央行降息後,這幾天好多朋友問了喬王關於房貸降息的問題:
- 房貸利率會立刻調降嗎?
- 需要自己主動申請嗎?
- 為何我的貸款銀行還沒降利率?
答案是:「不一定立刻調降、不需要主動申請。」
這是因為調降房貸利率必須滿足以下兩個條件:
- 央行降息後,銀行/郵局的定儲利率需先調降。(通常會配合調降)
- 就算調降了定儲利率,房貸利率仍要等到「重新計算日」當天才會真正調降。(可能按季或按月計算)
看完上面的條件,你的心裡還是滿頭問號嗎?
沒關係,你只需要花1分鐘的時間看完以下說明,你就能完全明白了! (PS: 文末還附上各家銀行貸款利率重新計算日喔!)
延伸閱讀:什麼是指數型房貸?升息降息何時影響利率?季變動/月變動調整時間一次掌握!
文章目錄
什麼是指數利率?
首先,你必須先知道房貸利率是怎麼構成的…
目前大部分的房貸,都是屬於「指數型房貸」,採用的是「指數利率」,而非「固定利率」。
什麼是指數利率呢?
簡單來說它就是機動利率,因為它是浮動的,所以會隨著市場利率調整而上升或下降。具體公式和說明如下:
指數利率= i (定儲利率指數)+ 固定加碼利率
舉個例子:假設目前 i (定儲利率指數)是1.07%,固定加碼利率是0.5%,那麼你的貸款利率就是1.07%+0.5%=1.57%。
如果 i (定儲利率指數)調降0.1%,那麼你的貸款利率也就會調降至1.47%。
不同貸款的指數利率有何不同?
不同的貸款專案 (一般貸款 vs 政策性貸款),適用的指數利率可能是不一樣的。
1. 一般貸款
如果你是辦理一般貸款,那麼你的 i (定儲利率指數)就是某幾大行庫的一年定儲利率的平均值,目前約1.07~1.09%。
i= X大行庫1年期定儲利率平均值
舉例:
- 台灣銀行是採用國內6家銀行定儲利率的平均值 (資料來源: 台灣銀行官網),目前是1.089% (後來調降為0.816%)
- 國泰世華是採用國內10家銀行定儲利率的平均值 (資料來源: 國泰世華官網),目前是1.07% (後來調降為0.79%)
- 渣打銀行是採用國內9家銀行定儲利率的平均值 (資料來源: 渣打銀行官網),目前是1.09% (後來調降為0.84%)
2. 政策性貸款
如果你是辦理政府的政策性貸款,那麼你不論是在哪一家銀行申請,i (定儲利率指數)就是採用中華郵政2年期定儲利率 ,目前為1.095% (更新: 2020/03/25後調降為0.845%)
i=中華郵政2年期定儲利率
以財政部青年安心成家購屋優惠貸款為例
- 前2年按 i +0.345%機動計息(目前為1.44% ) (更新: 2020/3/25後調降為1.19%)
- 第3年起按 i+0.645%機動計息(目前為1.74%) (更新: 2020/03/25後調降為1.49%)
如果想進一步了解貸款專案有哪些的話,可參考房貸專案好複雜、好難選?3種房貸類型大拆解,輕鬆挑出適合你的好貸款
利率多久調整一次?
很多人以為央行調降利率,房貸利率很快就會調降。但這是錯的!
首先,銀行或中華郵政的定儲利率必須先調降。
再來,還要看你在申請貸款時,是和銀行約定採用「季變動」 或「月變動」 。
以華南銀行為例(資料來源: 華南銀行官網),假設你採用的是「月變動」,每月7日會調整一次。
但假設你採用的是「季變動」,每年的1/7、4/7、7/7、10/7才會調整一次唷!
所以3月央行調降利率,銀行之後也會跟著調降存款利率,但最快要4/7才會調降房貸利率! (萬一來不及調降,就只能再下一季囉!)
再舉永豐銀行為例,因為它的指數利率(季變動)調整日是3/21、6/21、9/21、12/21,因3月已來不及調降,所以理論上是6/21才有機會調降。
各家銀行的調整時間比較表,可參考這篇:什麼是指數型房貸?升息降息何時影響利率?季變動/月變動調整時間一次掌握!
央行調降利率1碼,房貸利率會調降多少?
老實說,央行調降利率的幅度,和銀行調降房貸利率的幅度沒有絕對的關係!
但依照歷史經驗來看,央行調降利率1碼(0.25%),房貸的指數利率通常也會調降0.15~0.2%左右。
(以台灣銀行為例,2016年6月降息前的定儲利率(按月)是1.174%,央行降息半碼後的定儲利率(按月)是1.089%,所以降息半碼後導致房貸利率也調降了0.085%。)
不過,2020年3月政府因應武漢肺炎疫情,已要求中華郵政及公股銀行可以足額反應降息幅度,所以中華郵政及公股銀行也會配合調降了1碼(0.25%),而且如果搭配行政院的方案, 自用住宅1000萬以內房屋貸款利率還可另外降1碼(0.25%)! (不過要注意的是,行政院的額外降息方案只有為期6個月唷!)
那麼民營銀行也會調降0.25%嗎? 這倒是不一定,因為政府只能柔性勸說民營銀行,但無法像公股銀行一樣直接要求配合,所以決定權仍在民營銀行手上囉!
參考新聞: 降息殺到見骨! 青安貸款利率最低剩0.94%、千萬以下房貸利率降2碼 公民營銀行恐不同調
總結
央行降息後,首先會影響銀行定儲利率,接著才影響房貸的指數利率。
這也是為什麼央行降息後,房貸利率未必這麼快調整的原因!
所以,讓我們再來複習一次房貸利率調降的過程及原理,以及如何知道自己的房貸利率是否會調降:
Step 1. 先看房貸契約簽的是固定利率,還是機動(指數型)利率
固定利率不會隨著市場的升息或降息而調整,只有機動(指數型)利率才會依照市場調降利率而跟著調降。
所以,請先確認你的合約是固定利率? 還是機動(指數型)利率?
Step 2. 若是機動利率,要確認使用哪一種指數當基準
政策性貸款是採用中華郵政2年定儲利率為計息標準,一般貸款則是採用某幾大銀行的平均1年定儲利率為計息標準。
中華郵政已經率先於3/25調降利率,所以政策性貸款也會最快調降利率。
以財政部青年安心成家購屋優惠貸款為例,它的利息變成:
- 前2年按i +0.345% (原為1.44%,2020/3/25後調降為1.19%)機動計息
- 第3年起按i+0.645%(原為1.74%,2020/03/25後調降為1.49%)機動計息
Step 3. 確認約定的房貸利率是每月調整1次? 還是每季調整1次?
房貸利率的調整時間,有的是每月調整1次(月變動),有的是每季調整1次(季變動)。
以台新銀行為例,它是每年之1/7、4/7、7/7、10/7才會調整一次房貸利率。
所以,假設4/7來不及調整利率,那麼下一次就要等到7/7才會調整利率!
除了隨指數自動調降利率之外,還有自用住宅房貸1000萬內的額外降碼方案,但要注意的是財政部轄下的8大公股銀行會自動調降,但民營銀行則要主動去申請。
各家銀行貸款指數利率清單
最後,附上各家銀行的貸款指數利率網址,以及我辛苦整理出來的excel表供大家方便查詢用,希望對你有幫助囉!
- 台灣銀行貸款指數利率查詢
- 土地銀行貸款指數利率查詢
- 國泰世華貸款指數利率查詢
- 富邦銀行貸款指數利率查詢
- 中國信託貸款指數利率查詢
- 台新銀行貸款指數利率查詢
- 永豐銀行貸款指數利率查詢
- 渣打銀行貸款指數利率查詢
- 彰化銀行貸款指數利率查詢
- 安泰銀行貸款指數利率查詢
【進階學習管道】
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看完這篇後,你對房貸利率有更進一步認識了嗎?
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