【新外灘6-立信帝國花園廣場】捷運江子翠站6分鐘,777萬起買1-4房

最近看到「帝國花園廣場」的廣告打得很大,號稱「約6分鐘捷運江子翠站,總價777萬起買1-4房」。

剛好前陣子朋友Ruru也正在看此建案,還請教了我一些意見,所以我決定抽空也去現場看一下。

(沒想到抵達現場時,竟然還遇到了熟人帶著家人一起來看屋,看來廣告效果還不錯?)

先簡單整理一下這次看屋時獲得的6項重要資訊,有時間了解此建案的朋友可以再往下繼續看下去。

1. 格局規劃包括:一房(15坪) 、二房(22~23坪) 、三房(32~36坪) 、四房(49坪) 、2+1房(26~28坪)

2. 開價是每坪53~55萬,車位價格是190~230萬(B6是190萬,每往上一層要加10萬),廣告戶是一房(15坪)777萬

3. 目前已銷售5成,預計111年底完工

4. 二房據說需求量很大,已完銷,近期才又新釋出2+1房。

5. 每一區每層約有8~13戶,可與另一區互通,人員出入可能較複雜。

6. 1~2樓為購物商場,與生活機能息息相關,但是否能夠順利招商仍是未知數。

(PS: 如果想要更詳細的資料或格局圖,可再下方留言給我,我會再將本次蒐集到的資料寄給你)

「新外灘和帝國花園廣場之間有什麼關係啊?」這是我第一次看到建案時的超大疑惑。

原來立信建設公司的新外灘系列建案,包括了1~6期,整理如下:

  • 新外灘1 雙江翠
  • 新外灘2 仰真
  • 新外灘3 新月天地
  • 新外灘5 瀚疆
  • 新外灘6 帝國花園廣場

「ㄟ…為什麼少了新外灘4?」原來這是因為4這個數字不好聽,所為了避諱而跳過此數字,所以新外灘1~6系列,只有5項建案。​

江翠重劃區是位在大漢溪右岸的L型狹長區域,號稱是新北市板橋區「最後一塊完整大面積開發的重劃區」(聽起來有點淡淡的哀傷…)。

依照方位大致可分為A/B/C/D/E/F/G435藝文特區方向~大漢橋屬於ABC區,大漢橋~華江橋屬於DEF區,華江橋~華翠橋屬於G區。每一區的重要建案可參考如下:

  • AB區:新潤青峰/翠峰、歡喜市、興富發大悅
  • C區:江翠PARK、新外灘3—新月天地
  • D區:聯上匯翠、遠雄江翠、國泰朋
  • E區:新外灘1—雙江翠、新外灘6—帝國花園廣場、國美翠亨村、河藍灣
  • F區:江匯Life、立信吾界

以下簡單整理了喬王這次的看屋方法及想法,正常來說看屋的原則是從大環境看到小環境,最後再看屋況。

但為了讓大家快速了解該建案,我會將筆記的順序倒過來寫。

一、建案與屋況

立信的新外灘6-帝國花園廣場,格局規劃包括1~4房,據說目前已銷售5成,預計111年底完工。基本資料如下:

  • 公 設 比:33.5%
  • 棟戶規劃:4棟,1棟是A級商辦,另外3棟的1~2樓皆為購物商場,3~19樓為住家(辦公室有78戶,住家有1081戶)
  • 樓層規劃:地上19層,地下6層
  • 格局規劃:一房(15坪) 、二房(22~23坪) 、三房(32~36坪) 、四房(49坪) 、2+1房(26~28坪)
  • 車位規劃:坡道平面1361個
  • 管理費用:每坪70元
  • 車位配比:1:1.17
  • 結構工程:SRC
  • 用途規劃:住商用
  • 土地分區:商業區

透過代銷人員的說明介紹,以及參觀完樣品屋後,獲得的重要資訊摘要如下:

  • 3成保留給地主戶。
  • 建築物會向後退縮10公尺。
  • 邊間的坪數較大,格局也較方正。
  • 鋼骨鋼筋混凝土(SRC)建築,且柱內灌漿,可達6級抗震。(附近較多鋼筋混凝土RC建築,抗震性較SRC差一些,成本也較SRC低)
  • 棟距8公尺,可能會容易被對面看到內部。
  • 住家與商場不管是人流或車流都會分開管制進出。
  • 3樓高度為3.6米(因為有公設),4樓以上高度是3.3米。
  • 立信建設公司的總部未來可能會搬至此案第一棟的商業大樓。
  • 基本上每戶都要買車位,但一房的屋主可特別談免車位。
  • 一房與二房只能使用暗火(電磁爐),三房以上才能使用明火(瓦斯)。
  • 樑柱基本上都分佈在房間四周,但少數還是會吃掉較多的室內坪數,要特別注意。
  • 室內溫水游泳池頂樓空中花園不是二次施工的建物,但KTV持保留態度。

PS: 建商通常會用社區有「游泳池」、「健身房」等公設吸引消費者購屋,但這些公設通常屬於二次施工的違章建築,未經主管機關核發使用執照,未來可能無法合法使用,購買之前一定要問清楚並看清楚合約。(相關報導:泳池是違建,建商是否要賠)

雖然看起來都不錯,但接下來要講一下我認為的缺點,或應特別注意的事項:

1. 出入可能相對複雜:每一區每層約有8~13戶,但兩區的走道可互通(A區可通往B區,C區可通往D區,E區可通往F區),等於同一層就有16~26戶。

2. 電梯數量可能不足:因為電梯會做控管,無法跨區使用電梯(A區住戶不可使用B區電梯),所以每區的8~13戶會共用2部電梯(單層梯戶比約1:4~1:6.5,屬於高梯戶比),數量可能不太足夠。

3. 發展程度無法預測:此建案超過1,000個住戶,附近推案量又多,所以是否能夠順利完銷?商場是否能夠順利招商?這些都會影響到此區的繁榮程度,以及房價的漲跌。

4. 套房貸款成數問題:雖然建商通常都會預估貸款成數是8成,但是權狀15坪套房的使用空間不到10坪,某些銀行的貸款成數可能不高,自備款必須準備比較多一些,所以買房之前建議先問過一下想要貸款的銀行。

5. 溫水游泳池需求:溫水游泳池是我認為比較不重要的公設,一來管理費用較高,二來常發生住戶因維護不易而廢除泳池營運的案例。

二、小環境(機能)

這附近有江翠國小及江翠國中學區,離傳統市場、文化雙十商圈江子翠商圈、新北市藝文中心都很近,生活機能算不錯,附近也沒有特殊的險惡設施。

學校學區

江翠國小、江翠國中

生活機能

  • 附近有傳統市場-江寧市場
  • 步行約7分鐘就到文化雙十商圈江子翠商圈
  • 車程8分鐘就到新板特區,金融大樓、影城百貨、大型商場應有盡有。
  • 萬坪公園水岸,包括華江123木頭園、時光公園、光復賞鳥公園、江子翠河濱公園等。

三、大環境(地段)

雖然大環境是最後寫,但實際上看屋的第一步,我會先看大環境(也就是地段)看起,畢竟location會影響到房子未來的增值潛力保值性」!(這世上應該沒人希望買到未來會跌價的房子吧!如果有,拜託請把房子便宜地賣給我…)

查看google地圖時,可發現這建案位於板橋江子翠,離江子翠捷運站6號出口走路實際上需要8分鐘

它的附近有華江橋、萬板大橋可快速通往台北市,而新北大橋及大漢橋則可快速通往三重和新莊,交通可說是四通八達,非常方便。

以地段來說,這裡算是相對較佳的地段,離捷運站這麼近,且江子翠又離台北市只有一橋之隔,所以「地段」這一關輕鬆通過!只要是好的地段,銀行貸款的成數通常也會比較高。

交通運輸

  • 捷運系統:2站可到板橋車站,3站可到台北車站。
  • 高鐵系統:臨近高鐵板橋站、高鐵台北站
  • 台鐵系統:臨近台鐵板橋站、台鐵台北站
  • 快速道路:鄰近64快、台北環快、新北環快,但又不像國泰朋遠雄江翠會受到64高架橋噪音影響。
  • 開車1分鐘即可上華江橋。
  • 位於新舊區域交接處,鄰近文化路,步行8分鐘可到捷運江子翠站。

看完這篇帝國花園廣場建案筆記後,不知大家是否還有其他想法呢?如果你有任何想法,或者想要更詳細的資料或格局圖,歡迎點選下方表單索取更多建案資訊,或者在下方留言區、FB粉絲頁貼文討論與交流囉!

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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