什麼是指數型房貸?季變動/月變動調整時間一次掌握!

什麼是指數型房貸?季變動月變動調整時間一次掌握!

想要了解房貸,就必須先了解什麼是指數型房貸。

但我發現好多人聽到「指數」這兩個字,就好像回到學生時代上數學課一樣,不禁感到頭皮發麻、頭昏眼花、四肢無力…(OS: 還是只有我有這感覺?)

還有很多人一直搞不懂「固定利率、固定加碼利率、指標利率」到底差別在哪裡,時常混在一起講。

其實,指數型房貸沒有這麼難,就讓喬王跟你娓娓道來吧!

什麼是指數型房貸(ARMs)

指數型房貸(Adjustable Rate Mortgages;ARMs)是一種先訂定「指標利率 (又稱基準利率,代號是I)」,做為調整房貸利率的標準,再進行「加減碼」的房屋貸款。

它的利率可以用以下公式來表達:

指數型房貸利率 = 指標利率/基準利率(I)+ 固定加減碼利率

固定加減碼利率,主要反映了銀行的「承作成本、承擔風險、預期利潤、政策目的」,所以會在指標利率的基準上進行加碼或減碼。

💡貼心提醒:大部分的固定加減碼利率,都是採用「加碼」方式,但有時候因為特殊原因,也會出現「減碼」的情況 (譬如:政府補貼給特定對象、銀行補貼給行員等),這時候才有可能出現比定儲存利率還要低的情況。

由此可知,指數型房貸的利率絕對不是「死板板被固定住」的「固定利率」,因為這種完全不動的固定利率,在低率時代對於銀行根本就沒有好處 (簡單來說就是賺不到錢啦~),所以早就消聲匿跡很多年啦!

不過,這種房屋貸款不是台灣人自行發明的,最早是由美國人發明,而中國信託在2004年引入,成為台灣第一家引進的銀行。

因為指數型房貸的利率公開透明,而且貼近市場行情,所以逐漸成為民眾最常選擇的房貸商品。

現在你到任何一家銀行詢問貸款,基本上都是指數型房貸,然後再根據貸款成數、手續費、利率、還款方式、綁約等條件,排列組合出不同的房貸商品名稱。

指標利率怎麼算

#一般房貸指標利率

大部分銀行的指標利率,都是用6~10家銀行的一年期定期儲蓄存款利率(簡稱定儲利率)取平均值,只是每家銀行選取的銀行樣本不太一樣。

2022年3升息之前,一般房貸的指標利率 I 是0.79 ~ 0.84%,預計升息之後將調整至1.04 ~1.09%。

指標利率 (I) = X大行庫1年期定儲利率平均值

舉例:

  • 台灣銀行是採用國內6家銀行定儲利率的平均值
  • 渣打銀行是採用國內9家銀行定儲利率的平均值
  • 國泰世華是採用國內10家銀行定儲利率的平均值

不只是選取的樣本數不同,就連計算方式也略有不同,有的銀行是「掐頭去尾去中間」,有的銀行是「去除掉前後兩個極端值,再加總平均」。

因為樣本數、計算方式不同,所以算出來的指標利率當然也就不一樣囉!

#政策性房貸指標利率

如果你是辦理政府推動的政策性貸款 (通常都由公股銀行承辦),那麼你不論是在哪一家銀行申請,指標利率 I 就是採用中華郵政2年期定儲利率

2022年3升息之前,政策性房貸的指標利率 I 是0.845%,預計升息之後將調整至1.095%。

指標利率 (I) = 中華郵政2年期定儲利率

政策性房貸有哪些專案呢?

喬王特別幫你整理出以下常見的6個政策性房貸專案:

  • 勞工紓困貸款
  • 國軍貸款專案
  • 內政部自購住宅貸款
  • 內政部修繕住宅貸款
  • 築巢優利貸-公教員工購屋貸款
  • 財政部青年安心成家購屋優惠貸款

💡補充說明1:勞工紓困貸款的利率,是依中華郵政2年期定儲利率+ 1% (目前是1.845%),2022/03升息後理論上也會跟著調漲,但勞動部為了照顧經濟弱勢勞工,3/22已發函給35家承貸銀行,希望2020年、2021年勞工紓困貸款貸款利率能維持1.845%不變

💡補充說明2:財政部青年安心成家貸款,是依中華郵政2年期定儲利率 + 0.555%,2022/03升息前是1.4%,升息後理論上是1.65%,但是內政部於4/1拍板定案2022年底前只升半碼,所以升息後變成1.525%

指標利率何時調整

#季變動 vs 月變動

指標利率調整的時間,分為兩種,一種是季變動(或稱季調整),另一種是月變動 (或稱月調整)

顧名思義,季變動就是每季調整一次,月變動則是每月調整一次。

每一家銀行訂定的季變動調整月份不同,有的是1, 4, 7, 10月,有的是2, 5, 8, 11月,有的是3, 6, 9, 12月,而調整日更是五花八門,1~26日都有可能。

至於月變動,只需要看「調整日」這個欄位,就知道每一月的幾日會調整囉!

#各家銀行指標利率調整時間一覽表

喬王特別幫你整理出這份表格,讓你清楚掌握每一家銀行的季調整月份及調整日。

機構名稱季調整月份調整日
國泰世華1, 4, 7, 10月1日
安泰銀行1, 4, 7, 10月5日
凱基銀行1, 4, 7, 10月5日
富邦銀行1, 4, 7, 10月5日
華南銀行1, 4, 7, 10月7日
土地銀行1, 4, 7, 10月10日
彰化銀行1, 4, 7, 10月15日
新光銀行1, 4, 7, 10月15日
第一銀行1, 4, 7, 10月15日
陽信銀行1, 4, 7, 10月15日
花旗銀行1, 4, 7, 10月21日
京城銀行1, 4, 7, 10月23日
渣打銀行2, 5, 8, 11月20日
玉山銀行2, 5, 8, 11月21日
台中銀行2, 5, 8, 11月21日
元大銀行2, 5, 8, 11月23日
中國信託2, 5, 8, 11月23日
遠東銀行2, 5, 8, 11月23日
上海商銀2, 5, 8, 11月23日
高雄銀行2, 5, 8, 11月26日
聯邦銀行3, 6, 9, 12月15日
合作金庫3, 6, 9, 12月15日
匯豐銀行3, 6, 9, 12月15日
台新銀行3, 6, 9, 12月20日
板信銀行3, 6, 9, 12月20日
永豐銀行3, 6, 9, 12月21日
兆豐銀行3, 6, 9, 12月21日
台灣銀行3, 6, 9, 12月21日
星展銀行3, 6, 9, 12月21日
王道銀行3, 6, 9, 12月21日
瑞興銀行3, 6, 9, 12月22日
台灣中小企銀3, 6, 9, 12月月底次日
資料來源:各家銀行
整理者:喬王

總結

ARMs指數型房貸,是一種先訂定「指標利率(I)」,做為調整房貸利率的標準,再進行「加減碼」的房屋貸款。

指數型房貸利率 = 指標利率/基準利率(I)+ 固定加減碼利率,其中指標利率又分成以下兩種:

  • 一般房貸的指標利率(I),是採用6~10家銀行1年期定儲利率平均值
  • 政策型房貸的指標利率(I),則是採用中華郵政2年期定儲利率

指標利率調整的時間,分為兩種:季變動月變動 (或稱季調整/月調整),每家銀行的調整日期不太一樣。

看完以上這篇文之後,你是不是對於指數型房貸,以及調整時間有更進一步的認識呢?

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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