央行降息升息,房貸利率也會調整嗎? 一張圖讓你搞懂指數型房貸與指數利率! (2020/05/23更新)

央行降息後,這幾天好多朋友問了喬王關於房貸降息的問題:

• 房貸利率會立刻調降嗎?

• 需要自己主動申請嗎?

• 為何我的貸款銀行還沒降利率?

答案是: 「不一定立刻調降、不需要主動申請。」

這是因為調降房貸利率必須滿足以下兩個條件:

▊ 1. 央行降息後,銀行/郵局的定儲利率需先調降。(通常會配合調降)

▊ 2. 就算調降了定儲利率,房貸利率仍要等到「重新計算日」當天才會真正調降。(可能按季按月計算)

看完上面的條件,你的心裡還是滿頭問號嗎?

沒關係,你只需要花1分鐘的時間看完以下說明,你就能完全明白了! (文末還附上各家銀行貸款利率重新計算日喔!)

首先,你必須先知道房貸利率是怎麼構成的…

什麼是指數利率?

目前大部分的房貸,都是屬於指數型房貸,採用的是指數利率,而非固定利率。

什麼是指數利率呢?

簡單來說它就是機動利率,因為它是浮動的,所以會隨著市場利率調整而上升或下降。具體公式和說明如下:

指數利率= i (定儲利率指數)+ 固定加碼利率

舉例: 假設目前 i (定儲利率指數)是1.07%,固定加碼利率是0.5%,那麼你的貸款利率就是1.07%+0.5%=1.57%。

如果 i (定儲利率指數)調降0.1%,那麼你的貸款利率也就會調降至1.47%。

不同貸款的指數利率有何不同?

不同的貸款專案 (一般貸款 vs 政策性貸款),適用的指數利率可能是不一樣的。

(如果不了解貸款專案有哪些的話,可參考房貸專案好複雜、好難選?3種房貸類型大拆解,輕鬆挑出適合你的好貸款)

1. 一般貸款

如果你是辦理一般貸款,那麼你的 i (定儲利率指數)就是某幾大行庫的一年定儲利率的平均值,目前約1.07~1.09%。

i= X大行庫1年期定儲利率平均值

舉例:

  • 台灣銀行是採用國內6家銀行定儲利率的平均值(資料來源: 台灣銀行官網),目前是1.089% (後來調降為0.816%)
  • 國泰世華是採用國內10家銀行定儲利率的平均值(資料來源: 國泰世華官網),目前是1.07% (後來調降為0.79%)
  • 渣打銀行是採用國內9家銀行定儲利率的平均值(資料來源: 渣打銀行官網),目前是1.09% (後來調降為0.84%)

2. 政策性貸款

如果你是辦理政府的政策性貸款,那麼你不論是在哪一家銀行申請,i (定儲利率指數)就是採用中華郵政2年期定儲利率 ,目前為1.095% (更新: 2020/03/25後調降為0.845%)

i=中華郵政2年期定儲利率

財政部青年安心成家購屋優惠貸款為例

  • 前2年按 i +0.345%機動計息(目前為1.44% ) (更新: 2020/3/25後調降為1.19%
  • 第3年起按 i+0.645%機動計息(目前為1.74%) (更新: 2020/03/25後調降為1.49%)

利率多久調整一次?

很多人以為央行調降利率,房貸利率很快就會調降。但這是錯的!

首先,銀行或中華郵政的定儲利率必須先調降。

再來,還要看你在申請貸款時,是和銀行約定採用「季變動」 或「月變動」 。

以華南銀行為例(資料來源: 華南銀行官網),假設你採用的是「月變動」,每月7日會調整一次。

但假設你採用的是「季變動」,每年的1/7、4/7、7/7、10/7才會調整一次唷!

所以3月央行調降利率,銀行之後也會跟著調降存款利率,但最快要4/7才會調降房貸利率! (萬一來不及調降,就只能再下一季囉!)

再舉永豐銀行為例,因為它的指數利率(季變動)調整日是3/21、6/21、9/21、12/21,因3月已來不及調降,所以理論上是6/21才有機會調降。

央行調降利率1碼,房貸利率會調降多少?

老實說,央行調降利率的幅度,和銀行調降房貸利率的幅度沒有絕對的關係!

但依照歷史經驗來看,央行調降利率1碼(0.25%),房貸的指數利率通常也會調降0.15~0.2%左右。

(以台灣銀行為例,2016年6月降息前的定儲利率(按月)是1.174%,央行降息半碼後的定儲利率(按月)是1.089%,所以降息半碼後導致房貸利率也調降了0.085%。)

不過,2020年3月政府因應武漢肺炎疫情,已要求中華郵政公股銀行可以足額反應降息幅度,所以中華郵政及公股銀行也會配合調降了1碼(0.25%),而且如果搭配行政院的方案, 自用住宅1000萬以內房屋貸款利率還可另外降1碼(0.25%)! (不過要注意的是,行政院的額外降息方案只有為期6個月唷!)

那麼民營銀行也會調降0.25%嗎? 這倒是不一定,因為政府只能柔性勸說民營銀行,但無法像公股銀行一樣直接要求配合,所以決定權仍在民營銀行手上囉!

參考新聞: 降息殺到見骨! 青安貸款利率最低剩0.94%千萬以下房貸利率降2碼 公民營銀行恐不同調

總結

央行降息後,首先會影響銀行定儲利率,接著才影響房貸的指數利率。

這也是為什麼央行降息後,房貸利率未必這麼快調整的原因!

所以,讓我們再來複習一次房貸利率調降的過程及原理,以及如何知道自己的房貸利率是否會調降:

Step 1. 先看房貸契約簽的是固定利率,還是機動(指數型)利率

固定利率不會隨著市場的升息或降息而調整,只有機動(指數型)利率才會依照市場調降利率而跟著調降。

所以,請先確認你的合約是固定利率? 還是機動(指數型)利率?

Step 2. 若是機動利率,要確認使用哪一種指數當基準

政策性貸款是採用中華郵政2年定儲利率為計息標準,一般貸款則是採用某幾大銀行的平均1年定儲利率為計息標準。

中華郵政已經率先於3/25調降利率,所以政策性貸款也會最快調降利率。

以財政部青年安心成家購屋優惠貸款為例,它的利息變成:

• 前2年按i +0.345% (原為1.44%,2020/3/25後調降為1.19%)機動計息

• 第3年起按i+0.645%(原為1.74%,2020/03/25後調降為1.49%)機動計息

Step 3. 確認約定的房貸利率是每月調整1次? 還是每季調整1次?

房貸利率的調整時間,有的是每月調整1次(月變動),有的是每季調整1次(季變動)。

台新銀行為例,它是每年之1/7、4/7、7/7、10/7才會調整一次房貸利率。

所以,假設4/7來不及調整利率,那麼下一次就要等到7/7才會調整利率!

除了隨指數自動調降利率之外,還有自用住宅房貸1000萬內的額外降碼方案,但要注意的是財政部轄下的8大公股銀行會自動調降,但民營銀行則要主動去申請。

各家銀行貸款指數利率清單

最後,附上各家銀行的貸款指數利率網址,以及我辛苦整理出來的excel表供大家方便查詢用,希望對你有幫助囉!

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看完這篇後,你對房貸利率有更進一步認識了嗎?

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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