房貸要提前還清嗎?想清楚這幾點,你就不會再糾結!

最近看到一句很有意思的話:

「我終於,還清了房貸,然後住進了養老院。」

這是日本老年人詩詞創作比賽的其中一個作品。

短短一句話,道盡了一生辛苦還房貸的矛盾感…

欠銀行錢,到底要不要快點還清

我們都知道,買房通常是人生中最大的一筆開銷。

所以,大部分的人都會找銀行借錢,否則這一輩子可能都買不到房子。

但是買了房之後,到底要不要盡快還掉房貸?

有些人會認為:

欠債不好、不想繳太多利息給銀行,所以要拼命地賺錢還款。

有些人則認為:

現在利率很低,手中有多餘的錢,生活品質會比較好,也才有閒錢可以拿來進修,或投資理財。

你贊成哪一個想法呢?

釐清本金與利息的本質

我認為,不管是哪一派想法,都必須先了解:

還掉的利息,是拿不回來的錢
還掉的本金,是拿得回來的錢
當我們賣房,或申請房貸,就能把本金再提領出來(註)

那麼…我們每月繳的房貸支出是本金?還是利息呢?

嗯…聰明的你應該回答得出來,答案是:

大部分都是本金!

所以,是否有必要拼命把錢還給銀行,並且把錢鎖進房子內呢?

這就要看你的資產是如何配置囉!

對於不懂理財、容易花錢的人來說,先把錢還給銀行,至少不會拿來亂花或亂投資。

但是,對於懂得理財、懂得運用資金的人來說,手中有錢就能最大化地發揮錢的效益, 這些效益可能是提升資產報酬,也可能是提升生活品質。

:理論上,還掉的本金未必全部拿得回來,因為還要看售價是否高於買價;但以過去幾十年的台灣房產市場來看,只要長期持有再轉賣,而且不是急著賣掉,售價通常都會比買價高。

金錢

提前還房貸的機會成本

​如果手中的錢不知道怎麼運用,提前還房貸其實也是一個好選擇。

但要注意以下4種機會成本:

成本1:違約金

大部分購屋房貸需要綁約三年,提前還款可能會有違約金。

不過,各家銀行的違約金條件不同,有興趣可參考以下這篇文章👇

延伸閱讀綁約期間提前還房貸?不懂銀行遊戲規則,小心被罰高額違約金!

成本2:生活品質

提前還款,會降低你和家人的生活品質嗎?

如果會,就要思考當初買房的目的是什麼?

對我來說,我始終相信:

買房,是為了過得更幸福,不是為了過得更辛苦。

所以,千萬不要為了省利息而本末倒置…

成本3:人生機會

當我們的手中有閒置資金,遇到機會時才能更快把握住它。

這些機會可能是進修學習的機會,也可能是投資理財的機會,或是發展斜槓增加收入的機會。

萬一遇到這些機會,卻因為口袋資金不多而不敢勇於嘗試,導致白白錯失了好機會,是否會讓自己終生感到遺憾呢?

成本4:房貸利息抵稅來源

如果你是買房自住,購屋貸款利息支出是稅務規劃的好幫手。

根據所得稅法規定:
本人、配偶或受扶養親屬名義登記的房屋,辦竣戶籍登記,且無出租、供營業或執行業務使用,可取具房貸利息單據,在報稅時申報列舉扣除每一申報戶以一屋及每年扣除額30萬元為限。  

但如果你選擇要加速還款,可供抵稅的房貸利息支出也一併減少,對於稅務規劃來說,未必是好消息。  

所以,在你確定要提前還款之前,別忘了把稅源的概念一併納入考量中囉!

錢是流動的,貸款可能不會繳一輩子

另外,還有很重要的一點是…

房子可能不會住一輩子 ,貸款可能不會繳一輩子

當我們在人生的不同階段,都有可能會遇到換屋的需求,譬如:結婚、生小孩、換工作、退休等。

所以,當我們賣掉房子之後,本金就會拿回來。

錢,就是這樣流動來、流動去,而不是死死地將錢投入房子後,一去不復返。

你是銀行是老闆?銀行是你的老闆?

我再換另一個比喻好了…

如果把買房自住看成一項事業,那麼銀行就是你的股東兼員工,而利息就是你支付的薪水與分紅。

它為你創造更美好的生活,所以你分紅給它;它幫你分憂解勞,所以你支付它薪水。

當然,你也可以選擇自己獨資買下房子,這樣就不用分紅,也不用支付任何薪水,但是代價是…

你可能會一個人辛苦賺錢… 賺 ~ 到 ~ 累 ~ 死 ~

當我們聰明地分派工作給員工,並且支付合理的薪水,才能專注在更有生產力的工作上,並且擁有更好的生活品質。

總結

回到我們一開始提到的日本老年人詩詞創作比賽作品:「我終於,還清了房貸,然後住進了養老院。」

我認為:如果不想要一輩子辛苦賺錢,只是為了還清房貸,變成了房子和銀行的奴隸,就必須聰明地運用貸款,讓銀行變成幫忙分憂解勞的員工,或者是共創美好生活的股東。

但是,如果不懂得管理員工,或者不了解股東機制的運作,就有可能發生:支付很多薪水給員工,股東拿了很多分潤,但公司其實是空轉沒賺錢,自己根本是白忙一場。

那麼,這到底是要怪員工、怪股東?還是要怪自己呢?

這就好像是很多人會說:「不要讓銀行賺太多利息!」

那到底是銀行賺你的利息太過份?還是自己不懂得運用銀行資源去創造更好的生活呢?

所以,當我們支付合理的利息給銀行,手頭上有更餘裕的資金可以學習進修、投資理財、掌控商機、擁有更好的生活品質,其實正常繳款就可以了。

當我們懂得進一步運用資金,才會考慮是否要延遲還款;但如果不懂得運用資金,把錢提早還清,或許反而不會被詐騙,或者亂花掉,也是一個好選擇囉!

Q: 你比較喜歡提前還款?正常還款?還是晚點還款呢?歡迎在下方留言告訴我你的想法囉~

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喬王的投資理財筆記line@

好學校Hahow_買房必知告別無殼蝸牛的銀行貸財術封面_喬王

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

This Post Has 4 Comments

  1. 聿希UC

    爸媽總說,有錢就快點還房貸,不要亂買3c產品!!!但看了這篇後,發現原來需要另外的角度看事情!!買房才不會變的辛苦!~~

    1. 喬王

      如果錢是用來”亂買3C產品”,拿來還房貸確實更能存下錢XD

      所以前提還是…這筆錢如果不提前還房貸,你是否能做更有效地運用唷^^

  2. Sandy

    喬王把貸款者跟銀行之間的關係比喻成老闆vs員工,讓我有不一樣的想法,雖然自己還沒買房,但可以先把購屋的觀念與心態建立好!

    1. 喬王

      哈 謝謝你~ 這是我目前想得到的最佳譬喻了…XD

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