客
● 業者賺取租金之間的價差
● 萬一招租不順,房東仍可領到穩定的租金收入,房東不需承擔風險
代管● 扮演「房東代理人」的角色
● 由房東與租客簽訂租約
● 代替房東招租 + 管理房客
● 業者賺取租金的%數
● 萬一招租不順,房東無法獲得租金收入,因此房東需承擔風險

#包租:二房東承租房子,扛下較多的責任與風險

「包租」又稱為「包租包管」或「租賃住宅包租業」,是指業者先向房東承租房子,再由業者擔任「二房東」的角色,將房子轉租給房客,並且負責管理房客。

一方面包租業者要按時繳租金給房東,另一方面還需要負責招租與管理租客;萬一遇到招租不順利,風險由包租業者承擔,房東仍然可以領到穩定的租金收入。

值得注意的是,包租業又分為以下兩種:

  • 社會住宅包租:租屋對象主要是經濟或社會弱勢族群,租金上限受到政府規範
  • 一般住宅包租:租屋對象及租金上限沒有限制

很多網站提到,透過包租業者承租後,房東只能收到 8成的租金,其實這是不完全正確的資訊,因為這是社會住宅包租才有受到這樣的規範,一般住宅包租不會有這些限制。

根據台北市都發局官網資料顯示,以台北市社會住宅包租代管為例,房東簽約金上限是31,200元,轉租的租金上限則是39,000元。

#代管:房東代理人協助招租管理,由房東扛下責任與風險

「代管」又稱為「代租代管」或「租賃住宅代管業」,是扮演「房東代理人」的角色,由房東與房客簽訂租賃契約,並且媒合屋主與房客簽約並提供管理服務

萬一遇到招租不順利,房東無法獲得租金收入,因此房東需要自行承擔風險。

項目包租業代管業
承租 (付租金給房東)OO
招租 (找租客)OX
管理 (管理租客)OO
空屋風險業者承擔房東承擔
擔任角色二房東房東代理人
租屋族不踩雷課程

包租業與二房東有何差異?

二房東 (Sublandlord / Secondary Landlord / Middleman Landlord) 是一個廣義的稱呼,意思是將房屋部分或全部轉租,但未擁有房屋所有權的房東。

實際上還會區分為個人二房東公司二房東包租業者,這三者的差別在於:

類型個人二房東公司二房東包租業者
合法立案XXO
可否轉租只能部份轉租只能當員工宿舍可全部轉租
房東稅負優惠XXO
房東租金保障較低較低較高
二房東定義與類型

包租代管優點有哪些?為何需要它?

#房東誘因

身為一個房東,常遇到的問題主要分為3大類:

  • 招租問題:房子租不出去、退租後有很長的空窗期
  • 管理問題:房客欠租、房客問題很多、修繕處理很麻煩、住太遠無法協助房客
  • 繳稅問題:不報稅會擔心被查稅,或房客偷報稅;報稅又擔心稅金會很高

因此,透過包租業可以享有以下好處:

  1. 保證收租:簽約期間的租金,由業者固定支付,避免租屋空窗期的損失
  2. 稅務優惠:房屋稅/地價稅/所得稅減免
  3. 無仲介費:若委託仲介業者招租,需額外支付仲介費 (約1個月租金)
  4. 無管理費:若委託代管業者管理,需額外支付代管費 (約每月租金10%)
  5. 修繕費:社會住宅包租代管,房東每年可獲得政府的1萬元簡易修繕費用,並由業者代收代付;至於一般住宅包租代管,為了賺取中間的價差,業者一開始通常會投入幾十萬元的裝潢與修繕費,等於房東可以獲得更多的修繕費補助 (實際金額依屋況及雙方談定的租賃契約為準)

#房客誘因

  1. 可申請租屋補貼
  2. 租到品質較好且有管理的房屋

#業者誘因

  • 賺取相關服務費用
  • 服務費免營業稅

包租代管缺點

缺點1:需要報稅及允許申請租屋補貼

如果要透過包租或代管業者來管理房子,房東就必須要願意報稅,也必須允許房客申請租屋補貼。

但台灣有很多房東為了逃稅,因此選擇不報稅,因此需要特別溝通包租或代管的好處,以及不報稅的代價,才有可能讓更多房東加入包租代管。

延伸閱讀房東不報稅,國稅局查稅管道有哪些?檢舉房東逃漏稅有獎金嗎?被抓到逃漏稅,會有什麼下場?

缺點2:不能自己篩選房客

對於房東來說,若將房子委託包租業者房客將由包租業者篩選,因此有些房東會很不習慣,但換個角度來看,業者在篩選房客時會以更專業的角度來挑選。

若將房子委託代管業者,房東可以自行篩選房客,但就必須承擔空屋的風險。

缺點3:合約期限較長

以社會住宅包租代管來說,房東與包租業者簽約期間至少3年;以一般住宅包租代管來說,簽約期間至少5年,因此有些房東會不太放心。

但換個角度來看,業者在這段期間都會固定繳交租金,而且都會協助管理房客,所以房東可以獲得更穩定的被動收入。

缺點4:社會住宅有租金上限

以台北市社會住宅包租代管為例,市場租金上限是39,000元,包租包管的簽約金上限是31,200元(打8折),代租代管的簽約金上限是35,100元(打9折)

如果期望租金在這個金額以內,就沒有影響;但如果期望租金高於此上限,就會建議委託一般住宅包租代管。

資料來源:台北市政府都市發展局

包租代管稅率多少?如何節稅?

不管是哪一種包租代管,都可享有3 種稅負(綜所稅、房屋稅、地價稅)減免,只不過社會住宅和一般住宅的減免金額不太一樣。

一般房東、包租代管、公益出租人稅率說明

#稅負減免1:綜合所得稅

原本房東報稅時,只能用租金收入的43%來抵扣費用,但透過包租代管(或公益出租人)可以扣抵更多的費用:

用途綜所稅率
一般房東以租金收入 43% 抵扣費用 (等同租金打57折)
公益出租人月租金1.5萬元內,以租金收入100% 抵扣費用 (等同免所得稅)
月租金超過 1.5 萬元,以租金收入43% 抵扣費用 (等同租金打57折)
社會住宅包租代管月租金1.5萬元內,以租金收入100% 抵扣費用 (等同免所得稅)
月租金超過 1.5 萬元,以租金收入 60% 抵扣費用 (等同租金打4折)
一般住宅包租代管月租金 6,000 元內,以租金收入100% 抵扣費用 (等同免所得稅)
月租金 6,000 ~ 2 萬元,以租金收入 53% 抵扣費用 (等同租金打47折)
月租金超過 2 萬元,以租金收入 43% 抵扣費用 (等同租金打57折)

由於包租業者每月幫房東代扣繳「租賃所得稅10%+二代健保費2.11%」,如果房東適用的所得稅率不高 (譬如5%或12%),隔年房東申報綜合所得稅時,甚至還有機會收到退稅!

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以一般住宅包租代管為例,報稅時要選擇51M的項目

#稅負減免2:房屋稅

房屋稅2.0於113/7/1正式上路後,非自住住家用房屋的法定稅率調高為2%~4.8% (持有愈多房子,累計稅率愈高)。

房屋稅2.0差異
圖片來源:財政部全球資訊網 改革重點2.0

但政府為了鼓勵釋出閒置房屋,如果屋主願意將房屋出租,只要申報租賃所得達租金標準,可適用較低的1.5%-2.4%(等同最高稅率減半,也比修法前最高稅率3.6%少1/3)。

房屋稅2.0出租稅率
圖片來源:財政部全球資訊網 改革重點2.0

補充說明:
「申報所得達租金標準」影響到能否適用較低稅率。

舉例:假設台北市某房屋評定現值為100萬元,最新租金標準為現值的27%,當房東在5月申報所得稅時,年租金收入須申報達27萬元以上,才算是誠實申報,並且在房屋稅可適用較低稅率。

除了自行出租之外,如果你願意成為「公益出租人」,或者願意委託「社會住宅包租代管」,可適用1.2% (台北市甚至降至0.6%)。

如果願意委託「一般住宅包租代管」,也可減徵40% (假設原本適用1.5%,減徵之後就變成0.9%)。

用途房屋稅率
自用住宅1.2%
一般房東2% ~ 4.8% (若達租金標準,可適用1.5% ~ 2.4%)
公益出租人1.2% (台北市相當稅率0.6%)
社會住宅包租代管1.2% (台北市相當稅率0.6%)
一般住宅包租代管減徵40%,上限1萬元 (若原本1.5 ~ 2.4%,相當稅率0.9 ~ 1.44%)

資料來源財政部房屋稅2.0新北市稅捐稽徵處 /問:住宅法實施後房東可有條件減稅?台北市稅捐稽徵處 / 個人租賃住宅包租代管台北市稅捐稽徵處 / 公益出租人

#稅負減免3:地價稅

地價稅的自用住宅稅率2‰,一般出租是10‰ ~ 55‰,但透過包租代管(或公益出租人)可以降低稅率:社會住宅包租代管可減徵80%,一般住宅包租代管可減徵40%。

用途地價稅率
自用住宅2‰
一般房東10 ~ 55‰
公益出租人2‰
社會住宅包租代管2 ~ 11‰ (減徵80%)
一般住宅包租代管減徵40%,相當稅率6 ~ 33‰ (減徵上限1萬元)

該怎麼選擇?

天啊…種類這麼多,我該怎麼選擇呢?

面對這麼多的可能性,你可能一時之間很難做抉擇,對吧?

提供以下思考方式供你參考…

房東四類型:不報稅、一般房東、公益出租人、包租代管

考量1:是否想要合法化

早期有很多房東習慣不報稅,但因為申請租屋補貼的人很多,再加上政府查稅管道也很多,未來房東想要逃漏稅的難度會愈來愈難。

不妨趁這個機會,轉型為合法化的房東,有機會收到更多或更穩定的租金,而且提升房子及租客的品質,也不用再過提心吊膽的日子,豈不是更好?

考量2:是否想要更輕鬆

如果想要更輕鬆收租,可以考慮委託給包租或代管公司,這樣就能省下招租與管理租客的心力,真正成為快樂收租、擁有被動收入的包租公。

考量3:是否想穩定節稅

公益出租人是以「租客必須符合租金補貼資格」來認定,萬一未來租客不再申請,或者換人承租,那麼房東就有可能無法符合「公益出租人」的資格,同時也很難再用「自有住宅」的名義來逃稅。

這時候就有可能陷入尷尬的狀況,未來報稅時,綜合所得稅、房屋稅及地價稅都等同一般房東,無法享有相關稅率優惠。

因此,不妨直接委託包租代管業者協助,這樣才能穩定節稅,不用擔心又恢復成較高稅率的一般房東。

考量4:期望租金與期望族群

雖然社會住宅包租代管的稅率比較優惠,但為了避免業者納入過多高租金,影響社會觀感,所以社會住宅有明確規範租金上限,不見得符合所有房東的期待。

此外,社會住宅的房客同時包含「一般戶」與「社會經濟弱勢戶」,而且「社會經濟弱勢戶」的比率至少占執行戶數5成。

至於一般住宅包租代管,就沒有「租金」及「房客身分」的限制,完全由業者的專業能力,以及市場供需機制來決定。

縣市受理租金上限房東簽約租金上限
臺北市39,000元31,200元
新北市 、桃園市、臺中市、新竹市 、新竹縣35,000元28,000元
臺南市、高雄市29,000元23,200元
其他縣市22,000元17,600元
社會住宅包租代管的各縣市租金上限



總結

包租代管意思可拆分成「包租(包管)」與「(代租)代管」。

與二房東不一樣的地方,在於它是經由政府合法立案的公司,房東可享有稅負優惠,對房東來說也比較有保障。

如果房東想要合法節稅,並且獲得真正的被動收入,不妨交給包租業者,你才可以更專注在享受生活,或者打造下一間收租房囉!

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延伸閱讀

參考資料

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:穩健投資 x 買房安居 x 斜槓享受人生。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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