包租代管報酬率怎麼計算？還在用平均報酬率嗎？用IRR內部報酬率，才能更貼近真實績效！

最近有朋友問我：「計算包租代管的報酬率時，為什麼很多人是直接把總收益除以年數？」

其實，許多人初次接觸包租代管投資時，都會有這樣的疑問，市面上不少課程也確實將「平均報酬率」作為計算報酬率的入門方法。

然而，「平均報酬率」並不能完全反映投資的真實績效，如果想要精確計算出報酬率，就必須使用「內部報酬率（IRR）」。

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為什麼傳統的平均報酬率不夠用？

平均報酬率雖然計算起來很方便，但是它忽略了兩個關鍵因素：

• 資金的時間價值： 一塊錢現在的價值和一年後的價值是不一樣的，錢會增值，這就是我們常說的「複利效果」
• 現金流的波動： 在投資過程中，我們的資金並非一成不變。可能一開始投入一筆大額資金，之後每年都有租金收入進帳，甚至可能中途還需要額外投入資金進行修繕

這也是為什麼我建議使用「內部報酬率（IRR）」來計算包租代管的投資報酬率，因為IRR考慮了不同時間點的現金流入和流出，並將它們折現到同一個時間點進行比較，更能準確反映投資的真實報酬率。

IRR內部報酬率是什麼？

內部報酬率（Internal Rate of Return；IRR）是一種更精確的報酬率計算方法，它考慮了投資期間的現金流量，包括初始投入資金、期間內的現金流，以及期末資金。

以包租代管為例，現金流量可分為以下三大部分：

IRR報酬率的計算相對複雜，通常需要借助Excel或財務計算機等工具。

IRR報酬率為什麼更準確？

IRR報酬率具有以下三個好處，所以更適合用來計算包租代管的報酬率：

• 考慮時間價值： IRR報酬率將不同時間點的現金流量折現到同一時間點進行比較，考慮了貨幣的時間價值與複利效果
• 反映投資的真實報酬率： IRR報酬率更能反映投資在整個生命週期中的真實報酬率，而不是簡單的平均值
• 適用於不規則現金流： IRR報酬率適用於任何形式的現金流，包括不規則的現金流入和流出

但事實上，IRR報酬率還不是最精準的計算方式，若想要精算到「投入」與「回收」資金的「真實時間」，可以使用XIRR，輸入每一筆資金的「年、月、日」，但我個人覺得用IRR已經足夠，不需要算到這麼精細。

想了解XIRR的計算公式的話，可以參考👉超實用的XIRR函數！用Excel公式，1秒計算出不定期不定額的投資報酬率！(附IRR與CAGR比較)

包租代管報酬率舉例說明

假設投資了一間包租物件，初始投資48萬元，每月賺取價差2萬元，回本時間24個月，五年後拿回10萬元 (價差2萬元+兩個月押金8萬元)。

如果使用傳統的平均報酬率計算，得到的報酬率是30%，公式如下：

平均報酬率：2萬 x (60個月 – 24個月) / 48萬 / 5年 = 30%

但是，如果使用IRR內部報酬率計算，就會得到更高的報酬率45.44%，因為IRR考慮了每月的淨租金，以及五年後的取回的金額，所以兩種數字會不一樣。

Excel的計算表格如下：

內部報酬率excel公式：IRR(選取現金流量的excel表格範圍)*12 = 45.44%

使用IRR報酬率的注意事項

利用IRR來計算包租代管報酬率時，需要注意以下事項：

• 設定最低可接受報酬率： 根據你的風險偏好和市場行情，設定一個最低可接受的IRR報酬率
• 比較不同投資方案： 將不同包租代管投資方案的IRR報酬率進行比較，選擇IRR較高的方案
• 考慮其他因素： 除了IRR報酬率，還需要考慮其他因素，如空屋期、房客租金漲幅、房東租金漲幅、維修費用等

總結

在評估包租代管投資案的績效時，許多人為了方便計算，會採用平均報酬率。

但IRR內部報酬率是一種更全面、更準確的方法，可以用來了解投資的真實回報，並且做出更明智的投資決策。

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