包租代管好賺嗎？最近陸續收到包租代管的分潤，一看才知道…原來有這麼多「隱藏成本」…
一般人通常會認為，包租代管可以輕鬆獲利，但我認為包租代管其實隱藏著許多成本。
如果沒有仔細盤算，可能讓你的獲利大打折扣，甚至血本無歸！但如果你懂得控管成本，獲利還是相當可觀。
這篇文章將深入探討包租代管的每月成本結構，特別是容易被忽略的隱藏稅金與支出，透過包租代管甘苦談，協助你做出更明智的投資決策。
延伸閱讀：包租代管報酬率怎麼計算？還在用平均報酬率嗎？用IRR內部報酬率，才能更貼近真實績效！
| 包租代管隱藏成本 |
|---|
| 補充保費2.11% + 所得稅10% |
| 營業稅5% (價差稅) |
| 個人綜合所得稅 |
| 管理費、垃圾代收費、清潔費、系統費、網路費 |
| 仲介費 |
| 空屋期 |
| 修繕費用 |
| 雜支 |
| 人力成本 |
文章目錄
隱藏成本1：補充保費2.11%+租賃所得稅10%
若自然人房東將房屋出租給法人，會有以下兩種稅，這些稅通常會轉嫁給包租業者支付：
- 補充保費： 租金大於2萬元，需繳交2.11%二代健保補充保費
- 所得稅： 若租金超過2萬元，租金收入需要申報10%個人所得稅(租賃所得稅)
| 租金級距 | 自然人房東繳交稅金 |
|---|---|
| < 2萬元 | 無 |
| = 2萬元 | 補充保費2.11% |
| > 2萬元 | 補充保費2.11% + 所得稅10% |
隱藏成本2：營業稅5% (價差稅)
包租業者賺的是價差收入，也就是轉租後的租金收入，扣除掉繳給房東的租金支出。
但你知道價差收入，需要繳價差稅嗎？由於價差收入會被認定為營利事業所得，所以需要依規定繳納5%營業稅。
舉例來說：假設每月價差是2萬元，每個月成本就有可能多1,000元
隱藏成本3：個人綜合所得稅
價差收入除了要扣除5%的價差稅，還需要計入個人綜合所得稅一起申報，並且依照所得稅級距課稅，所以隔年還有可能再被政府扒一層皮。
隱藏成本4：管理費、垃圾代收費、清潔費、系統費、網路費
管理費：若房屋位於大樓，或者公寓住戶有安排清潔公區，就有可能定期繳納管理費。
垃圾代收費：若房屋位於公寓，可能需要安排業者幫忙代收垃圾。
清潔費：如果有特別派人到屋內定期清潔，就需要繳交這筆支出。
系統費：如果有使用租房管理系統，譬如JGB平台，每月可能要額外多一筆費用。
網路費：大部分租客都需要使用網路，若你有額外提供Wifi網路，每月就需要繳交網路費。
隱藏成本5：仲介費
如果開發到的物件，是由房仲或中人媒合成交，那就需要支付一筆仲介費，通常是0.5或1個月的租金。
當你裝潢後轉租，並委託房仲或中人「招租」，此時又要支付另一筆仲介費，通常也是0.5或1個月的租金；即使是自己招租，不需要額外支付仲介費，但付出的時間和精力也是一種無形成本。
隱藏成本6：空屋期
房屋出租並非全年無休，若遇上空屋期，就無法收取租金收入。
但同一時間，你仍然必須繳交租金給房東，因此閒置期間的現金流就有可能變成負值！
一般來說，租屋有淡旺季之分，農曆年後（ 2 月）、 暑假（ 7 – 8 月）都是公認的旺季，空屋期間通常較短；但如果遇到淡季時間，空屋期間就可能拉長，導致成本增加。
隱藏成本7：修繕費用
房屋設備老舊或損壞時，需要支付修繕費用，但這部分需要看當初的合約怎麼擬定。
正常來說，結構問題及房東附贈的家具和家電，非人為破壞的情況下需要請房東負責修繕費用，包租業者僅針對自己添購的家具和家電負責修繕；但實務上有些房東會不想負責，所以要依照當初的合約內容來判斷。
隱藏成本8：雜支
公證費、備份鑰匙、房客入住前的水電費、清洗冷氣/洗衣機、密碼鑰匙盒等，這些都是過程中可能會支付，但很容易被忽略的成本。
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隱藏成本9：人力成本
我覺得最容易忽略的隱藏成本，其實就是自己的人力成本！
因為你需要花時間開發、裝潢、軟裝、招租、帶看，房客入住後還要協助管理，房屋內部的家具或電器壞掉時，也要協助修繕，但這部份的人力成本通常不會被計算進去。
因此，如果你能外包一些工作給其他專業人士，又能保有利潤空間，那麼你做包租代管才能省時又省力！
包租代管好賺嗎總結
包租代管的獲利其實沒有一般人想像中這麼豐厚，除了看得見的顯性成本之外，還有許多隱藏成本需要考量。
但如果你有把這些隱藏成本都考量進去，並且認為符合成本效益的話，那包租代管仍然是一門值得投入的生意。
這也是為什麼我認為，如果要投入包租代管業，請務必先從小案子做起，並且花錢上課或請教練帶領你。
千萬不要什麼物件都還沒開發到，就成立包租代管公司，或者花錢加盟成為包租代管業者囉！
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