房貸抵押權設定自己辦安全嗎?可省多少費用?6大步驟完整圖文解析!

抵押權設定自己辦安全嗎

前陣子我去銀行申辦轉增貸,所以需要把房子抵押給另一間銀行。

如果要請代書幫忙跑設定流程,必須額外花1萬元費用,其實不便宜。

這時候我想起以前待在分行時,看到不少客戶為了省下代書費,自己花時間去辦理抵押權設定。

所以,我決定親自跑一趟,一方面了解流程,累積這方面的經驗,另一方面也省下那1萬元。

特別提醒:
雖然理論上自己可以辦理抵押權設定,但過程中可能會遇到一些風險,需要自行扛責任。

因此,為了確保程序正確無誤,建議還是找專業代書辦理會比較好,尤其是「購屋」當下牽涉的程序比「轉增貸」更複雜,沒必要為了省錢而自己去辦理。

(希望寫完這篇之後,不會被代書們討厭…)

但抵押權設定自己辦,有很多眉眉角角,以下是我親自整理轉貸的設定流程,以及要注意的事項,提供給你參考。

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轉貸的代書費用是多少

每個代書的抵押權設定的收費標準不一樣,如果設定和塗銷的情境愈複雜,費用就會愈高。

一般坊間代書的收費模式大致如下:

  • 代書抵押權設定費用:約4,000 ~ 6000元/筆
  • 代書塗銷費用:約2000 ~ 2500元/筆

因為我的房貸原本具有兩種不同用途(購屋+週轉金),所以抵押權設定費用需拆成2筆,總共8000元 (= 4,000 x 2筆),再加上塗銷費用2,000元,所以代書費用需要花1萬元。

抵押權設定流程6大步驟

抵押權設定,總共有6個步驟,每一個步驟都需要跑一趟,所以會花不少時間。

如果要更好記的話,可以將這6個步驟濃縮成一個口訣:設定、領件、塗銷

  • 設定:Step 1. (新銀行)對保 → Step 2. (地政機關)設定抵押權
  • 領件:Step 3. (地政機關)取回文件→ Step 4. (新銀行)繳回文件及撥款
  • 塗銷:Step 5. (舊銀行)領取塗銷證明 → Step 6. (地政機關)塗銷完成
轉貸抵押權設定自己辦6大步驟

第一步:金融機構完成對保

如果想要自己辦理抵押權設定,與房貸專員簽訂貸款合約之後,需要先告知他們「不委託代書」,而是自行處理,否則銀行通常會自動幫你跑流程。

接下來,你要自行跑地政機關,並且自行填寫抵押權設定書,如果不了解怎麼填寫的話,可參考以下的契約書範例。

抵押權設定契約書範例及空白表格下載:台北市政府市民服務大平台

填寫抵押權設定書時,有些地方需要特別注意:

  1. 抵押權:勾選最高限額抵押權
  2. 土地/建物標示:可參考權狀來填寫,務必填寫正確
  3. 擔保債權總金額:貸款金額 x 1.2倍
  4. 擔保債權確定日:依照貸款年限而定,且是立約日期扣除一天,譬如貸款20年,立約日是112/6/9,擔保債權確定日就是132/6/8
  5. 訂立契約人:抵押權人是銀行,法定代理人是銀行董事長,代理人是分行負責人,債務人兼義務人是借款人
  6. 立約日期:填上簽訂契約的日期
抵押權設定契約書
抵押權設定契約書2

房貸專員或許會幫你把抵押權設定書都先寫好並蓋好章,但畢竟他們不是代書,所以你不能期望他們都能幫你寫完整,或者幫你把關,如果真的要自己親送,你就要自己扛起責任。

接下來,請自行攜帶以下文件,到房屋所在地縣市的地政機關辦理抵押權設定

  • 土地/建物權狀
  • 抵押權設定書
  • 身分證正反面影本
  • 信用卡和現金 (抵押設定金額大,可刷卡)

第二步:到地政機關設定抵押權

到地政機關提交抵押權設定文件時,櫃台人員會先檢查是否資料填寫完整,如果沒有,對方會告知你哪些需要補上,所以不用太擔心。

你要繳給地政機關的費用,主要有以下三種:

  • 書狀費:每筆80元,我設定2筆,總共160元
  • 第一類謄本:每頁20元,我的土地/建物謄本共6頁,總共120元
  • 抵押設定費:設定金額乘以0.1% (若找金融機構貸款,設定金額 = 貸款金額 x 1.2倍,因此每貸款100萬元,約支付1200元)

第三步:從地政機關取回他項權利證明書第一類謄本

他項權利證明書第一類謄本不會當下拿到,通常上午申辦,下午才能拿到。

所以,你還需要再跑一趟地政機關,取回他項權利證明書第一類謄本

第四步:到銀行送交他項權利證明書第一類謄本

完成抵押權設定後,你會拿到他項權利證明書第一類謄本,接下來就要再送去給銀行。

當銀行拿到這些文件之後,才能確定房子已經抵押給銀行,並且幫你撥款。

如果你是轉貸到其他家銀行,行員有可能會請你詢問上一家貸款銀行的相關資料,並且幫你撥款還清上一家的房貸,多餘的錢則匯入你的帳戶。

  • 分行
  • 帳號
  • 戶名
  • 代償日期當天的結清金額

第五步:到前一家銀行領取清償證明

前一家銀行的房貸撥款還清之後,銀行會開立「清償證明」,證明你的房貸都已經還清,你和他們之間互不相欠XD

但清償證明通常不會馬上拿到,會需要幾個工作天的時間,以我自己的案子為例,大約花了7天(5個工作日)才取得。

這時候,你還要親自跑一趟銀行去拿回清償證明。

第六步:到地政機關塗銷

拿到前一家銀行的清償證明之後,接下來要到地政機關塗銷,前一家銀行的抵押權才會轉換給下一家銀行,由下一家銀行取得第一順位抵押權。

如果代償前一家銀行的款項之後,還有多餘的款項,那麼多餘的款項會撥到你的戶頭,只是在塗銷之前,款項會先被圈存起來,還不能動用 (錢已經在帳上,但看得到用不到)。

等到你在地政機關辦完塗銷,大約40~60分鐘之後,下一家銀行就可以查到是否塗銷並取得抵押權的第一順位,一旦確定之後,他們才會解開款項,讓你可以動用那筆資金。

房屋貸款其實有很多眉眉角角,而且動輒就是好幾百萬,甚至上千萬元的資金…

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抵押權設定要準備什麼

  • 土地/建物權狀
  • 抵押權設定契約書二份 (雙方蓋妥印章)
  • 身分證影印本或戶口名簿影本,擇一檢附一份
  • 土地及建物所有權狀正本
  • 印章
  • 信用卡或現金

抵押權設定自己辦的優缺點

自己辦理的最大優點,就是可以省去代書的相關費用,大約6000~1萬不等,而且可以親自了解整個流程。

但是,整個流程需要跑很多趟,需要花費較多的時間和精力,而且如果因為操作不當而產生問題,需要自己扛起責任。

所以,如果沒有把握的話,建議還是交給專業的代書處理,會比較安心,尤其是購屋貸款的流程會比轉增貸更加複雜,非必要的話,還是不要自己來。

總結

如果想要自己辦理抵押權設定,需要經過6大步驟,分別是:

  • Step 1. (新銀行)對保
  • Step 2. (地政機關)設定抵押權
  • Step 3. (地政機關)取回文件
  • Step 4. (新銀行)繳回文件及撥款
  • Step 5. (舊銀行)領取塗銷證明
  • Step 6. (地政機關)塗銷

自己辦的好處是可以省下代書費用6000~1萬元左右,但是勞心勞力,萬一出狀況,需要自負責任,所以如果沒把握,建議還是請代書申請會比較安全。

常見問題

Q: 可以請非地政士的親友代理跑流程嗎

如果自己沒時間去設定,找非地政士的親友代理,要注意會有次數上的限制,同一登記機關每年只能1次,最多只能5次。

相關規定如下:

➡️依內政部102年12月27日內授中辦地字1026652564號函規定,非地政士代理案件同1年於同一登記機關申請超過2件,或曾於同一登記機關申請超過5件者,不予受理。

➡️依內政部108年4月1日台內地字第1080261729號函規定,「同一登記機關」是指在同一登記機關轄區標的,即「同一年內於同一登記機關轄區標的最多申辦2件,同一登記機關轄區標的最多申辦5件。」

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資料來源

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:穩健投資 x 買房安居 x 斜槓享受人生。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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