什麼是地上權住宅、使用權住宅？年限多久？購買前先搞懂優缺點及注意事項！(附地上權建案一覽表)

這間台北市的電梯大樓怎麼這麼便宜？會不會有問題啊？

前幾天我媽在家庭群組中丟出了某間台北市房子的出售網頁，問說為什麼會這麼便宜。

大家不禁在心裡猜測：「該不會是海砂屋？凶宅？還是…？」

問了房仲以後，才真相大白，原來是…地上權住宅！

但…什麼是地上權的住宅呢？

看完這篇後，你將會搞懂「所有權」、「地上權」、「使用權」住宅的差異，同時可以了解有哪些建案屬於地上權建案。

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什麼是地上權住宅、使用權住宅？

地上權住宅，是指只有土地上「建物」的「所有權」或「使用權」，而沒有土地所有權的一種住宅，使用年限通常是 50 ~ 70年 左右，期限屆滿之後，地上權人可以選擇續約或搬遷。

因此，依據「是否擁有建物所有權」，又可進一步區分為兩種：

• 地上權住宅：有建物所有權，可分割移轉
• 使用權住宅：無建物所有權，不可分割移轉

前者才是狹義的地上權住宅，後者則類似「租賃」的概念，同時沒有「土地所有權」及「房屋所有權」，只有一定年限的房屋使用權。

所有權、地上權、使用權這三種住宅的差別在哪

所有權 / 地上權 / 使用權這三種住宅的最大差異，就在於：

土地 、建物的所有權屬於誰？

所有權的歸屬，主要會影響到貸款成數、轉手性、使用年限，而買賣 / 持有成本也不完全相同。

地上權建案一覽表

以下喬王幫你整理出全台各縣市的地上權建案，方便你快速查詢。

由於資料蒐集有一定的困難度，若有缺漏的建案，也歡迎留言和我分享。

地上權建案優點

優點1：較低價格住進精華地段

地上權的住宅，價格通常比同地段的其他房子低，因此有機會以較低價格入住精華地段。

優點2：不用繳交地價稅、土地增值稅

因為只有土地使用權，沒有土地所有權，所以不用繳交不用繳交地價稅，未來轉手時自然也不必課徵土地增值稅。

但每年仍要繳交房屋稅跟地租給政府，地租金額是申報地價1%～5%，地租也會隨著公告地價調漲。

優點3：類似租屋，資金運用更加靈活

租金有機會與一般住宅行情相近，對於購屋族資產配置更具有彈性空間。

地上權建案缺點

缺點1：貸款成數與利率差

大部分的銀行，對於地上權房子的承作意願不高。

即使願意承作，貸款成數也很低，通常不到5成，而利率也會比較高。

因此，自備款就要準備比較多一些。

缺點2：增值空間小、轉手性差

由於沒有土地所有權，跟華人的「有土斯有財」投資觀念相差很多，所以未來增值空間不大，轉手也可能比較困難。

缺點3：到期後未必能續約

因為有一定的使用年限，到期後有可能房子會被拆除，並且歸還土地。

以台北市臨江街坡心市場商業大樓為例，它是全國第一個地上權期滿的個案，1999年落成。

2016年底合約期滿後，原本預定是必須拆屋還地，住戶不得主張任何賠償 (後續因為查不到相關新聞，所以是否真的拆屋還地，或者繼續延長，就不得而知了…)

相關新聞：地上權期滿 坡心市場商業大樓將拆屋還地

總結

地上權房子是一種「只有地上權、沒有土地所有權」的住宅，在購買之前，建議先充分了解它的優缺點，並且謹慎考慮以下因素，才不會買了之後才後悔：

• 應了解產權歸屬，以及可能會受到的限制
• 應考慮到轉手性和貸款等因素
• 購買之前，應仔細了解土地使用期限、續約條件、房屋產權證書等資訊

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