「喬王，如果買房後才發現房貸成數不足，該怎麼辦呢？」
「是要每月吃土拼命存錢、向親友借錢，或者乾脆忍痛解約、花錢消災？」
親友和讀者找我做買房諮詢時，最常聽到的「買房慘案」之一，就是貸款不夠，導致自備款付不出來。
事實上，定金返還（含斡旋金轉成定金）確實是買賣糾紛排行榜的前5名(註)。
(註: 此為依照內政部地政司2019年統計數據)
那麼… 萬一買房出價後，真的又因為房貸成數不夠而反悔，究竟會發生什麼事情呢？
文章目錄
房貸成數不足毀約的嚴重性
(1)以斡旋金出價的賠償
斡旋金轉為定金後，若買方有反悔不買情事，或違反已約定事項，導致無法簽訂買賣契約時，定金將由賣方沒收。
相反地，若賣方反悔不賣，或違反已約定事項，導致無法簽訂賣賣契約時，賣方也要加倍返還所受之定金。
(2)以要約書出價的賠償
賣方承諾簽認要約書內容後，若有任何一方反悔違約，違約的一方須賠償買賣總價款的3%違約金給對方。
(3)買房簽約後的賠償
如果你是買房簽約後才反悔，你甚至可能要賠更多！
以預售屋來說，簽約後反悔最高可能賠償總價15%的違約金！
避免買房貸款不足的方法
所以，如果不想要付出這些慘痛代價，買房時請務必銘記以下三點！
1. 買房前，找銀行先估貸款再出價
別以為這個觀念人人都懂！
還記得喬王的老哥剛開始看房子時，看沒幾間就立馬下斡旋，而且根本沒找過銀行估價！
等到被我罵了臭頭之後，他才開始找銀行估價。
你想想看：如果你沒找過銀行估價，怎麼知道你銀行眼中的房子價值是多少？房貸金額是多少？自備款要準備多少？
但是遵守這項規則時，還需要注意以下2點：
(1)要在買房之前：
多數的人都是買房簽約後才開始找銀行估價。
但老實說，契約都已經簽了，萬一估不到你要的貸款，導致自備款不夠，你也只能賠錢了事。
所以，請務必在買房之前做這件事情！
(2)要找銀行估價：
很多人會聽信房仲/代銷/建商/代書的說詞，以為他們說可貸到多少，就真的可以貸多少。
但是…錢是向銀行借，當然是要找銀行估房價和估貸款啊！(這就是有奶便是娘，有錢便是老大的概念?)
2. 找銀行估價時，建議至少找5家
銀行估價和估貸款都只是提供一個價格區間，可供參考但不代表一定準確。
所以建議至少找5家銀行估價，因為詢問的家數愈多，愈容易得到一個相對準確的估價範圍。
此外，5家以上銀行的估值才能判斷出估價是否太高或太低，並刪除不合理的極端值。
如果你真的比較懶一點，至少也要找3家銀行估價。
這也是為何我哥只找一家銀行估價，仍會被我罵得臭頭的原因！
(已經提醒過，但還是這麼做，實在很想直接給他巴下去…！)
延伸閱讀：買房前找銀行專員先估價，真的行得通嗎…？
3. 若擔心貸款不足，可於契約中加註但書
剛才提到，銀行只能初估價格，無法保證最後的鑑價及核貸成數。
若擔心貸款無法達到8成，導致自備款不足，該怎麼辦？
不妨在斡旋金契約書 (簡稱斡旋書) 中加註但書 (又稱解約條款)，保障自己的權利吧！
以我哥買房經驗為例，後來房仲真的依照我們的需求，在斡旋書中填寫：
買房需貸款達8成，不指定銀行利率及貸款年限，排除個人信用外，若無則無條件解約。
加註但書的應注意事項
但是…只要加註這項條件後就萬無一失嗎？
錯！請記得務必睜大眼睛仔細看！
問題1：貸款類型？
所謂的「貸款達8成」，究竟是「房貸達8成」？還是「房貸+信貸達8成」？
這1字之差，恐怕就會讓你未來買房後，必須負擔高額的信貸利率！
如果要加上但書，請務必寫上「房貸」這兩個字囉！
問題2：8成的依據？
因為銀行鑑價通常比成交價還要低，而銀行的貸款成數會取其低來認定。
所以一般來說，所謂的「貸款8成」是指「銀行鑑價的8成」，而不是「成交價的8成」。
如果你怕自己買得太高，或銀行鑑價太低，導致貸款不足，應該要清楚寫明「成交價的8成」或者「貸款金額XXX」。
PS: 如果你已確定買得比銀行鑑價還要低，那就可以不需要理會。
問題3：哪間銀行? 貸款條件？
因為貸款的利率和年限等條件，也會影響到你每月的付款能力，所以如果你很在意房貸的利率和年限等條件 (譬如30年或40年房貸)，是否要加註條款寫「A、B、C銀銀行貸款年限XX年、利率XX%」囉！
PS: 實務上很少看到這種加註條件，而且加註這麼嚴苛的條件後，對方答應賣你房子的機率會更低。但網路上有一派法律人士聲稱這樣才算構成法律上的有效條件，而另一派法律人士及法院判例則認為要看無法貸款是歸咎於買方或賣方，所以是否要加註哪間銀行的哪些條件，就請自行斟酌囉！
參考閱讀：台灣法律網-實際所貸款成數與契約約定不符，應如何處理？ 、PTT-成數不足解約條款的效力 – 讓律師來告訴你
更好的作法是…？
所以，我個人認為相對有保障的寫法是：
買房需房貸達成交價8成，不指定銀行利率及貸款年限，排除個人信用外，若無則無條件解約。
或者
購屋貸款(不含信貸或其他名目貸款)需達成交價1000萬的8成，亦即800萬，不指定銀行利率及貸款年限，若無則無條件解約。
不過，屋主是否願意加註解約條款，還是要看房市的冷熱，以及房子是否搶手。
若房市很熱、房子非常搶手，屋主有很多選擇，通常不願意加註；若房市低迷、房子乏人問津，屋主選擇較少，才有可能願意加註囉！
萬一真的貸款不足怎麼辦？
我發現…很多人是因為真的發生貸款不足的情況，才從Google搜尋到我這篇文章。
萬一你也是同樣的情況，該怎麼處理呢？
提供以下3個方法供你參考：
1. 問更多家銀行
因為各家銀行估價與貸款成數都不同，所以還是有機會找到貸款金額較高的銀行。
你可以自行問更多家銀行，但我建議十萬火急時，直接請仲介的代書幫忙問會比較快。
2. 使用貸款9成方案
有些銀行會提供貸款9成的專案，也就是8成純房貸+1成副擔保貸款 (俗稱8+1方案)，可以提高你的貸款成數。
但要特別注意以下4點：
(1) 不是每一家都有8+1方案，而且8+1方案的條件比較嚴格，職業收入條件都需要很好。
(2) 需要確認估價是否夠高，萬一估價很低，就算是高成數，算出來的貸款金額其實也沒有很高。
(3) 當金管會管理愈來愈嚴格時，很多銀行會取消該專案，或者限制愈來愈多。
(4) 增加的那一成貸款，利率可能較高，年限也比較短，所以每月繳款金額也會比較多，申請之前請務必評估自己的還款能力。
3. 使用保單貸款
繳交保費的保單，都會有一定的價值(也就是所謂的保價金)。
如果有必要，也可透過保單貸款周轉應急用。
4. 找親友借錢周轉
雖然很多人都不想找親友借錢，但與其賠掉違約金，或使用高額利率，不如透過親友借錢，並答應給予一定利息，至少可以幫你先度過難關。
除了貸款不足，需要湊出更多自備款之外，萬一遇到貸款之後繳不出錢，可參考這一篇文章：貸款繳不出來怎麼辦？7種解決方法，避免信用瑕疵，或房屋遭到法拍！最後一招原來是殺手鐧！
總結
1. 買房前，找銀行先估貸款再出價
買房錢而非買房後、找銀行而不是找仲介/代銷/建商/代書。
2. 找銀行估價時，建議至少找5家
找5家以上才能刪除極端值，如果你很懶，最少也要找3家。
3. 若擔心貸款不足，可於契約中加註但書
但書記得要加上房貸，以避免最後不得不用信貸補足成數。
4. 萬一真的貸款不足，可尋求其他4管道。
包括：問更多銀行、找9成貸款專案，或使用保單質借、找親友借款，但緊急時刻請代書幫忙詢問銀行會更有效率。
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房貸不足常見問題FAQ
Q: 避免買房貸款不足的方法
1. 買房前，找銀行先估貸款再出價
2. 找銀行估價時，建議至少找5家
3. 若擔心貸款不足，可於契約中加註但書
Q: 萬一真的貸款不足怎麼辦？
問更多銀行、找9成貸款專案，或使用信貸、保單質借、找親友借款
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