買小坪數套房,找銀行貸款要注意什麼?成數利率會有限制嗎?小套房的定義是10坪、12坪或15坪?

買小坪數套房,找銀行貸款要注意什麼?成數利率會有限制嗎?

房價高漲的時代,你是不是覺得買房很難呢?

有些人會選擇購買小套房,因為單價雖然高,但總價會比較低,所以相對算好入手。

可是…有很多人不建議買小套房,這是為什麼呢?

主要是因為小套房的流通性較差,當房市變差時可能不容易變賣,而且申請貸款也比較不容易。

以下將和你分享:

小坪數套房的定義與判斷標準

每家銀行對於小套房的定義不太一樣,一般來說,有以下3種標準來判斷坪數:

主建物+附屬建物 + 公設 (也就是權狀坪數,不含車位)
主建物+附屬建物 (也就是權狀坪數不含公設)
主建物

雖然沒有辦法一一調查每家銀行的規範,但依照我的觀察與經驗,銀行對於小套房的定義,會參考以下標準來微調:

● 主建物+附屬建物 + 公設:小於15坪
● 主建物+附屬建物:小於12坪
● 主建物:小於10坪

有些銀行甚至會針對不同地區,做更細緻的分類,畢竟每個地區的小套房流通性會不太一樣:

● 台北市:門檻最寬鬆
● 新北市:門檻次之
● 其他地區:門檻最嚴謹

不過,由於各家銀行的標準都不太一樣 (屬於內部規範),而且可能隨著時間改變,所以購買小套房之前,建議直接洽詢銀行會比較準確。

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小套房貸款有什麼限制

一旦被銀行定義為小套房,貸款成數利率都會比較差,申請寬限期也可能有難度,甚至有些銀行不願意承作!

舉例:當我還在銀行做房貸業務時,我曾看過客戶的板橋小套房利率是3.3% (當時的購屋貸款平均利率水準是2%),承作小套房時,貸款成數通常也是先砍1成再說。

這也是為什麼有些人不建議購買小套房,因為銀行貸款的選擇性會變得很少。

如何提高小套房貸款成數

方式1:位於精華地段捷運站附近

小套房是否能夠承作,以及貸款成數是否能提高,主要還是在於房子坐落的地段。

如果是位於高房價的精華地段,或者距離捷運站1000公尺內,銀行的承作意願會比較高 (但房價通常也會比較貴啦…)。

方式2:多洽詢不同銀行貸款

每家銀行對於小坪數套房的定義不一樣,有些很嚴格,有些很寬鬆。

即使被定義成小套房,有些銀行只要提高利率,成數就有機會拉高的空間。

所以,如果真的想要購買小套房,下斡旋之前請務必先找多家銀行確認,以免買了之後才發現自備款不夠。

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方式3:提供足夠的財力證明

如果借款人的職業、收入和財力良好,即使房子本身有些瑕疵,但整體來說仍有可能算是不錯,因此還是有機會爭取到較佳的貸款條件。

方式4:打通2間相鄰的小套房

如果小套房的坪數真的很小,只要買下相鄰的套房,將兩間套房一起打通,讓總坪數超過15坪以上,就有機會被認定為一般住宅,提高貸款成數。

方式5:內部裝潢良好齊全

如果小套房內部裝潢良好且齊全,有機會提高銀行放款的意願。

總結

由於買房需要資金,而貸款是最大的資金來源,如果真的想要購買小套房,千萬要先了解貸款規則,才不會買了才發現自備款不夠囉!

銀行針對小坪數套房的定義,通常會針對以下標準進行微調:

● 主建物+附屬建物 + 公設:小於15坪
● 主建物+附屬建物:小於12坪
● 主建物:小於10坪

有些甚至還會依照區域 (台北市、新北市、其他地區),進行不同的區分。

如果想要提高小坪數套房的貸款成數,可以參考以下五個方法:

  • 位於精華地段或捷運站附近
  • 多洽詢不同銀行貸款
  • 提供足夠的財力證明
  • 打通2間相鄰的小套房
  • 內部裝潢良好齊全

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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