「喬王，聽說有零元購屋、買房不用頭期款的方法，這是真的嗎？」
每次聽到讀者這麼問，我就有點忍不住想要翻一下白眼 …
(不是對讀者翻，是對不正規的房產教學機構大翻特翻…)
所以文章一開始，喬王先告訴你結論：
零元買房，並不代表買房不用錢， 而是透過「貸款操作」拉高貸款成數，再把房屋出租，用租金繳納貸款。
但是貸款一定有成本，而且貸款金額愈高、年期愈短，每月負擔會愈重。
所以，一定要評估自身的財務能力，才不會讓自己揹了更重的負債。
延伸閱讀：買房貸款成數不足，定金會被沒收？只要做到這3點，不怕賠違約金！
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正規管道有哪些？
貸款操作的正規管道，說穿了其實就是搭配以下各種方式拉高貸款金額。
由於這些貸款的利率通常比較高，期限也比較短，所以需要注意是否能夠負擔得起。
• 購屋後再轉增貸
如果一年後增貸或轉增貸，鑑估價格有大幅提升，就有機會拿回更多的資金，甚至可能把之前投入的頭期款拿回來。
但這個做法的前提是，自己仍然要先支付頭期款，而且未來鑑估價格必須大幅成長，不然就是必須買進低於銀行估價的便宜房子。
• 二順位貸款
把已經貸款的房子，拿去原銀行或其他銀行申請二順位抵押。
💡補充說明：有些人會把二順位貸款稱為次順位貸款，或二胎貸款。
• 副(擔保)貸款
申請購屋房貸時，針對超過房貸成數的部分申請貸款，提高貸款成數，也就是大家常講的8+1貸款、8+0.5貸款、7+1貸款。
• 建商貸款
購買預售屋時，部分建商願意提供買方貸款，有可能需要利息，也可能不需支付利息，但要注意年限較短，月付金可能較高。
不正規管道有哪些？
除了貸款操作之外，有些人會走非正規管道，包括了AB約、購屋送家電裝潢等假合約。
因為這些是走不合法的管道，可能面臨偽造文書、使公務人員登載不實、詐欺等罪名，所以強烈建議各位讀者不要以身試法。
• AB合約
有些人會使用兩份合約來操作：
- 一份是故意墊高價格的假合約，目的是為了向銀行申請更高的貸款，並且在實價登錄上墊高價格，方便未來轉手時可以用高價賣出。
- 另一份則是檯面下實際成交的合約，寫的是真實價格，讓雙方可以留底。
但這個行為可能會觸犯《刑法》第214條使公務員登載不實罪，最高處3年以下徒刑、拘役或1.5萬元以下的罰款。
銀行一旦發現是AB約，也會婉拒貸款，或者要求提前還款。
• 購屋送家電、裝潢
透過購屋送家電、裝潢，把購屋的總價灌水並墊高，但買賣合約只有一份，所以算是AB合約的進化版。
這個方法看似聰明，但2020/7/1實價登錄新制上路後，要求將交易細節更具體說明。
譬如：仲介費，裝潢費，或內含家具、家電等都要載明，而且責任歸屬仍在買賣雙方。
所以，對於內政部來說，這方法一樣視同實價登錄造價案例！
補充說明：
● 如果資訊不清，可能受罰6千～3萬。
● 如果申報價格不實，可能受罰3～15萬。
• 增貸買房(原屋融資)
先將手中既有的房子拿去銀行增貸，再將增貸到的資金拿來支付目前房子的頭期款。
但政府有規定增貸資金不可用來買房，否則被抓到有可能必須被強迫歸還增貸資金，所以這一招不僅不合規範，也有被收回資金的風險！
如果想了解增貸買房被追回資金的細節，可參考這篇文章：增貸買房請注意：貸款用途不符，銀行有權要求還款嗎？想用舊房貸款買新房，小心啟動加速條款！
• 信用貸款
不需提供房子當擔保品，即可申請消費性信用貸款。
但信用貸款的資金一樣無法用來買房，而且還需要注意個人信用貸款有月收入22倍的限制，再加上年限較短 (最多7年)，所以月付金通常高出許多。
零元購屋有哪些風險？
撇除不合法的零元購屋方法，正規管道有什麼風險要注意呢？
我認為至少有以下4點：
# 租金無法完全支付貸款
零元購屋的運作模式，主要是透過租金養房子，所以房子必須能夠租得掉，而且租金必須足以支付大部分甚至是全部房貸，否則會造成莫大的貸款壓力。
一旦房子無法順利出租、房子有閒置期、租金太低等，零元購屋很快就會破功，就可能面臨繳不出高額貸款的風險。
# 利率回升導致利息增加
近幾年房貸利率很低，所以一般人還能負擔得起全額貸款的月付金。
但利率不可能永遠在低檔，一旦房貸利率走升，這種高槓桿的操作模式很容易破功。
# 房子不好賣，找不到下一手
無本買房通常都是投機操作，如果房價上漲，就能賺到租金又賺到資本利得。
相反地，萬一房價走跌，又無法負擔長期的貸款，就有可能造成巨大的財務壓力。
# 本身無力購買，賠償違約金
在業者的慫恿下，很多人會高估自己的能力，或者根本無力購買卻被牽著鼻子走。
等到發現無法履約時，還要支付賣方違約金及仲介服務費。
零元購屋講座受害案例
桃園市政府消費者保護室在2020/10就分享了兩個血淋淋的案例，值得你參考：
案例1：銀行不同意貸款，需付違約金
A女士申訴，其經朋友介紹到仲介公司，原打算將3房2廳的房屋出售換2房的房屋，以多出的餘款作為未來養老費用，卻被推銷0元購屋法。
隨即前往看屋，並於當日簽約購買2間房屋。
嗣後因年齡關係（65歲）銀行不同意貸款致無法履約，仲介表示須給付賣方違約金及支付仲介服務費等。
案例2：無能力購買，仍需付違約金
B女士申訴從網路看到○房產集團0元購屋廣告，因好奇參加109年6月21日說明會，會後立刻被招攬入會。
當天安排6月27日個別約談，談完立刻安排帶看房屋。
當天又立刻被隔離單獨談價錢，隨即簽約購買3間房屋。
價格分別為新臺幣（下同）690、625、598萬元（合計1,913萬元），並於7月1日匯款簽約金每屋20萬元，共60萬元。
7月22日集團安排銀行貸款預估約2,170萬元，此時才發現沒能力購買，但仲介表示若不購買需付違約金…。
總結
- 零元買房不是不用錢，而是透過全額貸款省去頭期款，並透過房屋出租繳交貸款
- 提高貸款的正規管道，包括原屋融資、信用貸款、二順位貸款、副擔保貸款、建商貸款
- 提高貸款的不正規管道，包括AB約、買房送家電裝潢，小心要觸犯刑法。
- 零元購房本身有較高的風險，請務必確認自己是否有足夠的還款能力。
看完以上各種零元購房的操作手法以及風險後，你還想要零元購屋嗎？
建議你在購屋之前，務必審慎評估自身財務狀況！
如果你有任何想法，也歡迎在部落格或FB留言給我囉！
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參考資料
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