你還在幫房東繳房貸?4個方法幫你客觀評估:究竟是買房好?還是租房好?

這幾年基本工資漲,物價也跟著漲,而且不只是房租漲,房價也跟著漲!

雖然說房價近幾年已經有緩跌的情況,但對於一般小資族來說,房子仍然是昂貴的必需品。

買房好還是租房好

這讓喬王想起了「買房好?或租房好?」這熱門話題,直到現在正反雙方仍是爭論不休。

所以,這次喬王也試著提供4種評估方式,希望可以透過「1個主觀+3個客觀」評估法,幫助你用更全面的角度來思考「買房」與「租房」這件事情囉!

1. 有定居打算嗎?

想要定居的人適合買房,

不想定居的人適合租房。

除非你為了投資而買房,不然買了房子,也代表你已認定自己會長期住在這地方,至少5~10年內都不會有搬遷打算。(這裡是指主觀認定上,畢竟世事難料…)

所以,如果你是以下這幾類…

(1)剛出社會、沒啥資金、工作還不穩的人。

(2)尚未成家的單身族或未婚族

(3)立志依錦還鄉要回家定居的北漂族

(4)工作需頻繁四處派駐的外派族

(5)居無定所的空中飛人

(6)四海一家、處處留情、處處是我家者

(7)喜歡每隔一段時間就住在不同環境的喜新厭舊族

那麼,「租房」可能會比「買房」好(請注意,這裡是指相對性,而非決定性),除非你真的確定你已經「想要」或「能夠」定下來了!

因為房東在許多情況下,都可能收回房子,所以當你已經有配偶和小孩時,理論上定居的需求就會愈強。

畢竟多數人還是希望居住的穩定性,而不用看房東臉色來決定自己能住哪裡

此外,根據常理,年紀較大的長者、有小孩的家庭、有養寵物的人,租房的難度都會比較高

2. 租金機會成本有多高?

租金大於房貸利息可考慮買房,

租金遠低於房貸利息可考慮租房。

先給大家兩個重要觀念:

(1)「租金」與「房貸利息」都是付出後,就再也拿不回來的「費用」,只是一個繳給房東,一個繳給銀行。

(2)「房貸本金」是當你賣掉房子時可以拿回來的「資本」,萬一急用或其他投資規劃需要,也可以透過「增貸」將錢調度出來使用。

假設你現在每月支付「1萬元租金」,房貸利率2%的條件下,等於幫房東每月支付了「房貸600萬元的利息」;房貸利率1.6%的條件下,等於幫房東每月支付了「房貸750萬元的利息」

(有興趣了解自己的租金對應多少房貸的朋友,不妨參考下表)

既然如此,為何不乾脆自己「背房貸、付利息」?至少自己還擁有「房子的所有權」,而不是「幫房東繳利息」!

何況當你賣掉房子時,還掉的房貸本金又能全部拿回來,可以繼續再買下一間!畢竟,根據統計,大部分人平均一生至少會「換屋2~3次」...

(註:請注意利率不是一成不變,假設未來利率增加,也等同支付了更多的利息。但利率政策通常是降息速度快,升息速度慢,且愈不景氣利率愈低。)

3. 租金房貸比很高嗎?

租金房貸比大於50%可考慮買房,

租金房貸比小於50%可考慮租房。

這是比上一個方式更加保守的評估法,因為繳的租金必須不只幫房東付了房貸利息,還要付了部份本金才考慮要買房!

先給大家一個參考公式:

租金房貸比=每月租金 ÷ 每月房貸本利支出

「租金房貸比」是指每月租金占每月房貸本利支出的比重,比重愈高,代表租房的機會成本愈高

如果租金房貸比超過5成,等同不只幫房東繳「房貸利息」,甚至還可能幫房東還掉了「房貸本金」

舉例如下:

(1)假設月租金1萬元,但買房須負擔房貸1000萬元月付金約3.5萬元(以期限30年、利率1.7%計算),含本金2.1萬元+利息1.4萬元。

A. 月租金(1萬元)<房貸利息(1.4萬元):因為租金低於利息,租房的成本較買房低,可考慮租房

B. 租金房貸比=1萬元/3.5萬元=28.6%:因為租金房貸比未超過5成,可考慮租房。(只幫房東還部分利息,尚未幫房東付到本金

(2)假設月租金1萬元,但買房須負擔房貸500萬元月付金約1.8萬元(以期限30年、利率1.7%計算),含本金1.1萬元+利息0.7萬元。

A. 月租金(1萬元)>房貸利息(0.7萬元):因為租金高於利息,租房的成本較買房高,可考慮買房

B. 租金房貸比=1萬元/1.8萬元=55.6%:因為租金房貸比已超過5成,可考慮買房。(已幫房東付了全額利息+部分本金

4. 負債比夠低嗎?

負債比小於40%可考慮買房,

負債比大於70%可考慮租房。

負債比是最現實也是最關鍵的指標,因為它涉及了你的「收入高低」及「風險承受度」,也是酸民們最喜歡拿來否定買房的原因。

什麼是負債比呢?先給大家一個公式:

負債比=每月房貸支出 ÷ 每月收入

銀行的規範來看,負債比的「每月房貸支出」是用「本金+利息」計算,60~70%是一般人的貸款上限

但以財務規劃角度來看,負債比的「每月房貸支出」則是看你「每月的實際支付金額」,不管你是本利攤還或只繳利息,我都會建議一般民眾要將負債比控制在月收入的三分之一,也就是30~40%才不會造成生活上的壓力。

補充說明:降低個人的每月負債支出有很多方法,譬如本金寬限、拉長期限、夫妻共同分擔、合資…等,可參考房貸壓得你喘不過氣? 降低月付金的4招必學方法! 第4招幫你每月少還上萬元!

然而,這個比例其實因人而異…

如果你每月收入10萬元,但原本的生活支出高達7萬元,就算壓低負債比在40%也無法應付基本生活;

但如果你每月收入10萬元,原本的生活支出只有1萬元,那負債比70%對你來說,也不會讓你的生活過得太辛苦。

所以,你適合多少的負債比?麻煩請自行評估,並用負債比回推你的合適房貸囉!

等級負債比
安全10%
20%
30%
標準40%
50%
60%
積極70%
80%
90%

總結

以上4個評估方式,是我這幾年來覺得最實用的判斷準則,你可以用來檢驗你符合了幾項適合買房的指標、幾項適合租房的指標。

當然,我知道很多人還是會有不同的支持或反對買房原因,包括了:

(1)害怕現在房價太高、少子化、未來房價可能會大跌。

(2)把買房的錢拿去投資,或許可以賺到更多錢,到時候再來買房。

(3)把買房的錢花在生活上,可以享受更高的生活品質。

不過,我要提醒,請務必思考以上三點假設是否具有不確定性!

(1)怕房價跌?但萬一房價沒跌,可能永遠追不上房價!

(2)把買房的錢拿去投資?投資有賺有賠,你願意向未來的自己下賭注:你的投資績效長期而言,會比房價上漲率快?

(3)把買房的錢用來享受現在的生活?當你中老年開始想買房時,是否更加無能為力,不得不繼續攜帶全家大小四處租屋?

曾聽過施昇輝先生的一句話,我覺得很精闢:

要不要買房,不是辯論比賽,是真實人生 !

所以,喬王特別花了不少時間寫出這篇文章,就是希望大家能用更全面的主客觀角度思考:「究竟,你現在適合買房?還是適合租房?」

畢竟,我真的寧願看到大家在「真實人生」取得勝利,而不是僅在「辯論比賽」取得勝利

祝福大家都能找到買房或租房的定位,找到適合自己的好房子(不管是買房,或是租房)囉!

看完這篇文章後,你覺得你目前是租房好?還是買房好呢?如果你有任何想法,歡迎在下方留言區或FB粉絲頁討論與交流囉!

若你想要了解適合自己的負債比,快速地用收入算出對應的適合貸款額度是多少,請在FB粉絲頁留言給我,我會再傳對照表給你。

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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