最近看到「帝國花園廣場」的廣告打得很大，號稱「約6分鐘捷運江子翠站，總價777萬起買1-4房」。
剛好前陣子朋友Ruru也正在看此建案，還請教了我一些意見，所以我決定抽空也去現場看一下。
(沒想到抵達現場時，竟然還遇到了我的協理帶著女兒一起來看屋，看來廣告效果還不錯？)
先簡單整理一下這次看屋時獲得的6項重要資訊，有時間了解此建案的朋友可以再往下繼續看下去。
1. 格局規劃包括：一房(15坪) 、二房(22~23坪) 、三房(32~36坪) 、四房(49坪) 、2+1房(26~28坪)
2. 開價是每坪53~55萬，車位價格是190~230萬(B6是190萬，每往上一層要加10萬)，廣告戶是一房(15坪)777萬
3. 目前已銷售5成，預計111年底完工
4. 二房據說需求量很大，已完銷，近期才又新釋出2+1房
5. 每一區每層約有8~13戶，可與另一區互通，人員出入可能較複雜
6. 1~2樓為購物商場，與生活機能息息相關，但是否能夠順利招商仍是未知數
(PS: 如果想要更詳細的資料或格局圖，可再下方留言給我，我會再將本次蒐集到的資料寄給你)
「新外灘和帝國花園廣場之間有什麼關係啊？」這是我第一次看到建案時的超大疑惑。
原來立信建設公司的新外灘系列建案，包括了1~6期，整理如下：
- 新外灘1 雙江翠
- 新外灘2 仰真
- 新外灘3 新月天地
- 新外灘5 瀚疆
- 新外灘6 帝國花園廣場
「ㄟ…為什麼少了新外灘4？」原來這是因為4這個數字不好聽，所為了避諱而跳過此數字，所以新外灘1~6系列，只有5項建案。
江翠重劃區是位在大漢溪右岸的L型狹長區域，號稱是新北市板橋區「最後一塊完整大面積開發的重劃區」（聽起來有點淡淡的哀傷…）。
依照方位大致可分為A/B/C/D/E/F/G區，435藝文特區方向~大漢橋屬於ABC區，大漢橋~華江橋屬於DEF區，華江橋~華翠橋屬於G區。每一區的重要建案可參考如下：
- AB區：新潤青峰/翠峰、歡喜市、興富發大悅
- C區：江翠PARK、新外灘3—新月天地
- D區：聯上匯翠、遠雄江翠、國泰朋
- E區：新外灘1—雙江翠、新外灘6—帝國花園廣場、國美翠亨村、河藍灣
- F區：江匯Life、立信吾界
以下簡單整理了喬王這次的看屋方法及想法，正常來說看屋的原則是從大環境看到小環境，最後再看屋況。
但為了讓大家快速了解該建案，我會將筆記的順序倒過來寫。
文章目錄
一、立信帝國花園廣場屋況
立信的新外灘6-帝國花園廣場，格局規劃包括1~4房，據說目前已銷售5成，預計111年底完工。基本資料如下：
- 公設比：33.5%
- 棟戶規劃：4棟，1棟是A級商辦，另外3棟的1~2樓皆為購物商場，3~19樓為住家(辦公室有78戶，住家有1081戶)
- 樓層規劃：地上19層，地下6層
- 格局規劃：一房(15坪) 、二房(22~23坪) 、三房(32~36坪) 、四房(49坪) 、2+1房(26~28坪)
- 車位規劃：坡道平面1361個
- 管理費用：每坪70元
- 車位配比：1:1.17
- 結構工程：SRC
- 用途規劃：住商用
- 土地分區：商業區
透過代銷人員的說明介紹，以及參觀完樣品屋後，獲得的重要資訊摘要如下：
- 3成保留給地主戶。
- 建築物會向後退縮10公尺。
- 邊間的坪數較大，格局也較方正。
- 鋼骨鋼筋混凝土(SRC)建築，且柱內灌漿，可達6級抗震。(附近較多鋼筋混凝土RC建築，抗震性較SRC差一些，成本也較SRC低)
- 棟距8公尺，可能會容易被對面看到內部。
- 住家與商場不管是人流或車流都會分開管制進出。
- 3樓高度為3.6米(因為有公設)，4樓以上高度是3.3米。
- 立信建設公司的總部未來可能會搬至此案第一棟的商業大樓。
- 基本上每戶都要買車位，但一房的屋主可特別談免車位。
- 一房與二房只能使用暗火(電磁爐)，三房以上才能使用明火(瓦斯)。
- 樑柱基本上都分佈在房間四周，但少數還是會吃掉較多的室內坪數，要特別注意。
- 室內溫水游泳池及頂樓空中花園不是二次施工的建物，但KTV持保留態度。
PS: 建商通常會用社區有「游泳池」、「健身房」等公設吸引消費者購屋，但這些公設通常屬於二次施工的違章建築，未經主管機關核發使用執照，未來可能無法合法使用，購買之前一定要問清楚並看清楚合約。(相關報導：泳池是違建，建商是否要賠)
雖然看起來都不錯，但接下來要講一下我認為的缺點，或應特別注意的事項：
1. 出入可能相對複雜：每一區每層約有8~13戶，但兩區的走道可互通(A區可通往B區，C區可通往D區，E區可通往F區)，等於同一層就有16~26戶。
2. 電梯數量可能不足：因為電梯會做控管，無法跨區使用電梯(A區住戶不可使用B區電梯)，所以每區的8~13戶會共用2部電梯（單層梯戶比約1:4~1:6.5，屬於高梯戶比），數量可能不太足夠。
3. 發展程度無法預測：此建案超過1,000個住戶，附近推案量又多，所以是否能夠順利完銷？商場是否能夠順利招商？這些都會影響到此區的繁榮程度，以及房價的漲跌。
4. 套房貸款成數問題：雖然建商通常都會預估貸款成數是8成，但是權狀15坪套房的使用空間不到10坪，某些銀行的貸款成數可能不高，自備款必須準備比較多一些，所以買房之前建議先問過一下想要貸款的銀行。
5. 溫水游泳池需求：溫水游泳池是我認為比較不重要的公設，一來管理費用較高，二來常發生住戶因維護不易而廢除泳池營運的案例。
二、立信帝國花園廣場機能
這附近有江翠國小及江翠國中學區，離傳統市場、文化雙十商圈與江子翠商圈、新北市藝文中心都很近，生活機能算不錯，附近也沒有特殊的險惡設施。
學校學區
江翠國小、江翠國中
生活機能
- 附近有傳統市場－江寧市場
- 步行約7分鐘就到文化雙十商圈與江子翠商圈。
- 車程8分鐘就到新板特區，金融大樓、影城百貨、大型商場應有盡有。
- 萬坪公園水岸，包括華江123木頭園、時光公園、光復賞鳥公園、江子翠河濱公園等。
三、立信帝國花園地段
雖然大環境是最後寫，但實際上看屋的第一步，我會先看大環境(也就是地段)看起，畢竟location會影響到房子未來的「增值潛力」及「保值性」！(這世上應該沒人希望買到未來會跌價的房子吧！如果有，拜託請把房子便宜地賣給我…）
查看google地圖時，可發現這建案位於板橋江子翠，離江子翠捷運站6號出口走路實際上需要8分鐘。
它的附近有華江橋、萬板大橋可快速通往台北市，而新北大橋及大漢橋則可快速通往三重和新莊，交通可說是四通八達，非常方便。
以地段來說，這裡算是相對較佳的地段，離捷運站這麼近，且江子翠又離台北市只有一橋之隔，所以「地段」這一關輕鬆通過！只要是好的地段，銀行貸款的成數通常也會比較高。
交通運輸
- 捷運系統：2站可到板橋車站，3站可到台北車站。
- 高鐵系統：臨近高鐵板橋站、高鐵台北站
- 台鐵系統：臨近台鐵板橋站、台鐵台北站
- 快速道路：鄰近64快、台北環快、新北環快，但又不像國泰朋與遠雄江翠會受到64高架橋噪音影響。
- 開車1分鐘即可上華江橋。
- 位於新舊區域交接處，鄰近文化路，步行8分鐘可到捷運江子翠站。
看完這篇帝國花園廣場建案筆記後，不知大家是否還有其他想法呢？如果你有任何想法，或者想要更詳細的資料或格局圖，歡迎點選下方表單索取更多建案資訊，或者在下方留言區、FB粉絲頁貼文討論與交流囉！
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