央行升息,房貸利率升更多?升息幅度不一樣,原來是因為…千萬別錯怪行員了!

央行升息,房貸利率升更多?升息幅度不一樣,原來是因為...千萬別錯怪行員了!

最近有網友問我:

央行升息一碼之後,為什麼房貸利率升息的幅度竟然比一碼還要高?

他看起來非常生氣,懷疑是不是銀行計算錯誤?甚至故意藉此多收錢?

真的是銀行搞錯,或者存心要坑你嗎?

回答這個問題之前,我們必須先了解一下「央行」升息,以及「銀行」升息的差異在哪裡,你才不會錯怪銀行。

重貼現率 vs 指標利率

央行管控的利率,稱為「重貼現率」,簡單來說就是銀行」跟「央行」調度資金的利率啦!

為了更清楚呈現央行的升、降息的過程,喬王親自繪製了以下這張圖表,供你參考。

你可以清楚看到2022/03的央行重貼現率,只是回到2016/07的水準。

央行重貼現率

延伸閱讀央行全球資訊網

至於銀行房貸使用的利率,與央行的重貼現率不一樣,目前房貸用的利率大部分都是「指標利率」(又稱定儲利率指數)。

「指標利率」是依照多家銀行的「1年定儲利率」平均值,再進行「固定的加減碼利率」。

「1年定儲利率」是由各家銀行制定,所以有些銀行可能調得更高,也可能調得更低,導致房貸利率也有可能變得更高或更低。

但老實說,之前有些銀行房貸利率降得比一碼還低,所以當央行升息之後,看起來升得比一碼還多,其實只是回到當年降息前的水準罷了!

不信嗎?那我們不妨回顧一下當年的降息歷史吧!

延伸閱讀什麼是指數型房貸?季變動/月變動調整時間一次掌握!

央行降息後,房貸利息降更多?

2020年3月,央行的重貼現率調降了一碼,從1.375%降為1.125%。

銀行房貸利率有什麼變化呢?

喬王隨機選出三家銀行來說明示範:

【案例一】台灣銀行是採用國內6家銀行定儲利率的平均值,降息前後變化如下:

  • 降息前:1.089%
  • 降息後:0.816%

所以,台灣銀行在央行降息一碼後,房貸利率等於調降了0.273%,比央行降得還要多

【案例二】國泰世華是採用國內10家銀行定儲利率的平均值,降息前後變化如下:

  • 降息前:1.07%
  • 降息後:0.79%

所以,國泰世華銀行在央行降息一碼後,房貸利率等於調降了0.28%,比央行降得還要多

【案例三】渣打銀行是採用國內9家銀行定儲利率的平均值,降息前後變化如下:

  • 降息前:1.09%
  • 降息後:0.84%

所以,渣打銀行在央行降息一碼後,房貸利率等於調降了0.25%,和央行降得一樣多

所以,你可以得知2020年央行降息一碼時,有些銀行房貸也是降息一碼,但有些銀行降息得比一碼還要多,這都只是因為「採樣家數不同」所造成的「利息差距」!

央行升息後,房貸利率升更多?

接下來,我們繼續看一下這次升息後的變化,你就會知道為什麼有些銀行房貸升息比一碼還要多了!

2022年3月,央行的重貼現率調升一碼,從1.125%調回到2022年3月前的1.375%。

銀行房貸利率又有什麼變化呢?

喬王舉國泰世華銀行來說明示範:

【案例】國泰世華銀行是採用國內6家銀行定儲利率的平均值,升息前後變化如下:

  • 升息前:0.79%
  • 升息後:1.07%

所以,國泰世華銀行在央行升息一碼後,房貸利率等於調升了0.28%,比央行升得還要多

國泰世華指數型房貸利率計算公式

嘿…這時候就產生有趣又尷尬的問題了!

當央行降息時,房貸利率降得比別家銀行還要多;但是當央行升息時,乍看之下卻升得比別家銀行還要多!

這也難怪,許多客戶感到不解,甚至感到不滿,覺得為何會被收取更多的利息?

不過,只要你清楚房貸利率的算法,你就會知道:

這是因為國泰世華的定儲利率指數,是先選取台灣10家銀行的定儲利率 (1.04% ~ 1.09%),再剔除最高2家及最低2家,取6家平均值的結果。

這次算出來的平均值剛好是1.07%,所以就變成升息0.28% (= 1.07% – 0.79%)啦!

總結

房貸利率的升息幅度,不一定和央行升息幅度一模一樣。

因為央行調整的是「重貼現率」,房貸調整的則是「指標利率」(參考多家銀行的1年定儲利率),兩者計算基礎不一樣,結果當然會不一樣!

當央行降息時,有可能降得比原本還要多(或少);當央行升息時,就有可能升得比原本還要多(或少)。

千萬別再錯怪銀行行員,誤以為他們計算錯誤,或者存心要坑你囉!

貼心提醒:如果你身邊也有朋友或客戶對於銀行房貸升息超過0.25%感到不解,不妨將這篇文章分享給他,讓他清楚知道這件事的來龍去脈吧!

延伸閱讀

喬王的投資理財筆記line@

買房學習管道

如果你想要系統化學習買房知識,但又不知道該怎麼選擇,不妨點擊下圖參考這篇懶人包囉!

房地產課程推薦評價懶人包
(Visited 2,265 times, 1 visits today)

喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

發佈留言

You are currently viewing 央行升息,房貸利率升更多?升息幅度不一樣,原來是因為…千萬別錯怪行員了!