很多人都曾夢想過當房東，但房東其實承擔不少風險，最麻煩的風險之一恐怕就是房子變凶宅。
那麼…萬一房客輕生，導致租屋處變成凶宅，房東能不能向家人索賠呢？
這篇將告訴你法院的看法、房東可主張的權利，以及房東如何降低或預防變成凶宅的損失。
文章目錄
法院的兩派看法
目前法院似乎看法兩極，分成兩派見解：
派別1：房客繼承人不必賠償
這一派的法官通常會有以下見解，所以認為不應要求房客的繼承人賠償。
(1)租客沒有「故意」或「過失」不法侵害房東權利，不符合民法侵權行為損害賠償要件。
(2)租客自盡導致房價下跌，只影響房東「權益」而非「權利」。
(3)即使房子變成凶宅，但房東在賣掉房子前，都沒有實質損失。
派別2：房客繼承人應賠償
這一派的法官通常會有以下見解，所以認為繼承人應賠償房東損失。
(1)房客在租屋處自殺，已導致房屋變成凶宅，降低交易可能性與價值貶損，且易造成居住者心理上的負面影響，應屬財產上的權利受損。
(2)自殺者縱然無直接故意，仍屬間接故意。
所以，目前看起來，似乎是沒有統一標準可言。
房東可以主張哪些權利
大部分房東遇到房客在租屋處輕生，可能會透過以下三種訴求來主張的權利：
- 侵權行為
- 房客違法善良風俗，對他人造成損害
- 房客違反保管房屋義務
| 房東主張權利 | 司法實務見解 |
| 侵權行為 (民法第184條第1項前段) | (1)房屋所有權沒有受到侵害 (2)不符【民法第184條第1項前段】所保護的「權利」，而是「權利以外的利益」，屬於「純粹經濟上損失」 |
| 房客違法善良風俗，對他人造成損害 (民法第184條第1項後段) | (1)易造成居住者心理上的負面影響 (2)凶宅在房產市場的接受度低，買賣或出租價格明顯低落 (3)自殺者縱然無直接故意，仍有間接故意 (但需舉證) |
| 房客違反保管房屋義務 (民法第432,433條) | ❌否定見解：保管義務只限物理狀態，不含交易價值的減損 ⭕肯定見解：房屋的交易價值減損程度，不亞於實質物理上的毀損，應作相同處理 |
#侵權行為
很多人的第一個想法，就是告對方「侵權行為」，但這個訴求其實最容易被駁回。
因為房屋的「所有權」沒有受到侵害，不影響房東的「權利」，只影響「權利以外的利益」(純粹經濟上損失)。
【參考判例】臺灣新北地方法院107年度訴字第2914號民事判決：
主觀上係要結束自己之生命，是否會去進一步想到承租之房屋因此成為凶宅，日後難以出售，會侵害到房屋所有權人之財產利益，而具有侵權行為之故意？故而不構成侵權行為。
#房客違法善良風俗，對他人造成損害
最常遇到的房東成功求償判例，通常是以「房客違法善良風俗，對他人造成損害」當訴求。
有些法官認為凶宅對於居住者心理上有負面影響，且買賣或出租價格明顯降低。
但是由於房東需要舉證「房客有故意造成損害的事實」，所以難度也會比較高，實務上通常是認定「間接故意」。
【參考判例】臺灣高雄地方法院107年度訴字第894號民事判決：
所謂背於善良風俗，並不限於一般風俗民情，只要是社會道德通念上不能接受之行為均包括在內。
又臺灣社會目前之國民感情及風俗係鼓勵人們應珍惜生命，而不認同自殺行為，且自殺雖係個人自己結束生命之行為，但「選擇死亡」尚非憲法所保障之自由權範疇，從而，自殺行為依臺灣社會目前之國民感情及風俗，應認屬違反善良風俗之行為。
自殺者明知系爭房屋非其所有，當可預見倘其於該屋內自殺死亡，將使該屋成為俗稱之凶宅，日後有難以出租或出售，其仍執意為之，造成系爭房屋貶值，致原告受有房屋貶值之純粹經濟上損失，自難認無故意存在。
#房客違反保管房屋義務
若以「房客違反保管房屋義務」當訴求，則可能遇到兩極的看法。
一種看法是認為房客的保管義務只限「物理上的毀損」，不包含「交易價值的減損」。
另一種看法則是認為「交易價值的減損」不亞於「物理上的毀損」，依照平等原則，應作相同處理
房客輕生變凶宅實際判決案例
近期有一則近期判例，我覺得很值得大家參考…
王姓房東將房子租給黃姓美容師，黃女卻在屋內想不開自我傷害，王男認為黃女的行為害他的房子變凶宅，向黃女求償159萬2883元。
➡️一審法院：判房東敗訴
認為王男的房子在黃女死亡後隔月，就以同樣租金租給下一名房客，法官認定「房屋價值未貶損」，判王男敗訴。
➡️二審法院：判房東敗訴
認定黃女並非「故意」在屋內輕生，而造成房價受損，加上黃母非租約保證人，駁回王上訴
➡️最高法院更審：判房東勝訴
認為黃女死亡前具識別能力，可預見房子會變凶宅，具「間接故意」，因黃母未聲明拋棄繼承，判黃母應在黃女遺產範圍內賠159萬餘元。
相關新聞：房客輕生淪凶宅 房東求償勝訴
房東可以怎麼預防或減少損失
如果你是房東，萬一真的遇到房子變凶宅，又剛好遇到派別1的法官，那麼真的是無語問蒼天…
即使法官判定由房客繼承人賠償，但萬一繼承的資產不夠抵付，或者拋棄繼承，房東仍然有可能拿不到賠償…
我自己也很好奇該怎麼辦，所以上網查了一下大部分專業人士的建議，目前可行的解法有兩個，特別整理如下，提供給我自己和大家參考：
1. 事先投保凶宅險
有些保險公司 (譬如國泰、富邦) 有提供凶宅險，一旦發生保險事故，房東即可獲得約定的理賠金(補償跌價損失+租金損失)和清理費用。
那麼…可以理賠多少呢？依據你實際的投保額度，補償金額大約是數十萬到數百萬不等。
如果想進一步了解兇宅險，可以加入我的LINE官方帳號，並且輸入「凶宅險諮詢」，我將會提供相關專員的聯繫方式讓您諮詢。
2. 租約加註相關條款
(1)解約條款：有自殺意圖或自殺未遂可解約
(2)惜命條款 (珍惜生命條款，又稱防自殺條款)：在契約中註明，若房客自殺，可能造成房屋價值減損，房客需要負擔房價損失及賠償，以下是參考內容
房屋若發生自殺事件，將成為凶宅，減損房屋價值，侵害屋主權益，請房客珍惜生命，勿於租處自殺
若因房客緣故使房屋成為凶宅，承租人須負擔屋價損失及懲罰性賠償
當房客自殺，房客可請求繼承人或保證人按市價收購或賠償
補充說明：
儘管之前有消保官認為惜命條款違反消費者保護法平等互惠原則，所以條款無效，但「消保法」主要是規範「企業經營者」，因此仍需以「民法」來討論。
有法律人士認為惜命條款可將「保管義務」的內容以更具體清楚的方式加以約定，既沒有違反法律規定之處，也沒有顯失公平的疑慮，若認為違約金過高，房客繼承人仍可請求法院予以酌減；此外，此條款對房客仍有一定程度的嚇阻作用。
(有興趣可參考這篇見解：租賃契約之 「惜命條款」)
Q: 你認為房客輕生變凶宅，房東可以向房客繼承人求償損失嗎？歡迎在下方留言告訴我囉~
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