「喬王，你最推薦哪一家的銀行房貸?」
「建商配合的銀行貸款是不是條件最優?」
「青年安心成家購屋貸款是不是最便宜?」
這幾年，我發現買房新手總是不斷地詢問這些貸款疑問，讓我不得不寫出這篇文章來幫大家解惑。
如果先撇開「信用、債務、收入」等基本貸款條件不說，單純來討論「貸款專案」，我會建議你在買房之前，務必先了解銀行的專案有哪些。
文章目錄
銀行房貸專案有哪些
在喬王的眼中，眾多的「銀行貸款專案」其實可以歸納為以下3大類：
#整批分戶貸款
建商於新屋完工後，與銀行簽約配合的整批貸款，故不適用於中古屋。
#政策性貸款
政府針對特定族群提供的貸款，必須透過公股銀行申請。
#特定客戶貸款
銀行自行針對優質族群，或者特定需求族群提供的貸款。
那麼，這四種貸款專案哪一個最好呢？
老實說，喬王認為沒有所謂的「最好專案」，但可能會有「最適合你當下條件的專案」！
為什麼喬王會這麼說呢？
這是因為每一種專案都是針對特定族群設計，沒有競爭力的專案通常會隨著時間被淘汰下架，所以你只需要挑選適合你的專案即可。
此外，有的是長期性專案(如政策性貸款)，有的是短期性專案(如整批分戶貸款)，選擇貸款時不妨先從自己的身分或購入條件來查詢適合的貸款專案。
3大房貸專案有何差異
以下喬王將介紹這3種專案的差異性，希望對於你有所幫助。
1. 整批分戶貸款
定義：新建案的建商會依照不同建案，與不同銀行合作貸款專案，而客戶可選擇是否以建商為窗口，向銀行整批送件。
由於整批分戶貸款是向銀行一整批洽談的房屋貸款，所以通常會比散戶貸款還要划算。
這就好像大盤商賣出的價格，通常會比零售商來得便宜一樣！
因此，喬王通常會建議購買預售屋/新成屋的朋友，可優先詢問建商配合銀行的貸款條件。
「喬王，聽你這麼一說，建商配合的銀行貸款條件是最優的囉?」
嘿～這可不一定喔！千萬別這麼快下定論！
許多民眾（甚至所謂的房產專家）會誤以為：「建商配合的銀行整批分戶貸款必定是最好的貸款專案。」
但喬王也遇過少數案例，因為買方的債信或收入條件較差，所以只能適用整批分戶貸款專案中較差的方案。
經過喬王的建議後，他們改找其他銀行，反而談到比建商配合的銀行還要更好的貸款條件呢！
2. 政策性貸款
定義：政府針對特定族群（譬如公教員工、中低收入戶、原住民、自己/配偶/子女皆無自用住宅者等）所設計的貸款專案。
因為這種貸款背負著政策的目的（譬如社會福利、公平正義），所以只要你符合資格，就能獲得相當優惠的貸款條件。
不過，由於這些貸款大部分是賠本生意，不可能交由民間銀行來承作，所以只能由公股銀行來執行，這也是為什麼你只能在公股銀行找到政府政策性貸款的原因。
哪些是公股銀行呢？包括了台灣銀行、土地銀行、華南銀行、第一銀行、彰化銀行、兆豐銀行、台灣企銀、合作金庫這八大公股行庫。
有哪些專案屬於這類貸款呢？包括了：
(1)財政部青年安心成家購屋優惠貸款:
限本人/配偶/未成年子女名下無自用住宅，最高800萬元。
利率分為三種：
● 一段式： I+0.555%機動計息(目前為1.9%)
● 兩段式：前兩年I+0.345%機動計息(2022年底前為1.69%)+第三年起 I+0.645%機動計息(目前為1.99%)
● 混合式： 第1年 I+0.525%固定計息(目前為固定1.87%) ，第2年 I+0.625%固定計息(目前為固定1.97%)，第3年起 I+0.645%機動計息(目前為1.99%)
為減輕民眾購屋成家之負擔，上述利率自111年3月23日起至111年底止，減少調升0.125%。
(最後更新日：2022/10/16)
(2)內政部自購住宅貸款: 限特定補貼對象。第一類對象為 I-0.533%(目前為0.562%)，第二類對象為I+0.042%(目前為1.137%)
(3)內政部修繕住宅貸款: 限特定補貼對象。第一類對象為 I-0.533%(目前為0.562%)，第二類對象為I+0.042%(目前為1.137%)
(4)築巢優利貸－公教員工購屋貸款: 限公教人員。I+0.465%(目前為1.56%) ，目前只有台灣銀行築巢優利貸提供此專案。
(5)國軍貸款專案: 限國軍人員。目前為1.56~1.67% ex: 台灣銀行國軍貸款優惠專案、土地銀行軍公教人員優惠貸款、合作金庫國軍輔導理財優惠貸款、郵局軍公教優惠貸款 …
「喬王，聽你這麼說，青年安心成家購屋貸款是利率最便宜的囉?」
嘿～答案仍舊是不一定喔！
因為這幾年低利率時代來臨，銀行本身也針對優質客戶推出了許多超低利率的貸款，所以如果你的收入信用不錯的話，反而很有機會找到比政府的青年安心成家購屋貸款更便宜的專案呢！
3. 特定客戶貸款
定義：銀行為了吸引特定優質客戶或特殊需求族群申請貸款，特別自行包裝的貸款專案。
這些貸款因為銀行已事先精算過獲利及損失的期望值，所以只要符合相關條件，就不需要業務人員特別幫忙向總行爭取。
所以，一旦你符合相關的專案資格，就可以快速地評估是否符合自己的需求囉！
有哪些貸款專案屬於這類型呢？
喬王根據自己在銀行擔任過貸款PM及業務的經驗，整理出以下的貸款專案供大家參考：
▊優質客戶類
針對三師/VIP/公教人員/百大企業員工、銀行員工、信用卡友、薪轉員工等推出的房貸專案，包括了：
- 貴賓戶VIP優惠貸款
- 薪轉戶優惠貸款
- 優良企業優惠貸款
- 軍公教人員優惠房貸
- 行員優惠貸款
- 卡友貸款
▊特殊需求類
針對需要拉長期限、提高額度、加速還款，或者想要隨時動用資金的民眾而設計的貸款，包括了：
● 40年貸款
很多銀行都有提供30年貸款，但很少銀行能提供40年貸款。如果有此需求，可參考合庫、星展、永豐、兆豐、高雄等銀行。
● 裝潢貸款
這是業界俗稱的「9成貸款專案」，或者「8+1貸款專案」，通常是8成房屋貸款+1成裝潢貸款。
裝潢貸款可以提高貸款額度，但「新增的貸款成數」利率通常比較高，年限也可能限縮在10年以下，所以每月負擔也會增加，申請前請務必評估自己的能力。
目前有提供這種專案的銀行包括：富邦、台中商銀、凱基等銀行。
● 二順位貸款
申請房貸時，會將房子抵押給銀行，銀行的求償順位是第一位。
如果再把這間已經有貸款的房子拿去第二間銀行申請貸款，第二間銀行的求償順位是第二位。
二順位貸款和裝潢貸款一樣，可以提高貸款額度，但利率通常比較高，年限也可能限縮在10年以下，所以每月負擔也會增加，申請前請務必評估自己的能力。
目前有提供這種專案的銀行包括：聯邦、台新、玉山等銀行。
● 理財型房貸
這類貸款通常是當你貸款還到一定額度後，另外申請一個額度。
在這額度內，你可以隨借隨還，有動用到的額度才會以日計息。
因為這種貸款方便你周轉使用，所以利率也會比購屋貸款高一些。
大部分的銀行都有提供此貸款，如果有需要，可自行洽詢各家銀行。
● 回復型房貸
回復型房貸和理財型房貸有點像，所以很多人會把他們混為一談。
但以我設計過貸款商品的角度來看，回復型房貸其實就是把「購屋貸款」綁上「理財型貸款」。
所以，你必須在申請購屋貸款的當下就直接要求申辦這種房貸。
日後當你才能在「還掉購屋貸款本金」的同時，才能立刻把還掉的本金額度「轉換到另一個可以隨借隨還的帳戶」，讓你可以馬上隨借隨還，不用再另外申請。
不是所有的銀行都有提供此貸款，如果有需要，可自行洽詢各家銀行。
總結
這世界上沒有所謂最好的貸款專案，只有最適合你當下條件的專案。
下一次當你想請別人推薦「貸款條件最好的銀行」之前，你除了需要先了解個人的信用、債務、收入狀況之外，還必須先了解「建商整批分戶貸款」、「政府政策性貸款」、「銀行優質客戶貸款」的差異，才能找到最適合你當下條件的專案囉！
認識完銀行的貸款專案之後，你是否更加清楚如何挑選貸款呢？
若你有任何想法，歡迎在下方留言區或FB粉絲頁討論與交流囉！
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