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立信無界基本簡介
想買預售屋,又不想被代銷公司賺一手嗎?不妨直接找建設公司自售的建案吧!
這次看的是立信建設公司自售的「立信吾界」,如果各位讀者看過之前喬王寫的「新外灘6-立信帝國花園廣場」,應該知道立信建設的江翠北側重劃區建案分為1~6期,分別是:
- 新外灘1 雙江翠
- 新外灘2 仰真
- 新外灘3 新月天地
- 新外灘5 瀚疆
- 新外灘6 帝國花園廣場
「為什麼只有立信吾界不像其它的立信建案一樣,屬於新外灘系列呢?」
當時的我心中其實有這個疑問,但沒來得及問,這次看屋後總算明白…
原來立信建設公司的新外灘系列建案,包括了1~6期,都是委託代銷公司甲山林來賣,只有立信吾界這個建案是建設公司的銷售人員自己賣!
正因為他們不必再付一筆廣告費給代銷公司,所以據他們的說法,開價也會比較低一些(畢竟羊毛出在羊身上),甚至打出了「不二價」的口號。
所以,就算你再努力和銷售員搏感情,或者威逼利誘他們,他們也無法幫你殺價…(我的花美男策略也失效了…誤…)
先簡單整理一下這次看屋時獲得的5項重要資訊,有時間了解此建案的朋友可再往下繼續看下去。
- 分兩棟,前棟靠華江一路,後棟靠華江三路,除了後棟1樓有6個店面,其他都是純住宅。
- 前棟每層有4戶,後棟每層有8戶,共166戶。
- 格局規劃包括:三房(31~33坪),四房(63坪),格局雖偏長但還算方正。
- 建商自售,平均價格約每坪47~49萬,不二價,預估成交價46~49萬。
- 目前據說已快要完銷,預計2022年下半年完工。
- 地下5樓車位價格是160萬,每往上一層樓加10萬,三房都需配車位,前棟的三房甚至需要配2個車位。
(PS: 如果想要更詳細的資料或格局圖,可再下方留言給我,我會再將本次蒐集到的資料寄給你)
江翠北側重劃區簡介
立信吾界位於江翠北側重劃區的F區,如果你還不知道這個重劃區的A~G區怎麼分,那就讓喬王簡單為你說明一下吧!
江翠重劃區是位在大漢溪右岸的L型狹長區域,號稱是新北市板橋區「最後一塊完整大面積開發的重劃區」(聽起來有點淡淡的哀傷…)。
依照方位大致可分為A/B/C/D/E/F/G區,435藝文特區方向~大漢橋屬於ABC區,大漢橋~華江橋屬於DEF區,華江橋~華翠橋屬於G區。每一區的重要建案可參考如下:
- AB區:新潤青峰/翠峰、歡喜市、興富發大悅
- C區:江翠PARK、新外灘3 新月天地
- D區:聯上匯翠、遠雄江翠、國泰朋、北歐莊園1~3
- E區:新外灘1 雙江翠、新外灘6 帝國花園廣場、國美翠亨村、河藍灣、遠雄鉑翠
- F區:江匯Life、立信吾界
以下簡單整理了喬王這次的看屋方法及想法,正常來說看屋的原則是從大環境看到小環境,最後再看屋況。但為了讓大家快速了解該建案,我會將筆記的順序倒過來寫。
一、建案與屋況
立信吾界的格局規劃包括3~4房,據說目前已快完銷,預計2022年下半年完工。基本資料如下:
- 公 設 比:33%
- 棟戶規劃:2棟,166戶住家,6戶店面
- 樓層規劃:地上15,14層,地下5層
- 車位規劃:平面式206個
- 管理費用:60元/坪/月
- 結構工程:RC
- 接待中心:華江一路、華江三路口
- 基地位置:華江一路、華江三路口(與接待中心相同)
- 代銷公司:無
- 建設公司:立信建設
透過銷售人員的說明介紹,以及參觀完樣品屋後,獲得的重要資訊摘要如下:
#室內資訊
- 高度為3.3米 (樓層中心之間計算),若扣除樓地板與天花板共15公分,高度3.15米。
- 三房的樑柱多多少少會占用到一些室內坪數。
#價格資訊
- 平均單價47~49萬元,車位160萬元起(地下5樓開始起算,每往上一層加10萬元)。
- 3房剩下33.44坪,以後棟A3的9樓為例,單價約46.14萬元,若含B5的160萬元車位,總價1,703萬元。
- 前棟3房必須買2個車位,後棟3房必須買1個車位。
- 70戶地主戶,佔總戶數172戶的4成。
#需注意地方
喬王覺得以江翠北側重劃區來說,這個建案的戶數規模算少,且為純住宅(其實樓下還是有6個店面),出入相對單純,但我個人認為要注意的地方如下:
1. 電梯數量可能不足
2部電梯配8戶/層(1:4以上屬於高梯戶比;1:3屬於中等梯戶比;1:2和1:1屬於低梯戶比),不過現在很多住宅大樓都是高梯戶比,且2棟166戶配4部電梯,似乎還不算太多。
2. 三房空間感較小
要在30多坪塞下三房,本來就不容易,雖然每個房間都可容納190公分的標準床鋪,但同行的友人和我都一致認為房間的空間感太小,如果對這建案有興趣,建議一定要到現場親自感受才會比較準。
二、小環境(機能)
這附近有江翠國小及江翠國中學區,離傳統市場、文化雙十商圈與江子翠商圈、新北市藝文中心都很近,生活機能算不錯,附近也沒有特殊的險惡設施。
學校學區
江翠國小、江翠國中
生活機能
- 附近有傳統市場-江寧市場
- 步行約7分鐘就到文化雙十商圈與江子翠商圈。
- 車程8分鐘就到新板特區,金融大樓、影城百貨、大型商場應有盡有。
- 萬坪公園水岸,包括華江123木頭園、時光公園、光復賞鳥公園、江子翠河濱公園等。
三、大環境(地段)
雖然大環境是最後寫,但實際上看屋的第一步,我會先看大環境(也就是地段)看起,畢竟location會影響到房子未來的「增值潛力」及「保值性」!
(這世上應該沒人希望買到未來會跌價的房子吧!如果有,拜託請把房子便宜地賣給我…)
查看google地圖時,可發現這建案位於板橋江子翠,離江子翠捷運站6號出口走路實際上需要10分鐘。
它的附近有華江橋、萬板大橋可快速通往台北市,而新北大橋及大漢橋則可快速通往三重和新莊,交通可說是四通八達,非常方便。
以地段來說,這裡算是相對較佳的地段,離捷運站這麼近,且江子翠又離台北市只有一橋之隔,所以「地段」這一關輕鬆通過!只要是好的地段,銀行貸款的成數通常也會比較高。
交通運輸
- 捷運系統:2站可到板橋車站,3站可到台北車站。
- 高鐵系統:臨近高鐵板橋站、高鐵台北站
- 台鐵系統:臨近台鐵板橋站、台鐵台北站
- 快速道路:鄰近64快、台北環快、新北環快,但又不像國泰朋與遠雄江翠會受到64高架橋噪音影響。
- 開車2分鐘即可上華江橋。
- 位於新舊區域交接處,鄰近文化路,步行8分鐘可到捷運江子翠站。
如果想要進一步了解江北重劃區,可參考這篇懶人包:【江翠北側重劃區懶人包】房子買在板橋江北重劃區?買房前,你該了解的這8件事!
看完這篇立信吾界建案筆記後,不知大家是否還有其他想法呢?
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