【看屋筆記6】被隱藏起來的增建空間,加計回來後才發現坪數這麼大

老媽約了仲介看屋,也找我陪她一起去看。

原則上,我喜歡看適合投資出租的房屋,

而老媽喜歡看的是適合自住的房屋,

所以評估的方向和我會有些不同。

這個物件坐落在新北市板橋區懷德街上,

附近學區有文聖國小(約1分鐘)、江翠國中(約15分鐘),

離江子翠捷運站也只有5分鐘左右的距離,街上車不多,

所以算是交通方便且環境幽靜的學區。

到了見面的地點,和仲介打了招呼後,我們便一起上樓。

這座建物登記39坪,公設(電梯、樓梯)佔9.5坪,

地主當初和建商合建時,有另外增建約14坪(未寫在謄本上),

等於說實際坪數約53坪,就算是扣除公設9.5坪,可用坪數也高達43.5坪,

以板橋江子翠來說,坪數算是不小。

進門後,客廳看起來果然相當寬廣。

客廳還用了拉廉隔出另一個空間,

因為這個空間還有窗戶可用,

未來若想隔成另一個房間,其實也是可行的。

以拉廉將客廳隔出另一個空間

大門的裡面是日式臥室,若家中有拜拜,

可當做佛堂或擺放神明/祖先的空間,

如果沒有拜拜的需求,也可以拿來當作書房、休息室或遊戲區,

但如果想要當做房間,就要考慮重新隔間並加裝一扇門,才能保留隱私。

再往裡面走是餐廳,走道和餐廳的空間相當寬敞。
走廊的後半段算是隱藏的增建部份,
14坪的隱藏增建其實不小。
裡面有另外兩間臥室,其中一個還用木地板墊高起來。

墊高的那個房間內,還有一個小小的儲藏室,
由於這間儲藏室是透過木板進行輕隔間,
所以未來倘若不想要儲藏室,
或者想另外隔出一間廁所變成套房,也是可行的方式。
另外一間是套房含有衛浴的的套房,
空間不小,擺放雙人床也綽綽有餘。
最後面是陽台與廚房區,但因為屋主久未使用廚房,
所以除了抽油煙機之外,已看不到任何廚房設備,
如果買來要自住的話,未來可能還要花錢添購相關儲具設備,
但如果買來要出租的話,或許可以考慮將通往陽台的牆壁打掉,
將廚房區隔間變成有窗戶的臥室,就能再多出一個空間出租給他人。


看完了室內的空間後,我在心底開始盤算成本和效益。

如果是買來自住,因為有4個房間,適合4~5人成員的中型家庭,

2~3人的小型家庭反而會覺得空間太大;

如果是買來出租,在不施工裝潢的情況之下,

有三間房間可以出租,其中一間是含衛浴的套房,

以套房9000元,雅房7000元的租金價格試算下,

每月可收到租金8,500+6,500*2=21,500元/月,一年約收租25.8萬元。

因為賣方一年都賣不出去,所以從原本的開價2000萬砍至1680萬元,

故每坪約43萬元(1680萬/39坪=43萬/坪),大約符合附近每坪43~45萬的成交價。

假設可以再把價格砍至1500萬,收租的報酬率為25.8萬元/1500萬元=1.72%,

若貸款75成,自備款375萬元,寬限期2年,

每月繳款18,750元(年繳22.5萬),租金尚可cover房貸利息支出,

但扣掉利息支出後,現金報酬率會降低至(25.8萬-22.5萬)/375萬=0.88%。

如果再裝潢施工,隔成7~8間套房或雅房,雖然較費工,但報酬率有機會再提高。

雖然心裡是這樣盤算著,但其實這個物件也存在致命的缺點。

第一,這間位在4樓,一般人對於4這個數字是有忌諱的,未來轉手可能不易;

第二,這間的鐵門與對面的鐵門緊臨,兩家同時開門時,鐵門會相撞。

而兩門近距離的對峙,就是風水上所謂的對門煞,容易和對面那戶人家發生口角。

第三,對面那戶人家的雜物擺至在樓梯間,

倘若買下這間房屋,還需要花費工夫和鄰居溝通,

甚至有可能三不五時和對方發生爭執,

光是這兩點,就讓我打退堂鼓,直接說NO了。

畢竟,千金難買好鄰居呀…

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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