零元買房真的可行嗎?全額貸款買房手法大公開,沒看過這篇,小心悔不當初!

「喬王,聽說有零元購屋的方法,這是真的嗎?」

每次聽到讀者這麼問,我就有點忍不住想要翻一下白眼 …

(不是對讀者翻,是對不正規的房產教學機構大翻特翻…)

所以文章一開始,喬王先告訴你結論:

零元買房,並不代表買房不用錢, 而是透過「貸款操作」省去頭期款,再把房屋出租,用租金繳納貸款。

但是貸款一定有成本,而且貸款金額愈高、年期愈短,每月負擔會愈重。

所以,一定要評估自身的財務能力,才不會讓自己揹了更重的負債。

正規管道有哪些?

貸款操作的正規管道,說穿了其實就是搭配以下各種方式貸款。

由於這些貸款的利率通常比較高,期限也比較短,所以需要注意是否能夠負擔得起。

•  原屋融資

先將手中既有的房子拿去銀行增貸,再將增貸到的資金拿來支付目前房子的頭期款。

•  信用貸款

不需提供房子當擔保品,即可申請消費性信用貸款,但須注意個人信用貸款有月收入22倍的限制,而且年限較短 (最多7年),所以月付金通常高出許多。

•  購屋後再轉增貸

先買進低於銀行估價的便宜房子,等到過了半年或一年以上,再把房子轉到其他銀行申請轉增貸。

•  二順位貸款

把已經貸款的房子,拿去原銀行或其他銀行申請二順位抵押。

💡補充說明:有些人會把二順位貸款稱為次順位貸款,或二胎貸款。

•  副(擔保)貸款

申請購屋房貸時,針對超過房貸成數的部分申請貸款,提高貸款成數,也就是大家常講的8+1貸款。

•  建商貸款

購買預售屋時,部分建商願意提供買方貸款,有可能需要利息,也可能不需支付利息,但要注意年限較短,月付金可能較高。

不正規管道有哪些?

除了貸款操作之外,有些人會走非正規管道,包括了AB約、購屋送家電裝潢等假合約。

因為這些是走不合法的管道,可能面臨偽造文書、使公務人員登載不實、詐欺等罪名,所以強烈建議各位讀者不要以身試法。

•  AB合約

將合約分為兩種合約,一份是真實的價格,讓雙方可以留底。

但另一份則是故意報高價格的合約,目的是為了向銀行申請更高的貸款,並且在實價登錄上墊高價格,方便未來轉手時可以用高價賣出。

•  購屋送家電、裝潢

透過購屋送家電、裝潢,把購屋的總價灌水並墊高,但買賣合約只有一份,所以算是AB合約的進化版。

這個方法看似聰明,但2020/7/1實價登錄新制上路後,要求將交易細節更具體說明。

譬如:仲介費,裝潢費,或內含家具、家電等都要載明,而且責任歸屬仍在買賣雙方。

所以,對於內政部來說,這方法一樣視同實價登錄造價案例!

補充說明:
如果資訊不清,可能受罰6千~3萬
如果申報價格不實,可能受罰3~15萬

正規管道有哪些風險?

撇除不合法的零元購屋方法,正規管道有什麼風險要注意呢?

我認為至少有以下4點:

# 租金無法完全支付貸款

零元購屋的運作模式,主要是透過租金養房子,所以房子必須能夠租得掉,而且租金必須足以支付大部分甚至是全部房貸,否則會造成莫大的貸款壓力。

一旦房子無法順利出租、房子有閒置期、租金太低等,零元購屋很快就會破功,就可能面臨繳不出高額貸款的風險。

# 利率回升導致利息增加

近幾年房貸利率很低,所以一般人還能負擔得起全額貸款的月付金。

但利率不可能永遠在低檔,一旦房貸利率走升,這種高槓桿的操作模式很容易破功。

# 房子不好賣,找不到下一手

零元買房通常都是投機操作,如果房價上漲,就能賺到租金又賺到資本利得。

相反地,萬一房價走跌,又無法負擔長期的貸款,就有可能造成巨大的財務壓力。

# 本身無力購買,賠償違約金

在業者的慫恿下,很多人會高估自己的能力,或者根本無力購買卻被牽著鼻子走。

等到發現無法履約時,還要支付賣方違約金及仲介服務費。

零元買房講座受害案例

桃園市政府消費者保護室在2020/10就分享了兩個血淋淋的案例,值得你參考:

案例1:

A女士申訴,其經朋友介紹到仲介公司,原打算將3房2廳的房屋出售換2房的房屋,以多出的餘款作為未來養老費用,卻被推銷0元購屋法。

隨即前往看屋,並於當日簽約購買2間房屋。

嗣後因年齡關係(65歲)銀行不同意貸款致無法履約,仲介表示須給付賣方違約金及支付仲介服務費等。

案例2:

B女士申訴從網路看到○房產集團0元購屋廣告,因好奇參加109年6月21日說明會,會後立刻被招攬入會。

當天安排6月27日個別約談,談完立刻安排帶看房屋。

當天又立刻被隔離單獨談價錢,隨即簽約購買3間房屋。

價格分別為新臺幣(下同)690、625、598萬元(合計1,913萬元),並於7月1日匯款簽約金每屋20萬元,共60萬元。

7月22日集團安排銀行貸款預估約2,170萬元,此時才發現沒能力購買,但仲介表示若不購買需付違約金…。

零元買房總結

  • 零元買房不是不用錢,而是透過全額貸款省去頭期款,並透過房屋出租繳交貸款
  • 提高貸款的正規管道,包括原屋融資、信用貸款、二順位貸款、副擔保貸款、建商貸款
  • 提高貸款的不正規管道,包括AB約、買房送家電裝潢,小心要觸犯刑法。
  • 零元買房本身有較高的風險,請務必確認自己是否有足夠的還款能力。

看完以上各種零元買房的操作手法以及風險後,你還想要零元購屋嗎?

建議你在購屋之前,務必審慎評估自身財務狀況!

如果你有任何想法,也歡迎在部落格或FB留言給我囉!

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

This Post Has 2 Comments

  1. ADE

    原本是在Dcard 抽到您,沒成功互為好友,卻在這撞見您的部落格,真有趣。

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