什麼是地上權住宅、使用權住宅?年限多久?購買前先搞懂優缺點及注意事項!(附地上權建案一覽表)

什麼是地上權住宅、使用權住宅

這間台北市的電梯大樓怎麼這麼便宜?會不會有問題啊?

前幾天我媽在家庭群組中丟出了某間台北市房子的出售網頁,問說為什麼會這麼便宜。

大家不禁在心裡猜測:「該不會是海砂屋?凶宅?還是…?」

問了房仲以後,才真相大白,原來是…地上權住宅!

但…什麼是地上權的住宅呢?

看完這篇後,你將會搞懂「所有權」、「地上權」、「使用權」住宅的差異,同時可以了解有哪些建案屬於地上權建案。

延伸閱讀:工業宅是什麼?有哪些優缺點及注意事項?小心買到便宜,也買到後悔!

什麼是地上權住宅、使用權住宅?

地上權住宅,是指只有土地上「建物」的「所有權」或「使用權」,而沒有土地所有權的一種住宅,使用年限通常是 50 ~ 70年 左右,期限屆滿之後,地上權人可以選擇續約或搬遷。

因此,依據「是否擁有建物所有權」,又可進一步區分為兩種:

  • 地上權住宅:有建物所有權,可分割移轉
  • 使用權住宅:無建物所有權,不可分割移轉

前者才是狹義的地上權住宅,後者則類似「租賃」的概念,同時沒有「土地所有權」及「房屋所有權」,只有一定年限的房屋使用權。

類別地上權住宅使用權住宅
土地所有權XX
建物所有權OX
分割移轉OX

所有權、地上權、使用權這三種住宅的差別在哪

所有權 / 地上權 / 使用權這三種住宅的最大差異,就在於:

土地 、建物的所有權屬於誰?

所有權的歸屬,主要會影響到貸款成數、轉手性、使用年限,而買賣 / 持有成本也不完全相同。

比較所有權住宅
(一般房屋)
地上權住宅
(可分割移轉)
使用權住宅
(不可分割移轉)
土地擁有者各住戶政府 or 建商政府 or 建商
建物擁有者各住戶各住戶政府 or 建商
貸款成數約7~8成約5成以下難以貸款
轉手性最差
使用年限永久通常是50~70年通常是50~70年
買賣成本契稅 / 印花稅
土地增值稅
契稅 / 印花稅契稅 / 印花稅
持有成本房屋稅 / 地價稅房屋稅 / 地租地租
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地上權建案一覽表

以下喬王幫你整理出全台各縣市的地上權建案,方便你快速查詢。

由於資料蒐集有一定的困難度,若有缺漏的建案,也歡迎留言和我分享。

權益類型建案名稱建商行政區得標年份使用年限
無建物所有權京站花園廣場日勝生台北市大同區200550
昇陽寓見昇陽新北市板橋區201150
美邦One More美邦高雄市鼓山區201140
派樂地吉美台北市內湖區201250
華固新天地華固台北市文山區201370
有建物所有權基泰大安基泰台北市大安區201370
R5新世界永信高雄市鳳山區201370
永信韻綠永信高雄市三民區201370
大將豐喆大將台北市中正區201470
微笑時代國揚-神揚高雄市前鎮區201470
全民大樂佃坤高雄市三民區201570
銳揚傳家寶上揚-鑲揚高雄市岡山區201770
R5新世紀永信高雄市鳳山區201770
銳揚國寶上揚-鑲揚高雄市鳳山區201870
河堤世界白天鵝/藏美/清景麟高雄市三民區201870
藏富市藏富高雄市岡山區201870
上揚國寶上揚-上維台南市永康區201970
虹耀今采虹耀台北市大安區202070

地上權建案優點

優點1:較低價格住進精華地段

地上權的住宅,價格通常比同地段的其他房子低,因此有機會以較低價格入住精華地段。

優點2:不用繳交地價稅、土地增值稅

因為只有土地使用權,沒有土地所有權,所以不用繳交不用繳交地價稅,未來轉手時自然也不必課徵土地增值稅。

但每年仍要繳交房屋稅地租給政府,地租金額是申報地價1%~5%,地租也會隨著公告地價調漲。

優點3:類似租屋,資金運用更加靈活

租金有機會與一般住宅行情相近,對於購屋族資產配置更具有彈性空間。

地上權建案缺點

缺點1:貸款成數與利率差

大部分的銀行,對於地上權房子的承作意願不高。

即使願意承作,貸款成數也很低,通常不到5成,而利率也會比較高。

因此,自備款就要準備比較多一些。

缺點2:增值空間小、轉手性差

由於沒有土地所有權,跟華人的「有土斯有財」投資觀念相差很多,所以未來增值空間不大,轉手也可能比較困難。

缺點3:到期後未必能續約

因為有一定的使用年限,到期後有可能房子會被拆除,並且歸還土地。

以台北市臨江街坡心市場商業大樓為例,它是全國第一個地上權期滿的個案,1999年落成。

2016年底合約期滿後,原本預定是必須拆屋還地,住戶不得主張任何賠償 (後續因為查不到相關新聞,所以是否真的拆屋還地,或者繼續延長,就不得而知了…)

相關新聞地上權期滿 坡心市場商業大樓將拆屋還地

總結

地上權房子是一種「只有地上權、沒有土地所有權」的住宅,在購買之前,建議先充分了解它的優缺點,並且謹慎考慮以下因素,才不會買了之後才後悔:

  • 應了解產權歸屬,以及可能會受到的限制
  • 應考慮到轉手性和貸款等因素
  • 購買之前,應仔細了解土地使用期限、續約條件、房屋產權證書等資訊
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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:穩健投資 x 買房安居 x 斜槓享受人生。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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