「請問有看過附近的村泉上上禮嗎？我很想聽你的分析…」
上次看完立信吾界建案後，有位C小姐在喬王的粉絲頁留了上面這一段話。
既然有美女讀者留言求助…咳咳…喬王對於男女讀者其實都很認真協助，不要誤會…
所以，我決定改變原定的看屋計畫，先來看【村泉上上禮】這個建案。
文章目錄
上上禮快速總覽
先簡單整理一下這次看屋時獲得的7項重要資訊，有時間了解此建案的朋友可以再往下繼續看下去。
- 僅1棟，純住宅，位於華江一路及靠華江六路口
- 電梯2部，每層8戶，總戶數108戶，單層梯戶比1:4
- 格局規劃包括：三房(23坪)，3+1房(36坪)，目前僅剩3+1房，且即將完銷
- 價格約每坪46~53萬，預售時期標榜不二價
- 預計2019年10月中動工，2022年下半年完工
- 目前剩下B2車位，價格是220萬
- 採SRC（鋼骨鋼筋混凝土）構造，造價較SC(鋼筋混凝土)高
如果想要更詳細的上上禮資料或格局圖，可加入LINE，並輸入數字30306，或關鍵字：上上禮。
如果想要了解上上禮第2期-上上寀，請直接點選以下這篇文章：【村泉上上禮2-上上寀】 零工程款，江翠E區2~3房，安心不二價
上上禮位於江翠北側重劃區的E區，如果你還不知道這個重劃區的A~G區怎麼分，請記得看這篇懶人包：【江翠北測重劃區懶人包】房子買在板橋江北重劃區？買房前，你該了解的這8件事！
以下簡單整理了喬王這次上上禮的看屋方法及想法，正常來說看屋的原則是從大環境看到小環境，最後再看屋況。
但為了讓大家快速了解該建案，我會將筆記的順序倒過來寫。
上上禮建案與屋況
上上禮的格局規劃包括三房(23坪)，3+1房(36坪)，目前僅剩3+1房，且即將完銷，預計2022年Q4完工。基本資料如下：
- 公設比：34.52%
- 棟戶規劃：1棟，108戶住家
- 建蔽率：39.07%
- 樓層規劃：地上15層，地下5層
- 車位：規劃平面式109個
- 管理費：用85元/坪/月
- 結構工程：SRC
- 接待中心：華江一路、華江六路口
- 基地位置：華江一路、華江六路口（與接待中心相同）
- 建設公司：村泉建設
- 代銷公司：太揚行銷
透過銷售人員的說明介紹，以及參觀完樣品屋後，獲得的重要資訊摘要如下：
#建物資訊
1. 預計2019年10月中開工。
2. 標榜SRC（鋼骨鋼筋混凝土）構造，對於12樓以上的高樓層大樓的防震效果可能更佳，但造價也較SC(鋼筋混凝土)高。
延伸閱讀：RC、SC、SRC建築結構比一比！地震來了，哪種房子最耐震？ 、SRC鋼骨建築是甚麼？它真的比RC構造安全嗎？
3. 地主戶比例低：江翠北側重劃區有些建案的地主戶高達4~5成，但上上禮的地主戶佔不到2成，總戶數166戶中僅有26戶(或27戶?)為地主戶。
#格局資訊
1. 邊間的房子的浴廁皆有對外窗。
2. 建蔽率低，僅39~40%，公共空間相對較大。
3. 同樣的35坪，房間空間相對寬敞，皆可放下雙人床。
4. 可做獨立廚房，可避免油煙，也比較不會有風水疑慮。
5. 樓高325cm，樓地板厚度達18cm（上方天花板9cm，下方地板9cm），不同於一般建案的15cm， 樓板厚度高的 隔音效果可能更佳。
#價格資訊
1. 33.75坪單價46~47萬，但已售完；35~37坪僅剩14~15樓，單價52~53萬元，地下2樓車位200萬元。
2. 以14樓A房(35.72坪)為例，單價約52.58萬元，若含B2的220萬元車位，總價2,098萬元。
3. 交屋保留款明訂5%：內政部規定，買方有權於自備款部分保留房地總價5%作為交屋保留款，經過雙方複驗合格後支付，但大部分建商都沒有這麼做，導致發生驗屋糾紛時，建商修繕較無急迫性。上上禮特別列出5%交屋保留款，這一點倒是值得嘉許。
喬王覺得以江翠北側重劃區來說，上上禮確實搶到了E區的好位置（D區需注意是否臨高架橋或板橋潮和社公廟），離江子翠捷運500公尺，約7分鐘左右。
此外，這個建案採用SRC結構，算是DEF少見的建案，目前江翠北側重劃區E區僅「帝國花園廣場」、「國美翠亨村」採SRC構造。
再來，這個建案的戶數規模算少（108戶，目前建案排名第5少），且真的是純住宅（立信吾界尚有6個店面，上上禮是完全都沒有），出入相對單純。
以下僅列出江北重劃區最少戶數的前10名，對於此重劃區各建案戶數多寡有興趣的朋友，可參考：江翠重劃DEF區預售屋/新成屋－社區戶數比較懶人包，原來戶數最多的是它！
| 建案名稱 | 建商 | 區域 | 住戶數 |
| 河藍灣2 | 鉅陞 | E | 59 |
| 勝輝鴻磐 | 勝輝 | D | 60 |
| 遇東騰 | 東騰 | D | 80 |
| 德鄰i Carat | 德鄰 | E | 85 |
| 新外灘5-瀚疆 | 立信 | D | 88 |
| 國泰朋 | 國泰 | D | 99 |
| 上上禮 | 村泉 | E | 108 |
| 遠雄江翠 | 遠雄 | D | 112 |
| 北歐莊園1-挪威森林 | 麗寶 | D | 112 |
| 大美 | 興富發 | D | 136 |
看完之後，我在筆記上額外註記了上上禮的三大注意事項：
1. 總價2字頭且不二價：
上上禮的總價(含車位)目前都是2字頭，對於一般小資族來說負擔可能不小，且銷售人員特別強調不二價，還特別提到網路上有位C小姐詢問是否此建案真的不二價這件事(沒錯，剛好就是我讀者…XDD)，答案是真的不二價…
2. B房的小瑕疵：
除了面向西邊可能會有西曬問題，觀察其樑柱的位置，同樣都是3+1房，B房也會比A房多花一些錢買下進門的玄關空間。
3. 梯戶比偏中高：
2部電梯配8戶/層（1:4以上屬於高梯戶比；1:3屬於中等梯戶比；1:2和1:1屬於低梯戶比），且１棟108戶配2部電梯（2:108），雖然比立信吾界的總戶梯戶比（4:166）高，但現在很多住宅大樓都是高梯戶比，所以也不算是很大的缺點。
另外，銷售人員提到了兩點注意事項，也值得和大家分享：
(1) 同樣都是35~36坪的三房，為何這個建案可放得下雙人床？其他建案只能放得下單人床？因為其他建案可能將停車位走道的虛坪一起計入在公設，導致坪數增加。
(2) 2018年以後取得建照者，法規規定雨遮不計坪也不計價，所以假設目前買的坪數是37.26坪，雨遮坪數是1.95坪，未來會將雨遮坪數另外送給你，也就是說建物謄本的登記坪數會變成39.21坪；假若用以前的方法，也就是用登記坪數計算，單價其實不到50萬元（1939萬/39.21坪=49.45萬）。
小環境（機能）
這附近有江翠國小及江翠國中學區，離傳統市場、文化雙十商圈與江子翠商圈、新北市藝文中心都很近，生活機能算不錯，附近也沒有特殊的險惡設施。
#學校學區
江翠國小、江翠國中
#生活機能
@附近有傳統市場－江寧市場
@步行約7分鐘就到文化雙十商圈與江子翠商圈。
@車程8分鐘就到新板特區，金融大樓、影城百貨、大型商場應有盡有。
@萬坪公園水岸，包括華江123木頭園、時光公園、光復賞鳥公園、江子翠河濱公園等。
大環境（地段）
雖然大環境是最後寫，但實際上看屋的第一步，我會先看大環境(也就是地段)看起，畢竟location會影響到房子未來的「增值潛力」及「保值性」！(這世上應該沒人希望買到未來會跌價的房子吧！如果有，拜託請把房子便宜地賣給我…）
查看google地圖時，可發現這建案離江子翠捷運站6號出口走路約需7分鐘。
#對外聯繫
它的附近有華江橋、萬板大橋可快速通往台北市，而新北大橋及大漢橋則可快速通往三重和新莊，交通可說是四通八達，非常方便。
以地段來說，這裡算是相對較佳的地段，離捷運站這麼近，且江子翠又離台北市只有一橋之隔，所以「地段」這一關輕鬆通過！只要是好的地段，銀行貸款的成數通常也會比較高。
#交通運輸
@捷運系統：2站可到板橋車站，3站可到台北車站。
@高鐵系統：臨近高鐵板橋站、高鐵台北站
@台鐵系統：臨近台鐵板橋站、台鐵台北站
@快速道路：鄰近64快、台北環快、新北環快，但又不像國泰朋與遠雄江翠會受到64高架橋噪音影響。
@開車1分鐘即可上華江橋。
@位於新舊區域交接處，鄰近文化路，步行7分鐘可到捷運江子翠站。
看完這篇上上禮建案筆記後，不知大家是否還有其他想法呢？
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進階學習】
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