小資族如何存到買房頭期款？先搞懂房貸公式，再掌握存錢買房4字訣：賺、存、花、翻！

「唉… 房價好高… 小資族怎麼樣才能存到買房頭期款呢？」

你也有這樣的困擾嗎？

台灣的房價所得比大約 10 倍，雙北地區甚至高達13 ~ 16倍，換句話說，一般家庭必須不吃不喝10年以上才能買得起一間房子。

到底該怎麼樣才能存到錢買房，並且提升賺錢與存錢的速度呢？

前陣子有媒體找我分享存錢買房的秘訣，但因為篇幅有限，雖然我講了很多，但很可惜最後報導出來的內容只占一小部分。

所以，我決定乾脆自己寫出這篇文章，讓更多人清楚了解完整的存錢買房流程。

這篇我將和你分享存錢買房 4 步驟，並且教你運用房貸公式，以及制訂開源節流計畫，縮小理想與現實的差距！

文章目錄

Step 1. (理想面) 設定正確的買房頭期款目標

「月薪5萬元，買房1500萬元，你覺得是否可行呢？」

當我問了這問題時，很多人都表示：「不知道耶…」

當我們不了解自己能買得起多少總價的房子、能負擔多少貸款金額，以及自己的收入應該增加到多少，那麼我們就很難達成買房目標。

因此，我認為想要存到自備款，第一步就是：

設定正確的買房目標 + 釐清買房目標有多遠

假設總價1500萬元，貸款1200萬元，每月房貸支出就高達6萬元，遠超出月薪5萬元的收入，所以如果購買總價1500萬元的房子，就會遇到很大的困難。

那麼…該如何設定自己的買房目標呢？

你可以用收入去推算可貸款的金額，以及可購買的總價。

喬王在此提供你3個好用的公式給你參考

【20年房貸】可負擔房貸金額 = 平均月薪 x 收支比 x 200倍

【30年房貸】可負擔房貸金額 = 平均月薪 x 收支比 x 270倍

【40年房貸】可負擔房貸金額 = 平均月薪 x 收支比 x 333倍

這些公式都是以房貸利率2%來計算，如果房貸利率不是2%，我特別和「冬冬陪你整理區塊鏈」共同製作了一張excel試算表讓大家下載使用 (為了避免太多人同時在網路上輸入與修改，所以請直接下載使用，不開放大家直接在網路上輸入)

👉點此下載：買房貸款目標試算表

💡補充說明：
收支比 (Debt to Income)，有些銀行又稱為月負債比，等於每月房貸支出佔每月收入的比例。

一般銀行是以 60~70% 為上限，但因為每個人可承受的比例不同，所以實際上還是要以你可以承受的比例來計算。

有些人會用另一種速算公式，其實意思差不多：
● 【20年房貸】月收入 x 120倍
● 【30年房貸】月收入 x 160倍
● 【40年房貸】月收入 x 200倍

我覺得這種公式確實更容易記憶，也更方便計算，但請務必注意：這是假設收支比60%，且利率2%的前提下才適用！

如果你是自己負擔房貸，沒有其他人可幫你分攤房貸支出，建議收支比降至40%以下會比較好。

【舉例1】假如你的平均月薪是5萬元，另一半也是月薪5萬元，可以共同負擔房貸支出，因此對於銀行來說，就算你的個人收支比高達60%，也都還算合理，那麼你可負擔房貸金額就是…

20年房貸：600萬 ( = 5萬 x 60% x 200倍 )
30年房貸：810萬 ( = 5萬 x 60% x 270倍 )
40年房貸：999萬 ( = 5萬 x 60% x 333倍 )

【舉例2】假如你的平均月薪是5萬元，只有自己能負擔房貸支出，因此個人可承受收支比為40%(留下3萬元當日常支出+儲蓄)，那麼可負擔房貸金額就是…

20年房貸：400萬 ( = 5萬 x 40% x 200倍 )
30年房貸：540萬 ( = 5萬 x 40% x 270倍 )
40年房貸：666萬 ( = 5萬 x 40% x 333倍 )

一旦計算出可負擔房貸金額，你就能計算出適合的總價。

假設想要買的房子總價是1500萬，需要貸款1200萬元，那麼以上面的案例來說，就會很清楚知道超過了自己的房價能力。

Step 2. (現實面) 盤點可運用資金

「可是…我沒那麼多錢，該怎麼辦呢？」

釐清買房目標後，接下來就要盤點我們身邊可運用的資金。

很多人都覺得買房只能運用「自己的錢」，但喬王認為正確的說法應該是：

你自己的錢 + 別人的錢 = 你可以運用的錢

因此，買房可以運用的資金，事實上包括了以下幾個管道：

金融機構：買房最大的出資者，通常是銀行 (或壽險公司/農漁會/信用合作社/郵局等)，所以你必須先搞懂房貸規則。
另一半：當你有另一半，可以協調彼此的出資比例，以及未來的還款比例。
家人：如果長輩或親友可以支持你買房，其實是一個很好的資金來源。
自己：除了銀行資金之外，剩下的錢通常由自己準備，所以必須學會如何存到自備款。
其他融資工具：融資公司、保單質借、股票質借都是融資工具，但因為利息可能較高，不建議用來當買房自備款。

延伸閱讀：誰說房貸只能找銀行？5大房貸申請管道：銀行/壽險公司/農漁會/信用合作社/郵局，通通都能辦理！

買房貸款其實有很多眉眉角角，而且動輒就是好幾百萬，甚至上千萬元的資金…
如果你不想要在買房流程出現差錯，而且想要系統性地學習房貸知識，不妨參考我在Hahow開設的房貸線上課程，並且免費試看一個單元唷！

Step 3. 修正理想與現實的差距

如果「(理想面) 買房目標」與「(現實面) 可運用資金」差異太大，就必須想辦法修正兩者之間的差距，才能貼近現實。

以下方法可以幫助你修理想與現實的差距：

修正方法1：縮小目標

以小換大：不要一次買到足，譬如先買2房，未來再買3房；先買1房1廳，未來再買2房1廳
時間換空間：距離工作或市區再遠一些
新屋變舊屋：新房子較貴

修正方法2：善用槓桿

可善用40年房貸、8+1貸款、二順位貸款、信貸、建商貸款等，降低自備款或每月負擔。

但運用這些槓桿時，請務必評估自己的財務狀況，是否能夠支付後續的貸款支出。

修正方法3：延遲購買

萬一縮小目標和善用槓桿都沒有用，那就只能先延後時間買房，並且訂定開源節流計畫。

那麼…該怎麼制定開源節流計畫呢？以下我將和你分享我的心法。

Step 4：制定開源節流計畫

開源節流是我們常聽到的理財方式，但到底該怎麼做呢？

以下我運用賺存花翻這4個口訣，加入了我自己的觀點後，畫出以下這張圖 (下方有詳細解釋)，讓大家可以實際運用與練習：

賺：賺錢
存：存錢
花：花錢
翻：翻倍

如果你能持續優化「賺、存、花、翻」這項系統，財富累積速度就會像踩飛輪一樣，轉速會愈來愈快！

計畫1：賺錢

賺錢的方法有很多，但通常都是先從提高本業收入開始，再來才是發展斜槓收入：

✅本業收入：尋求升遷加薪機會，或跳槽到更高收入工作

✅斜槓收入：在下班和假日時間進修學習，投入自己有興趣的事情，並且把它發展成商業模式

補充說明：
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不管是本業或斜槓，通常一開始都是「用時間換金錢」，但請特別記住：

每個人的時間都是有限的，有限的時間只能賺到有限的收入。

這也是為什麼很多人跑外送，一天跑12小時就到達收入上限，很難再往上增加收入 (不然就要累死了…)。

那該怎麼做呢？

當我們提升了技能，能夠用時間換取大量金錢後，接下來就要轉換成「用成果換金錢」，這樣才能突破自己的收入天花板。

哪些算是「用成果換金錢」的高收入技能呢？其實有很多，以下列舉出常見的技能：

銷售
自媒體
團購
電商
演講
教練顧問

別忘了網路創業、打造個人品牌，都是我們這個世代最大的賺錢機會！

計畫2：存錢

如果賺到的錢存不下來，賺再多也是沒用。

這就回歸到基礎理財的重要觀念：

收入 – 儲蓄 = 支出

我們必須先計畫好要存下多少錢，再決定要花多少錢。

如果你想要提高你的緊急準備金活存利率，可以多多善用數位活存帳戶，活存利率可高達2%以上。

延伸閱讀：第一銀行【iLEO數位帳戶】好用嗎？超詳細優缺點分析與評價

接下來，就是要提高儲蓄率，才能把賺來的錢存起來。

這幾年很盛行「極簡主義」，但極簡不是要讓自己過得很辛苦，而是透過極簡生活，不需要花很多錢也能活得精彩。

計畫3：花錢

把錢花掉的方式很多，但如果能聰明花錢，就能愈花愈有錢。

那該怎麼樣才能聰明花錢呢？我認為有兩種判斷方法可以參考：

(1) 想要 vs 需要

認清「想要」與「需要」，不是為了在兩者中「做出選擇」，而是為了讓你在資源有限下，處理「資源分配的優先順序」。

所以…

真正需要的要立即行動，因為該花的錢不能省下；真正想要的要設法滿足，因為想做的事不能停下。

(2) 資產 vs 負債 vs 消費

把錢花在資產，它會為你持續帶入更多的錢。
把錢花在負債，它會為你持續掏出更多的錢。
把錢花在消費，可能獲得了當下的滿足，但後續可能不會再產生其他金錢。

很多人可能會認為資產就是股票、基金、債券等金融商品，但我認為最好的資產，就是自己的腦袋，因此花錢學習，就有機會獲得高報酬的回報。

計畫4：翻倍

有句話是這麼說的：

本小利大，利不大；
本大利小，利不小。

這句話的意思是說：

當本金很小的時候，就算報酬率很大 (通常伴隨高風險)，獲利也不會很大。
當本金很大的時候，即使報酬率很小 (通常風險也較小)，獲利也可以很大。

我們都希望透過投資，讓財富翻倍，但投資必須同時思考「本金」與「報酬率」，如果本金不夠多，就想要翻倍，必須冒很大的風險，才會有很高的報酬率。

但即便冒了很大風險，本金太少的話，獲利也很少，而且很容易踩到地雷！

那麼該怎麼樣才能讓財富安全地翻倍呢？

除了回到前面的「賺存翻」來增加「本金」之外，還要善用「時間複利」！

有一種法則，叫做72法則 (The Rule of 72)，只要將「72」除以該項投資的「年化投資報酬率」，就能簡單計算出本金翻倍的年數。

舉例來說，如果投資商品的年化報酬率6%，多久才會翻倍？

答案是12年 ( = 72 / 6 )

那如果想要變成4倍、6倍、8倍、10倍，需要多久的時間呢？想知道答案的話，可參考下方這個表格…

年期	倍數
12	2.01
24	4.05
31	6.09
36	8.15
40	10.29

修但幾咧… 天底下哪有這麼厲害的投資商品，可以每年複利成長 6 %？

其實是有的…

以過去20年的統計資料來看，只要買進並持有追蹤 S&P500 指數的低成本ETF，並且願意耐心地拉長投資時間，就能夠創造接近或超過每年複利6%的報酬率。

備註：
2001~2020年這段期間，S&P 500指數的年化報酬率約7.5%，即使是加入了債券配置，6:4股債比的組合能達到6.4%的年化報酬率，4:6股債比的組合能達到5.9%的年化報酬率，遠高於市場上投資人的2.9%平均年化報酬率。

有興趣可參考這篇「被動投資(指數化投資)」文章：被動投資是什麼？與主動投資差異在哪？有何優缺點？這些證據都告訴你：該做ETF指數化投資了！

換句話說…

你只需要指數化投資，並且不頻繁交易，就能勝過市場上9成以上的投資人了！

所以，當我們將存下來的錢，投資在美國整體市場，就能拉長時間去複利滾存，讓本金翻好幾倍，賺取「時間財」。

💡補充說明：
有些人可能會覺得「指數化投資」需要很多年的時間才能翻倍，寧願找其他投資方法，想要透過買進賣高來獲利。

但身為業餘散戶的我們，如果只用下班與假日時間來研究股票，其實很難打敗市場上的專業投資機構。

這也是為什麼多數人花了很多時間與精力研究股票，並且頻繁交易，最後只得到遠低於市場報酬率的結果。

如果想要透過股市創造每月5,000元的收入，在報酬率6%的前提下，必須投資本金100萬元，但透過主業或斜槓，其實很容易就能每月幫自己加薪5,000元。

這也是為什麼我會強調：順序很重要！

先提高主業/斜槓收入，再存錢、花錢，最後將存到的錢放入投資，才能讓資產穩定翻倍，透過這樣的正向循環，其實就能比別人更快達到買房目標。