侯康貸的青年買房不用頭期款,真的是好政策嗎?或者會變成全民炒房政策呢?

年輕人買房不用頭期款... 真的是好政策嗎

近期有總統候選人提出青年購屋免頭期款的「555方案」,這項政見訴求「年輕人買房不用頭期款」政見內容有以下條件:

  • 額度最高1500萬元
  • 最高可全額貸款
  • 寬限期5年
  • 40歲以下
  • 信用無重大瑕疵
  • 排富
  • 限首購
  • 轉售限制(閉鎖期最高10年)
  • 一生一次

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年輕人全額貸款優點

首先,讓我們看看這項政見的優點。

全額貸款買房確實可以大幅降低購屋門檻,讓很多40歲以下年輕人有機會擁有自己的房子。

此外,這個政見也有設想到一些限制條件,包括排富、限首購、信用無重大瑕疵、10年轉售限制、一生一次等,有機會照顧到「不是很有錢的年輕首購族」,又能排除掉一些非目標族群,或者防止炒作的可能性。

儘管政策有它良好的出發點,但其實帶來的問題恐怕更多。

年輕人全額貸款缺點

問題1:無買房能力的購屋者,未來還款壓力大幅增加

不需要頭期款,不代表不用還錢,而是代表:「買的時候完全沒負擔,每月付款的時候壓力大幅增加」。

長遠來看,高額的貸款可能使家庭陷入負擔沉重的還款壓力,進而增加社會的不穩定性。

舉例:

總價1,500萬的房子,支付頭期款300萬,房貸額度1,200萬,30年房貸利率2.1%,月付金大約是4.5萬。

如果不用付頭期款300萬,房貸額度提升至1500,其他條件不變之下,月付金將提升至5.6萬。

那麼…你覺得這項政策照顧到的是比較沒錢的年輕人?還是比較有錢的年輕人?

萬一比較沒錢的年輕人因為衝動而買房,到底是政策的錯?還是年輕人的錯?

(就像當年喬治瑪麗現金卡問世,讓很多月光族借錢更加容易,反而創造了更多的卡奴,是銀行的錯?還是小資族的錯?這留給大家去思考)

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問題2:供不應求,引發房價大幅上漲

假設1,500萬以下房子沒有任何頭期款門檻,將會瞬間引發更多人湧入房市。

當買房需求上升時,賣方有可能因此提高售價,導致房價進一步上漲。

若政策推動下,需求快速上升,但供應端未能迅速擴大,房屋供應可能無法滿足市場需求,進而推高價格。

特別是在供應受限的地區,以及較受年輕人歡迎的電梯大樓,更容易發生這種情況。

問題3:大量資金移轉至房地產

當政府提供無頭期款的優惠時,一方面將增加市場上的資金供應,又再次推高房價。

另一方面,資金可能會從其他股市或其他領域轉移到房地產市場,尤其是當目前利率還算低的時候,這種資金轉移可能使得房價上升。

問題4:投機客與人頭戶增加

零元買房可能吸引大量投機客進入房市,為了追求房價上漲而購屋,而非真正的自住需求。

當投機客增加,也會導致人頭戶增加,因此這些房產可能被空置或出租,而非真正居住。

就算有轉售10年限制,但通常是上有政策,下有對策。

問題5:10年轉售限制流動性

設置10年轉售限制,將大幅影響房子的流動性,一方面限制了買房者的資產運用彈性,另一方面也限制了房子的供給,若沒有擴大供給端,反而有可能造成供不應求,進一步推升房價。

此外,轉售也有可能透過法拍或其他方式,重新流入市場,對於特定投機客來說可能未必有效。

買房不用頭期款政策反思

很多人講居住正義,只想到「買房正義」,因此想辦法讓所有年輕人都能買得到房子。

但房子和土地本身具有稀缺性,本來就無法讓每個人都買得起,所以一定是有需求、有財務能力的人去買房;沒需求、沒有財務能力的人去租房,就看比例要怎麼切

舉例:假設目前40歲以下有房者佔5成,那麼是要拉高到6成、7成?還是9成以上?如果希望40歲以下人人都買得起,會不會太過烏托邦主義?

那麼…什麼是「有財務能力」?一個是「存到自備款」,另一個是「每月付得起房貸」。

物理上有所謂的「能量不滅定律」,我覺得房地產也有所謂的「風險不滅定律」。

1. 年輕人買房時,沒有任何的財務壓力,那就代表買房後,注定要背負更大的財務壓力。

2. 銀行放款時,讓資金變得過度寬鬆,最高貸款成數可以到100%,那就代表放款後,注定要背負更大的倒債風險。

3. 房市初期,讓更多人都能輕鬆進入,那就代表房市後期,注定更快形成泡沫,對經濟造成更大的影響。

畢竟…天下哪裡有白吃的午餐…?

想要在某個地方享受好處,就注定要在某個地方付出代價!

(PS: 之前有些單位專門教人如何零元買房,我有針對這個主題寫過一篇文章,想要了解相關手法及風險的話,可參考下方延伸閱讀)

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:穩健投資 x 買房安居 x 斜槓享受人生。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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