【發樓ME】新北市第1件動工的危老重建案

這次要看的房子很特別,是新北市首件動工的危老重建案

大部份的人都知道,如果家裡有危險老屋,可以透過都更來重建。

但你知道全台最多人口的新北市,危老都更的案例有多少嗎?

根據2019年初的資料,新北市危老都更案的申請件數是35件、核准件數是28件

第1件動工的危老建案就是位於江子翠站的「發樓ME」, 而第1件動工的危老建案就是位於江子翠站的「發樓ME」!

所以,危老重建終於不是嘴巴講講而已。趕快來看看它有什麼特色吧!

💡小提醒:新北市的第1件危老案是位於新埔站的建案「欣璞綻」,第2件危老案則是位於江子翠站的「發樓ME」,兩者都已經開始動工,其中又以「發樓ME」最早動工。)

發樓ME重點總覽

先簡單整理一下這次看屋時獲得的6項重要資訊,有興趣了解此建案的朋友不妨仔細看下去。

1. 格局1~4房,坪數12~48坪,主力為套房13-14坪,且收租為主訴求(後來才搞懂她們的圖案是包租婆,我乍看之下還以為是一般家庭主婦咧)。

2. 2019/07動工,預計2021年下半年完工交屋。

3. 網路上價格資訊是平均單價68~70萬,小套房開價是每坪65萬,現場大約能談到62~63萬元

4. 分成2棟,其中一棟是一層4戶,另一棟是一層8戶,套房集中在後者。

5. 車位平面式69個、機械式51個。

6. 套房有3年租金保證,保證每月出租2萬元

7. 相較於江翠重劃區的多項建案,此地區屬於較精華的地段,新建案推量少,價格也較高。

以下詳細整理了喬王這次的看屋方法及想法,正常來說看屋的原則是從大環境看到小環境,最後再看屋況。但為了讓大家快速了解該建案,我會將筆記的順序倒過來寫。

發樓ME建案與屋況

鈞碩建設的「發樓ME」沒有豪華的接待中心,地點在一個看起來很不起眼的地方,不仔細找可能還找不到。

建案格局規劃包括1~4房,據說已經熱銷7成,套房所剩無幾,預計2021年下半年完工交屋。

#建案基本資料

發樓ME建案的基本資料如下:

  • 基地位置:新北市板橋區松柏街22 巷、雙十路二段130巷2弄
  • 接待中心:板橋區松柏街50巷3號
  • 建設公司:鈞碩建設
  • 公設比:35~38%
  • 棟戶規劃:2棟,156戶住家,10戶店面
  • 樓層規劃:地上14層,地下4層
  • 車位規劃:平面式69個、機械式51個
  • 管理費用:待定
  • 車位配比:1:0.72
  • 結構工程:RC
  • 用途規劃:住家用
  • 土地分區:住宅區

#銷售人員說明摘要

透過現場銷售人員的說明介紹,獲得的重要資訊摘要如下:

  • 各類房型都沒要求必須購買車位(OS: 我很好奇車位確定都能賣得掉嗎?)
  • 大樓與其他建物之間大約會有8米(各退後4米)的棟距(OS: 8米其實很近,可以看到對面在做什麼,但銷售人員說精華地段能有8米棟距就不錯了)
  • 分成2棟,其中一棟是一層4戶,另一棟是一層8戶,套房集中在後者(OS: 後者投資客可能會很多,要小心)
  • 套房只有一面採光,但現在的住宅大樓通常都是這樣規劃,2房以上才有可能2面以上採光(OS: 銷售人員的回答,讓我感覺我問了一個蠢問題…)
  • 委託信譽良好的第三方物管公司包租代管3年物管公司每月保證支付房租2萬元,所以3年累積可獲得72萬元租金(銷售人員的講法是,假設頭期款160萬,3年後總共只花不到100萬,但我覺得看年報酬率會比較容易判斷是否划算)

​#需注意事項

以上聽起來還算不錯,但我認為需特別注意的事項如下:

1. 其中一棟投資客可能較多

因為主力是套房產品,而且有保證出租機制,廣告又有包租婆圖案,並寫上 「收租人生」,吸引到許多投資客來買房,因為套房都位於一層8戶的那一棟,所以該棟住戶必須注意出入複雜的問題。

2. 套房的報酬率及轉手率

雖然3年保證租金的機制很吸引人,但假設總價850萬,每年租金24萬元,總價報酬率只有2.8%(報酬率是否覺得高,其實是因人而異,我個人覺得不算高)

雖然可以透過貸款拉高房地產的報酬率,但因為小套房的貸款不易(有些銀行甚至不願意承作小套房貸款),所以自備款就要準備比較多,而報酬率也變得比較難預估。

喬王在此苦口婆心地提醒一下,銷售人員通常都會說貸款8成,但小套房是否真的能夠貸到這麼多,不是建商或仲介說了算,而是銀行說了算!

萬一買了房但付不出這麼多資金,違約金是你付而不是他們付。所以如果真的要買小套房,購買之前一定要先問過幾家銀行的看法,才不會買到房子後必須向親朋好友四處借錢…

此外,小套房的轉手性通常較差,就算這裡是較好的地段,仍要小心「套房好買不好賣」的可能性。

3. 公設比明顯偏高

現在的住宅大樓公設比很高,但這個建案的公設比更高(約35~38%),導致使用坪數偏低,很多資金都花在公設,如果是自住要特別注意(如果是出租,主要是看租金投資報酬率是否夠高)。

4. 建設公司建案經驗少

一般人很少聽過鈞碩建設這家公司,據銷售人員的說法,這家建設公司是以土地開發起家,過去沒有什麼建案,所以如果很重視建商評價的朋友,無法從過去的經驗來評估這家公司的建案品質,所以風險性可能也比較高一些。

危老都更其實是一項相當不容易而且時間漫長的任務,鈞碩建設花了3年整合地主意見,而「發樓ME」是新北市政府推動實施《都市危險及老舊建築物加速重建條例》以來,第2件通過法規取得建照的案例,但卻是第1個動工的危老都更案。

就建商的說法,此建案的地段好、結構安全,且整棟都採「綠建築」、「智慧建築」,光是後兩者因素就讓每坪造價多出2萬元!

1. 江子翠捷運站第4號出口,號稱走路只要2分鐘,但實際上需要4分鐘左右。

2. 安全結構:建物的鋼筋、混凝土等,自主提升至超越法規的1.2倍,水泥的磅數達到6千磅,可同時讓房子耐震與隔音效果更佳。

3. 綠建築:首重節能,建物的整體外觀採用業界少見的隔熱砂漿披覆,可達到夏天隔熱,冬天保溫的效果,比一般建築省電30%。

4. 智慧建築:放諸目前建案更是少見的規劃,從大樓興建開始加入於軟硬體方面利用網路的科技,透過住戶手機APP的使用讓整棟社區的管理更安全,更有助於減少物管人力的開支,讓住戶住的安全,更省管理費。

發樓ME的小環境(機能)介紹

這附近有文聖國小、江翠國小及江翠國中學區,離傳統市場、文化雙十商圈江子翠商圈、新北市藝文中心都很近,生活機能算不錯,附近也沒有特殊的險惡設施。

發樓ME的大環境(地段)介紹

雖然大環境是最後寫,但實際上看屋的第一步,我會先看大環境(也就是地段)看起,畢竟location會影響到房子未來的增值潛力保值性」!(這世上應該沒人希望買到未來會跌價的房子吧!如果有,拜託請把房子便宜地賣給我…)

查看google地圖時,可知道這建案位於板橋江子翠,離江子翠捷運站4號出口走路實際上需要4分鐘

它的附近有華江橋、萬板大橋可快速通往台北市,而新北大橋及大漢橋則可快速通往三重和新莊,交通可說是四通八達,非常方便。

以地段來說,這裡算是相對較佳的地段,離捷運站這麼近,且江子翠又離台北市只有一橋之隔,所以「地段」這一關輕鬆通過!只要是好的地段,銀行貸款的成數通常也會比較高(如果是小套房,貸款成數可能會影響)

交通運輸

  • 捷運系統:2站可到板橋車站,3站可到台北車站。
  • 高鐵系統:臨近高鐵板橋站、高鐵台北站
  • 台鐵系統:臨近台鐵板橋站、台鐵台北站
  • 快速道路:鄰近64快、台北環快、新北環快
  • 開車3分鐘內即可上華江橋。
  • 鄰近文化路,步行4分鐘可到捷運江子翠站。

看完這篇「發樓ME」建案筆記後,不知大家是否還有其他想法呢?如果你有任何想法,或者想要更詳細的資料或格局圖,歡迎在下方留言區或FB粉絲頁貼文討論與交流囉!

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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