前陣子我去銀行申辦轉增貸，所以需要把房子抵押給另一間銀行。
如果要請代書幫忙跑設定流程，必須額外花1萬元費用，其實不便宜。
這時候我想起以前待在分行時，看到不少客戶為了省下代書費，自己花時間去辦理抵押權設定。
所以，我決定親自跑一趟，一方面了解流程，累積這方面的經驗，另一方面也省下那1萬元。
特別提醒：
雖然理論上自己可以辦理抵押權設定，但過程中可能會遇到一些風險，需要自行扛責任。
因此，為了確保程序正確無誤，建議還是找專業代書辦理會比較好，尤其是「購屋」當下牽涉的程序比「轉增貸」更複雜，沒必要為了省錢而自己去辦理。
(希望寫完這篇之後，不會被代書們討厭…)
但抵押權設定自己辦，有很多眉眉角角，以下是我親自整理轉貸的設定流程，以及要注意的事項，提供給你參考。
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轉貸的代書費用是多少
每個代書的抵押權設定的收費標準不一樣，如果設定和塗銷的情境愈複雜，費用就會愈高。
一般坊間代書的收費模式大致如下：
- 代書抵押權設定費用：約4,000 ~ 6000元/筆
- 代書塗銷費用：約2000 ~ 2500元/筆
因為我的房貸原本具有兩種不同用途(購屋+週轉金)，所以抵押權設定費用需拆成2筆，總共8000元 (= 4,000 x 2筆)，再加上塗銷費用2,000元，所以代書費用需要花1萬元。
抵押權設定流程6大步驟
抵押權設定，總共有6個步驟，每一個步驟都需要跑一趟，所以會花不少時間。
如果要更好記的話，可以將這6個步驟濃縮成一個口訣：設定、領件、塗銷。
- 設定：Step 1. (新銀行)對保 → Step 2. (地政機關)設定抵押權
- 領件：Step 3. (地政機關)取回文件→ Step 4. (新銀行)繳回文件及撥款
- 塗銷：Step 5. (舊銀行)領取塗銷證明 → Step 6. (地政機關)塗銷完成
第一步：金融機構完成對保
如果想要自己辦理抵押權設定，與房貸專員簽訂貸款合約之後，需要先告知他們「不委託代書」，而是自行處理，否則銀行通常會自動幫你跑流程。
接下來，你要自行跑地政機關，並且自行填寫抵押權設定書，如果不了解怎麼填寫的話，可參考以下的契約書範例。
抵押權設定契約書範例及空白表格下載：台北市政府市民服務大平台
填寫抵押權設定書時，有些地方需要特別注意：
- 抵押權：勾選最高限額抵押權
- 土地/建物標示：可參考權狀來填寫，務必填寫正確
- 擔保債權總金額：貸款金額 x 1.2倍
- 擔保債權確定日：依照貸款年限而定，且是立約日期扣除一天，譬如貸款20年，立約日是112/6/9，擔保債權確定日就是132/6/8
- 訂立契約人：抵押權人是銀行，法定代理人是銀行董事長，代理人是分行負責人，債務人兼義務人是借款人
- 立約日期：填上簽訂契約的日期
房貸專員或許會幫你把抵押權設定書都先寫好並蓋好章，但畢竟他們不是代書，所以你不能期望他們都能幫你寫完整，或者幫你把關，如果真的要自己親送，你就要自己扛起責任。
接下來，請自行攜帶以下文件，到房屋所在地縣市的地政機關辦理抵押權設定
- 土地/建物權狀
- 抵押權設定書
- 身分證正反面影本
- 信用卡和現金 (抵押設定金額大，可刷卡)
第二步：到地政機關設定抵押權
到地政機關提交抵押權設定文件時，櫃台人員會先檢查是否資料填寫完整，如果沒有，對方會告知你哪些需要補上，所以不用太擔心。
你要繳給地政機關的費用，主要有以下三種：
- 書狀費：每筆80元，我設定2筆，總共160元
- 第一類謄本：每頁20元，我的土地/建物謄本共6頁，總共120元
- 抵押設定費：設定金額乘以0.1% (若找金融機構貸款，設定金額 = 貸款金額 x 1.2倍，因此每貸款100萬元，約支付1200元)
第三步：從地政機關取回他項權利證明書及第一類謄本
他項權利證明書及第一類謄本不會當下拿到，通常上午申辦，下午才能拿到。
所以，你還需要再跑一趟地政機關，取回他項權利證明書及第一類謄本。
第四步：到銀行送交他項權利證明書及第一類謄本
完成抵押權設定後，你會拿到他項權利證明書及第一類謄本，接下來就要再送去給銀行。
當銀行拿到這些文件之後，才能確定房子已經抵押給銀行，並且幫你撥款。
如果你是轉貸到其他家銀行，行員有可能會請你詢問上一家貸款銀行的相關資料，並且幫你撥款還清上一家的房貸，多餘的錢則匯入你的帳戶。
- 分行
- 帳號
- 戶名
- 代償日期當天的結清金額
第五步：到前一家銀行領取清償證明
前一家銀行的房貸撥款還清之後，銀行會開立「清償證明」，證明你的房貸都已經還清，你和他們之間互不相欠XD
但清償證明通常不會馬上拿到，會需要幾個工作天的時間，以我自己的案子為例，大約花了7天(5個工作日)才取得。
這時候，你還要親自跑一趟銀行去拿回清償證明。
第六步：到地政機關塗銷
拿到前一家銀行的清償證明之後，接下來要到地政機關塗銷，前一家銀行的抵押權才會轉換給下一家銀行，由下一家銀行取得第一順位抵押權。
如果代償前一家銀行的款項之後，還有多餘的款項，那麼多餘的款項會撥到你的戶頭，只是在塗銷之前，款項會先被圈存起來，還不能動用 (錢已經在帳上，但看得到用不到)。
等到你在地政機關辦完塗銷，大約40～60分鐘之後，下一家銀行就可以查到是否塗銷並取得抵押權的第一順位，一旦確定之後，他們才會解開款項，讓你可以動用那筆資金。
抵押權設定要準備什麼
- 土地/建物權狀
- 抵押權設定契約書二份 (雙方蓋妥印章)
- 身分證影印本或戶口名簿影本，擇一檢附一份
- 土地及建物所有權狀正本
- 印章
- 信用卡或現金
抵押權設定自己辦的優缺點
自己辦理的最大優點，就是可以省去代書的相關費用，大約6000~1萬不等，而且可以親自了解整個流程。
但是，整個流程需要跑很多趟，需要花費較多的時間和精力，而且如果因為操作不當而產生問題，需要自己扛起責任。
所以，如果沒有把握的話，建議還是交給專業的代書處理，會比較安心，尤其是購屋貸款的流程會比轉增貸更加複雜，非必要的話，還是不要自己來。
總結
如果想要自己辦理抵押權設定，需要經過6大步驟，分別是：
- Step 1. (新銀行)對保
- Step 2. (地政機關)設定抵押權
- Step 3. (地政機關)取回文件
- Step 4. (新銀行)繳回文件及撥款
- Step 5. (舊銀行)領取塗銷證明
- Step 6. (地政機關)塗銷
自己辦的好處是可以省下代書費用6000~1萬元左右，但是勞心勞力，萬一出狀況，需要自負責任，所以如果沒把握，建議還是請代書申請會比較安全。
常見問題
Q: 可以請非地政士的親友代理跑流程嗎
如果自己沒時間去設定，找非地政士的親友代理，要注意會有次數上的限制，同一登記機關每年只能1次，最多只能5次。
相關規定如下：
➡️依內政部102年12月27日內授中辦地字1026652564號函規定，非地政士代理案件同1年於同一登記機關申請超過2件，或曾於同一登記機關申請超過5件者，不予受理。
➡️依內政部108年4月1日台內地字第1080261729號函規定，「同一登記機關」是指在同一登記機關轄區標的，即「同一年內於同一登記機關轄區標的最多申辦2件，同一登記機關轄區標的最多申辦5件。」
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