小資族如何存到買房頭期款?先搞懂房貸公式,再掌握存錢買房4字訣:賺、存、花、翻!

小資族存到買房頭期款的方法

「唉… 房價好高… 小資族怎麼樣才能存到買房頭期款呢?」

你也有這樣的困擾嗎?

台灣的房價所得比大約 10 倍,雙北地區甚至高達13 ~ 16倍,換句話說,一般家庭必須不吃不喝10年以上才能買得起一間房子。

到底該怎麼樣才能存到錢買房,並且提升賺錢與存錢的速度呢?

前陣子有媒體找我分享存錢買房的秘訣,但因為篇幅有限,雖然我講了很多,但很可惜最後報導出來的內容只占一小部分。

所以,我決定乾脆自己寫出這篇文章,讓更多人清楚了解完整的存錢買房流程。

這篇我將和你分享存錢買房 4 步驟,並且教你運用房貸公式,以及制訂開源節流計畫,縮小理想與現實的差距!

Step 1. (理想面) 設定正確的買房頭期款目標

月薪5萬元,買房1500萬元,你覺得是否可行呢?

當我問了這問題時,很多人都表示:「不知道耶…」

當我們不了解自己能買得起多少總價的房子、能負擔多少貸款金額,以及自己的收入應該增加到多少,那麼我們就很難達成買房目標。

因此,我認為想要存到自備款,第一步就是:

設定正確的買房目標 + 釐清買房目標有多遠

假設總價1500萬元,貸款1200萬元,每月房貸支出就高達6萬元,遠超出月薪5萬元的收入,所以如果購買總價1500萬元的房子,就會遇到很大的困難。

那麼…該如何設定自己的買房目標呢?

你可以用收入去推算可貸款的金額,以及可購買的總價。

喬王在此提供你3個好用的公式給你參考

20年房貸可負擔房貸金額 = 平均月薪 x 收支比 x 200倍

30年房貸可負擔房貸金額 = 平均月薪 x 收支比 x 270倍

40年房貸可負擔房貸金額 = 平均月薪 x 收支比 x 333倍

這些公式都是以房貸利率2%來計算,如果房貸利率不是2%,我特別和「冬冬陪你整理區塊鏈」共同製作了一張excel試算表讓大家下載使用 (為了避免太多人同時在網路上輸入與修改,所以請直接下載使用,不開放大家直接在網路上輸入)

👉點此下載: 買房貸款目標試算表

💡補充說明:
收支比 (Debt to Income),有些銀行又稱為月負債比,等於每月房貸支出佔每月收入的比例

一般銀行是以 60~70% 為上限,但因為每個人可承受的比例不同,所以實際上還是要以你可以承受的比例來計算。

有些人會用另一種速算公式,其實意思差不多:
● 【20年房貸】月收入 x 120倍
● 【30年房貸】月收入 x 160倍
● 【40年房貸】月收入 x 200倍

我覺得這種公式確實更容易記憶,也更方便計算,但請務必注意:這是假設收支比60%,且利率2%的前提下才適用!

如果你是自己負擔房貸,沒有其他人可幫你分攤房貸支出,建議收支比降至40%以下會比較好。

【舉例1】假如你的平均月薪是5萬元,另一半也是月薪5萬元,可以共同負擔房貸支出,因此對於銀行來說,就算你的個人收支比高達60%,也都還算合理,那麼你可負擔房貸金額就是…

  • 20年房貸:600萬 ( = 5萬 x 60% x 200倍 )
  • 30年房貸:810萬 ( = 5萬 x 60% x 270倍 )
  • 40年房貸:999萬 ( = 5萬 x 60% x 333倍 )

【舉例2】假如你的平均月薪是5萬元,只有自己能負擔房貸支出,因此個人可承受收支比為40%(留下3萬元當日常支出+儲蓄),那麼可負擔房貸金額就是…

  • 20年房貸:400萬 ( = 5萬 x 40% x 200倍 )
  • 30年房貸:540萬 ( = 5萬 x 40% x 270倍 )
  • 40年房貸:666萬 ( = 5萬 x 40% x 333倍 )

一旦計算出可負擔房貸金額,你就能計算出適合的總價。

假設想要買的房子總價是1500萬,需要貸款1200萬元,那麼以上面的案例來說,就會很清楚知道超過了自己的房價能力。

Step 2. (現實面) 盤點可運用資金

「可是…我沒那麼多錢,該怎麼辦呢?」

釐清買房目標後,接下來就要盤點我們身邊可運用的資金。

很多人都覺得買房只能運用自己的錢,但喬王認為正確的說法應該是:

你自己的錢 + 別人的錢 = 你可以運用的錢

因此,買房可以運用的資金,事實上包括了以下幾個管道:

  • 金融機構:買房最大的出資者,通常是銀行 (或壽險公司/農漁會/信用合作社/郵局等),所以你必須先搞懂房貸規則。
  • 另一半:當你有另一半,可以協調彼此的出資比例,以及未來的還款比例。
  • 家人:如果長輩或親友可以支持你買房,其實是一個很好的資金來源。
  • 自己:除了銀行資金之外,剩下的錢通常由自己準備,所以必須學會如何存到自備款。
  • 其他融資工具:融資公司、保單質借、股票質借都是融資工具,但因為利息可能較高,不建議用來當買房自備款。

延伸閱讀誰說房貸只能找銀行?5大房貸申請管道:銀行/壽險公司/農漁會/信用合作社/郵局,通通都能辦理!

買房貸款其實有很多眉眉角角,而且動輒就是好幾百萬,甚至上千萬元的資金…

如果你不想要在買房流程出現差錯,而且想要系統性地學習房貸知識,不妨參考我在Hahow開設的房貸線上課程,並且免費試看一個單元唷!

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Step 3. 修正理想與現實的差距

如果「(理想面) 買房目標」與「(現實面) 可運用資金」差異太大,就必須想辦法修正兩者之間的差距,才能貼近現實。

以下方法可以幫助你修理想與現實的差距:

修正方法1:縮小目標

  • 以小換大:不要一次買到足,譬如先買2房,未來再買3房;先買1房1廳,未來再買2房1廳
  • 時間換空間:距離工作或市區再遠一些
  • 新屋變舊屋:新房子較貴

修正方法2:善用槓桿

可善用40年房貸、8+1貸款、二順位貸款、信貸、建商貸款等,降低自備款或每月負擔。

但運用這些槓桿時,請務必評估自己的財務狀況,是否能夠支付後續的貸款支出。

修正方法3:延遲購買

萬一縮小目標和善用槓桿都沒有用,那就只能先延後時間買房,並且訂定開源節流計畫。

那麼…該怎麼制定開源節流計畫呢?以下我將和你分享我的心法。

Step 4:制定開源節流計畫

開源節流是我們常聽到的理財方式,但到底該怎麼做呢?

以下我運用賺存花翻這4個口訣,加入了我自己的觀點後,畫出以下這張圖 (下方有詳細解釋),讓大家可以實際運用與練習:

  • 賺:賺錢
  • 存:存錢
  • 花:花錢
  • 翻:翻倍

如果你能持續優化「賺、存、花、翻」這項系統,財富累積速度就會像踩飛輪一樣,轉速會愈來愈快!

賺存花翻財富系統

計畫1:賺錢

賺錢的方法有很多,但通常都是先從提高本業收入開始,再來才是發展斜槓收入

本業收入:尋求升遷加薪機會,或跳槽到更高收入工作

斜槓收入:在下班和假日時間進修學習,投入自己有興趣的事情,並且把它發展成商業模式

補充說明:
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不管是本業或斜槓,通常一開始都是「用時間換金錢」,但請特別記住:

每個人的時間都是有限的,有限的時間只能賺到有限的收入。

這也是為什麼很多人跑外送,一天跑12小時就到達收入上限,很難再往上增加收入 (不然就要累死了…)。

那該怎麼做呢?

當我們提升了技能,能夠用時間換取大量金錢後,接下來就要轉換成「用成果換金錢」,這樣才能突破自己的收入天花板。

哪些算是「用成果換金錢」的高收入技能呢?其實有很多,以下列舉出常見的技能:

  • 銷售
  • 自媒體
  • 團購
  • 電商
  • 演講
  • 教練顧問

別忘了網路創業、打造個人品牌,都是我們這個世代最大的賺錢機會!

計畫2:存錢

如果賺到的錢存不下來,賺再多也是沒用。

這就回歸到基礎理財的重要觀念:

收入 – 儲蓄 = 支出

我們必須先計畫好要存下多少錢,再決定要花多少錢。

如果你想要提高你的緊急準備金活存利率,可以多多善用數位活存帳戶,活存利率可高達2%以上。

延伸閱讀:第一銀行【iLEO數位帳戶】好用嗎?超詳細優缺點分析與評價

接下來,就是要提高儲蓄率,才能把賺來的錢存起來。

這幾年很盛行「極簡主義」,但極簡不是要讓自己過得很辛苦,而是透過極簡生活,不需要花很多錢也能活得精彩。

計畫3:花錢

把錢花掉的方式很多,但如果能聰明花錢,就能愈花愈有錢。

那該怎麼樣才能聰明花錢呢?我認為有兩種判斷方法可以參考:

(1) 想要 vs 需要

認清「想要」與「需要」,不是為了在兩者中「做出選擇」,而是為了讓你在資源有限下,處理「資源分配的優先順序」。

所以…

真正需要的要立即行動,因為該花的錢不能省下;真正想要的要設法滿足,因為想做的事不能停下。

(2) 資產 vs 負債 vs 消費

  • 把錢花在資產,它會為你持續帶入更多的錢。
  • 把錢花在負債,它會為你持續掏出更多的錢。
  • 把錢花在消費,可能獲得了當下的滿足,但後續可能不會再產生其他金錢。

很多人可能會認為資產就是股票、基金、債券等金融商品,但我認為最好的資產,就是自己的腦袋,因此花錢學習,就有機會獲得高報酬的回報。

計畫4:翻倍

有句話是這麼說的:

本小利大,利不大
本大利小,利不小

這句話的意思是說:

當本金很小的時候,就算報酬率很大 (通常伴隨高風險),獲利也不會很大。
當本金很大的時候,即使報酬率很小 (通常風險也較小),獲利也可以很大。

我們都希望透過投資,讓財富翻倍,但投資必須同時思考「本金」與「報酬率」,如果本金不夠多,就想要翻倍,必須冒很大的風險,才會有很高的報酬率。

但即便冒了很大風險,本金太少的話,獲利也很少,而且很容易踩到地雷!

那麼該怎麼樣才能讓財富安全地翻倍呢?

除了回到前面的「賺存翻」來增加「本金」之外,還要善用「時間複利」!

有一種法則,叫做72法則 (The Rule of 72),只要將「72」除以該項投資的「年化投資報酬率」,就能簡單計算出本金翻倍的年數。

舉例來說,如果投資商品的年化報酬率6%,多久才會翻倍?

答案是12年 ( = 72 / 6 )

那如果想要變成4倍、6倍、8倍、10倍,需要多久的時間呢?想知道答案的話,可參考下方這個表格…

年期倍數
122.01
244.05
316.09
368.15
4010.29

修但幾咧… 天底下哪有這麼厲害的投資商品,可以每年複利成長 6 %?

其實是有的…

以過去20年的統計資料來看,只要買進並持有追蹤 S&P500 指數的低成本ETF,並且願意耐心地拉長投資時間,就能夠創造接近或超過每年複利6%的報酬率。

備註:
2001~2020年這段期間,S&P 500指數的年化報酬率約7.5%,即使是加入了債券配置,6:4股債比的組合能達到6.4%的年化報酬率,4:6股債比的組合能達到5.9%的年化報酬率,遠高於市場上投資人的2.9%平均年化報酬率。

有興趣可參考這篇「被動投資(指數化投資)」文章:被動投資是什麼?與主動投資差異在哪?有何優缺點?這些證據都告訴你:該做ETF指數化投資了!

換句話說…

你只需要指數化投資,並且不頻繁交易,就能勝過市場上9成以上的投資人了!

主動投資人的績效落後於大盤

所以,當我們將存下來的錢,投資在美國整體市場,就能拉長時間去複利滾存,讓本金翻好幾倍,賺取「時間財」。

💡補充說明:
有些人可能會覺得「指數化投資」需要很多年的時間才能翻倍,寧願找其他投資方法,想要透過買進賣高來獲利。

但身為業餘散戶的我們,如果只用下班與假日時間來研究股票,其實很難打敗市場上的專業投資機構。

這也是為什麼多數人花了很多時間與精力研究股票,並且頻繁交易,最後只得到遠低於市場報酬率的結果。

如果想要透過股市創造每月5,000元的收入,在報酬率6%的前提下,必須投資本金100萬元,但透過主業或斜槓,其實很容易就能每月幫自己加薪5,000元。

這也是為什麼我會強調:順序很重要!

先提高主業/斜槓收入,再存錢、花錢,最後將存到的錢放入投資,才能讓資產穩定翻倍,透過這樣的正向循環,其實就能比別人更快達到買房目標。

你想要投資海外ETF,卻不知如何開始嗎?被動投資已經多次被證明是一個簡單又長期有效的方法。

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喬王的投資理財筆記line@

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:穩健投資 x 買房安居 x 斜槓享受人生。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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