【村泉上上禮】 江翠捷運500米,SRC純住家

「請問有看過附近的村泉上上禮嗎?我很想聽你的分析…」

上次看完立信吾界建案後,有位C小姐在喬王的粉絲頁留了上面這一段話。

既然有美女讀者留言求助…咳咳…喬王對於男女讀者其實都很認真協助,不要誤會…

所以,我決定改變原定的看屋計畫,先來看【村泉上上禮】這個建案。

上上禮快速總覽

先簡單整理一下這次看屋時獲得的7項重要資訊,有時間了解此建案的朋友可以再往下繼續看下去。

1. 僅1棟,純住宅,位於華江一路及靠華江六路口。

2. 電梯2部,每層8戶,總戶數108戶,單層梯戶比1:4。

3. 格局規劃包括:三房(23坪),3+1房(36坪),目前僅剩3+1房,且即將完銷。

4. 價格約每坪46~53萬,不二價

5. 預計2019年10月中動工,2022年下半年完工

6. 目前剩下B2車位,價格是220萬。

7. 採SRC(鋼骨鋼筋混凝土)構造,造價較SC(鋼筋混凝土)高。

如果想要更詳細的上上禮資料或格局圖,可加入LINE,並輸入數字30306,或關鍵字:上上禮

如果想要了解上上禮第2期-上上寀,請直接點選以下這篇文章:【村泉上上禮2-上上寀】 零工程款,江翠E區2~3房,安心不二價

上上禮位於江翠北側重劃區的E區,如果你還不知道這個重劃區的A~G區怎麼分,請記得看這篇懶人包:【江翠北測重劃區懶人包】房子買在板橋江北重劃區?買房前,你該了解的這8件事!

以下簡單整理了喬王這次上上禮的看屋方法及想法,正常來說看屋的原則是從大環境看到小環境,最後再看屋況。

但為了讓大家快速了解該建案,我會將筆記的順序倒過來寫。

上上禮建案與屋況

上上禮的格局規劃包括三房(23坪),3+1房(36坪),目前僅剩3+1房,且即將完銷,預計2022年Q4完工。基本資料如下:

  • 公設比:34.52%
  • 棟戶規劃:1棟,108戶住家
  • 建蔽率:39.07%
  • 樓層規劃:地上15層,地下5層
  • 車位:規劃平面式109個
  • 管理費:用85元/坪/月
  • 結構工程:SRC
  • 接待中心:華江一路、華江六路口
  • 基地位置:華江一路、華江六路口(與接待中心相同)
  • 建設公司:村泉建設
  • 代銷公司:太揚行銷

透過銷售人員的說明介紹,以及參觀完樣品屋後,獲得的重要資訊摘要如下:

#建物資訊

1. 預計2019年10月中開工

2. 標榜SRC(鋼骨鋼筋混凝土)構造,對於12樓以上的高樓層大樓的防震效果可能更佳,但造價也較SC(鋼筋混凝土)高

(延伸閱讀:RC、SC、SRC建築結構比一比!地震來了,哪種房子最耐震? SRC鋼骨建築是甚麼?它真的比RC構造安全嗎?

3. 地主戶比例低:江翠北側重劃區有些建案的地主戶高達4~5成,但上上禮的地主戶佔不到2成,總戶數166戶中僅有26戶(或27戶?)為地主戶。

#格局資訊

1. 邊間的房子的浴廁皆有對外窗

2. 建蔽率低,僅39~40%,公共空間相對較大。

3. 同樣的35坪,房間空間相對寬敞,皆可放下雙人床。

4. 可做獨立廚房,可避免油煙,也比較不會有風水疑慮。

5. 樓高325cm,樓地板厚度達18cm(上方天花板9cm,下方地板9cm),不同於一般建案的15cm, 樓板厚度高的 隔音效果可能更佳。

#價格資訊

1. 33.75坪單價46~47萬,但已售完;35~37坪僅剩14~15樓,單價52~53萬元,地下2樓車位200萬元

2. 以14樓A房(35.72坪)為例,單價約52.58萬元,若含B2的220萬元車位,總價2,098萬元。

3. 交屋保留款明訂5%:內政部規定,買方有權於自備款部分保留房地總價5%作為交屋保留款,經過雙方複驗合格後支付,但大部分建商都沒有這麼做,導致發生驗屋糾紛時,建商修繕較無急迫性。上上禮特別列出5%交屋保留款,這一點倒是值得嘉許。

喬王覺得以江翠北側重劃區來說,上上禮確實搶到了E區的好位置(D區需注意是否臨高架橋或板橋潮和社公廟),離江子翠捷運500公尺,約7分鐘左右

此外,這個建案採用SRC結構,算是DEF少見的建案,目前江翠北側重劃區E區僅「帝國花園廣場」、「國美翠亨村」採SRC構造

再來,這個建案的戶數規模算少(108戶,目前建案排名第5少),且真的是純住宅(立信吾界尚有6個店面,上上禮是完全都沒有),出入相對單純。(以下僅列出江北重劃區最少戶數的前10名,對於此重劃區各建案戶數多寡有興趣的朋友,可參考:江翠重劃DEF區預售屋/新成屋-社區戶數比較懶人包,原來戶數最多的是它!

建案名稱 建商 區域 住戶數
河藍灣2 鉅陞 E 59
勝輝鴻磐 勝輝 D 60
遇東騰 東騰 D 80
德鄰i Carat 德鄰 E 85
新外灘5-瀚疆 立信 D 88
國泰朋 國泰 D 99
上上禮 村泉 E 108
遠雄江翠 遠雄 D 112
北歐莊園1-挪威森林 麗寶 D 112
大美 興富發 D 136

看完之後,我在筆記上額外註記了上上禮的三大注意事項:

1. 總價2字頭且不二價

上上禮的總價(含車位)目前都是2字頭,對於一般小資族來說負擔可能不小,且銷售人員特別強調不二價,還特別提到網路上有位C小姐詢問是否此建案真的不二價這件事(沒錯,剛好就是我讀者…XDD),答案是真的不二價…

2. B房的小瑕疵

除了面向西邊可能會有西曬問題,觀察其樑柱的位置,同樣都是3+1房,B房也會比A房多花一些錢買下進門的玄關空間。

3. 梯戶比偏中高

2部電梯配8戶/層(1:4以上屬於高梯戶比;1:3屬於中等梯戶比;1:2和1:1屬於低梯戶比),且1棟108戶配2部電梯(2:108),雖然比立信吾界的總戶梯戶比(4:166)高,但現在很多住宅大樓都是高梯戶比,所以也不算是很大的缺點。

另外,銷售人員提到了兩點注意事項,也值得和大家分享:

(1) 同樣都是35~36坪的三房,為何這個建案可放得下雙人床?其他建案只能放得下單人床?因為其他建案可能將停車位走道的虛坪一起計入在公設,導致坪數增加。

(2) 2018年以後取得建照者,法規規定雨遮不計坪也不計價,所以假設目前買的坪數是37.26坪,雨遮坪數是1.95坪,未來會將雨遮坪數另外送給你,也就是說建物謄本的登記坪數會變成39.21坪;假若用以前的方法,也就是用登記坪數計算,單價其實不到50萬元(1939萬/39.21坪=49.45萬)。

小環境(機能)

這附近有江翠國小及江翠國中學區,離傳統市場、文化雙十商圈與江子翠商圈、新北市藝文中心都很近,生活機能算不錯,附近也沒有特殊的險惡設施。

#學校學區

江翠國小、江翠國中

#生活機能

@附近有傳統市場-江寧市場

@步行約7分鐘就到文化雙十商圈與江子翠商圈。

@車程8分鐘就到新板特區,金融大樓、影城百貨、大型商場應有盡有。

@萬坪公園水岸,包括華江123木頭園、時光公園、光復賞鳥公園、江子翠河濱公園等。

大環境(地段)

雖然大環境是最後寫,但實際上看屋的第一步,我會先看大環境(也就是地段)看起,畢竟location會影響到房子未來的「增值潛力」及「保值性」!(這世上應該沒人希望買到未來會跌價的房子吧!如果有,拜託請把房子便宜地賣給我…)

查看google地圖時,可發現這建案離江子翠捷運站6號出口走路約需7分鐘

#對外聯繫

它的附近有華江橋、萬板大橋可快速通往台北市,而新北大橋及大漢橋則可快速通往三重和新莊,交通可說是四通八達,非常方便。

以地段來說,這裡算是相對較佳的地段,離捷運站這麼近,且江子翠又離台北市只有一橋之隔,所以「地段」這一關輕鬆通過!只要是好的地段,銀行貸款的成數通常也會比較高。

#交通運輸

@捷運系統:2站可到板橋車站,3站可到台北車站。

@高鐵系統:臨近高鐵板橋站、高鐵台北站

@台鐵系統:臨近台鐵板橋站、台鐵台北站

@快速道路:鄰近64快、台北環快、新北環快,但又不像國泰朋與遠雄江翠會受到64高架橋噪音影響。

@開車1分鐘即可上華江橋。

@位於新舊區域交接處,鄰近文化路,步行7分鐘可到捷運江子翠站。

看完這篇上上禮建案筆記後,不知大家是否還有其他想法呢?

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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