房價高漲的時代，你是不是覺得買房很難呢？
有些人會選擇購買小套房，因為單價雖然高，但總價會比較低，所以相對算好入手。
可是…有很多人不建議買小套房，這是為什麼呢？
主要是因為小套房的流通性較差，當房市變差時可能不容易變賣，而且申請貸款也比較不容易。
以下將和你分享：
文章目錄
小坪數套房定義與判斷標準
每家銀行對於小套房的定義不太一樣，一般來說，有以下3種標準來判斷坪數：
● 主建物＋附屬建物 + 公設 (也就是權狀坪數，不含車位)
● 主建物＋附屬建物 (也就是權狀坪數不含公設)
● 主建物
雖然沒有辦法一一調查每家銀行的規範，但依照我的觀察與經驗，銀行對於小套房的定義，會參考以下標準來微調：
● 主建物＋附屬建物 + 公設：低於15坪
● 主建物+附屬建物：低於12坪
● 主建物：低於8~10坪
有些銀行甚至會針對不同地區，做更細緻的分類，畢竟每個地區的小套房流通性會不太一樣：
● 台北市：門檻最寬鬆
● 新北市：門檻次之
● 其他地區：門檻最嚴謹
不過，由於各家銀行的標準都不太一樣 (屬於內部規範)，而且可能隨著時間改變，所以購買小套房之前，建議直接洽詢銀行會比較準確。
小套房貸款有什麼限制
一旦被銀行定義為小套房，貸款成數或利率都會比較差，申請寬限期也可能有難度，甚至有些銀行不願意承作！
舉例：當我還在銀行做房貸業務時，我曾看過客戶的板橋小套房利率是3.3% (當時的購屋貸款平均利率水準是2%)，承作小套房時，貸款成數通常也是先砍1成再說。
這也是為什麼有些人不建議購買小套房，因為銀行貸款的選擇性會變得很少。
如何提高小套房貸款成數
方式1：位於精華地段或捷運站附近
小套房是否能夠承作，以及貸款成數是否能提高，主要還是在於房子坐落的地段。
如果是位於高房價的精華地段，或者距離捷運站1000公尺內，銀行的承作意願會比較高 (但房價通常也會比較貴啦…)。
方式2：多洽詢不同銀行貸款
每家銀行對於小坪數套房的定義不一樣，有些很嚴格，有些很寬鬆。
即使被定義成小套房，有些銀行只要提高利率，成數就有機會拉高的空間。
所以，如果真的想要購買小套房，下斡旋之前請務必先找多家銀行確認，以免買了之後才發現自備款不夠。
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方式3：提供足夠的財力證明
如果借款人的職業、收入和財力良好，即使房子本身有些瑕疵，但整體來說仍有可能算是不錯，因此還是有機會爭取到較佳的貸款條件。
方式4：打通2間相鄰的小套房
如果小套房的坪數真的很小，只要買下相鄰的套房，將兩間套房一起打通，讓總坪數超過15坪以上，就有機會被認定為一般住宅，提高貸款成數。
方式5：內部裝潢良好齊全
如果小套房內部裝潢良好且齊全，有機會提高銀行放款的意願。
總結
由於買房需要資金，而貸款是最大的資金來源，如果真的想要購買小套房，千萬要先了解貸款規則，才不會買了才發現自備款不夠囉！
銀行針對小坪數套房的定義，通常會針對以下標準進行微調：
● 主建物＋附屬建物 + 公設：低於15坪
● 主建物+附屬建物：低於12坪
● 主建物：低於8~10坪
有些甚至還會依照區域 (台北市、新北市、其他地區)，進行不同的區分。
如果想要提高小坪數套房的貸款成數，可以參考以下五個方法：
- 位於精華地段或捷運站附近
- 多洽詢不同銀行貸款
- 提供足夠的財力證明
- 打通2間相鄰的小套房
- 內部裝潢良好齊全
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