買房要注意的6大瑕疵屋是…?不想買到海砂屋與凶宅,這篇一定要學起來!

買房是人生一件大事,不管是自住還是投資,都需要花大筆的金額。

然而,萬一花了大錢,卻又不小心踩到了地雷,那可就欲哭無淚了!

所以,喬王特別趁著研究房地產的期間,整理了以下幾個重大瑕疵屋特徵及查詢方式,買房前請務必先檢查,以確保自己沒有買到瑕疵屋唷!

瑕疵屋1:輻射屋

所謂的輻射屋,通俗的說法是指具有放射性汙染的建築物,精確的說法則是放射性污染達年劑量1毫西弗以上之建築物。

根據原能會目前偵測及評估結果,所有已發現的輻射屋均為民國71~73年建造之建物,其使用執照核發日期在71/11 ~ 75/01。

由於輻射屋會直接影響人體健康(提高罹癌機率),所以買房前務必要上網查詢,查詢網站如下:

那些地方可能會買到輻射屋呢?

根據原能會公布的建築物清冊中,總共有112處。

  • 台北市有28處,包括士林區、大同區、大安區、中山區、內湖區、文山區、北投區、信義區、南港區
  • 新北市有51處,包括三重區、中和區、土城區、永和區、板橋區、淡水區、新店區、新莊區、樹林區、蘆洲區
  • 桃園市有33處,包括八德區、大溪區、龍潭區、中壢區、平鎮區、桃園區、龜山區、楊梅區。

參考資料:
輻射屋事件說明
「輻射屋僅與血癌相關」-稱造血功能會修復 官方報告挨轟卸責
有輻射污染疑慮 原能會公布建物地址清冊

瑕疵屋2:海砂屋

所謂的海砂屋,法定名稱是「高氯離子混凝土建築物」,是指房屋的混凝土中摻入了含氯離子鹽份的海砂(正常情況是用河砂)。

至於氯離子濃度多高才達到海砂屋標準?不同建築完成日適用不同標準,可參考如下:

  • 民國83年7月之前:政府無任何規範
  • 民國83年7月中央標準局CNS 3090 規定:水溶性氯離子最大容許值為0.6 kg/m3(一般性環境)、0.3kg/m3(耐久性環境)
  • 民國87年7月中央標準局CNS 3090 規定:不再區分耐久性與一般性環境,一律規定水溶性氯離子最大容許值為0.3kg/m3
  • 民國104年1月中央標準局CNS 3090 規定:水溶性氯離子的安全標準值為 0.15kg/m3 以下

以上標準只是針對「預拌混凝土」或「新拌混凝土」,而所謂的成屋「固態混凝土」至今仍沒有一個國家標準

海砂屋會有什麼問題呢?常見的問題包括:

1. 初期:牆面可能會出現類似白色粉末、壁癌或細小裂痕。
2. 中期:牆壁裂縫會愈裂愈大,鋼筋也會被腐蝕。
3. 末期:當牆壁出現膨脹,或者混凝土受到擠壓而裂開剝落,就會嚴重損害房屋的結構體,影響住戶的安全,此時就算是末期了。

聽起來是不是有點可怕? 既然如此,我們在買房時,該做些什麼事呢?

首先,先和仲介確認一下房子是否有經過氯離子檢測,或者有氯離子濃度過高的疑慮。

再來,如果經過氯離子檢測,則需要依照不同年份來判斷是否為海砂屋,如果沒有經過氯離子檢測,但懷疑氯離子濃度過高,那就請自行判斷是否要購買。

不過以喬王的觀點,由於海砂屋或氯離子濃度過高的房子損壞的速度較快,甚至可能會有安全的疑慮,所以非常不建議你購買這種房子囉!

如果想要在台北市或新北市買房,又想要確認自己是否買到海砂屋,可參考查詢網站如下 :

參考資料:
「什麼是高氯離子?」「什麼是海砂屋?」 沒有國家標準 政府混 業界亂!
從工程與法律結合觀點淺談海砂屋鑑定
談「海砂屋」鑑定
從海砂屋陰影學到的教訓
經濟部標準檢驗局CNS 3090 (p.16)

瑕疵屋3:凶宅

所謂的凶宅,是指發生「非自然死亡」的房子,但實務上,法院、官員、法院、仲介、民眾等不同人對於凶宅的見解卻不盡相同。

依據民國97年內政部所發布的一個函釋,凶宅的定義如下:

賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及其附屬建物),曾發生兇殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為而致死(如從專有部分跳樓輕生,而死在其他樓層或中庭)

排除部分如下:

「但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。又賣方的擔保責任範圍只限於擔保自己出售之房屋非凶宅,並不包括同棟大樓其他的房屋。」

上面👆這一大段是否看起來很複雜?沒關係,喬王幫你翻成白話文!

根據上述定義,可整理出三項重點:

1. 期間賣方持有期間。

也就是說:內政部認為轉手後房子就不算凶宅。

但民間普遍認為凶宅轉手後仍應屬凶宅,所以104/10/01以後的不動產說明書新增規定,只要是產權持有的期間都要敘明,所以變成「一日凶宅,終身凶宅」。

2. 原因非自然死亡。

也就是說:兇殺自殺才算。

但曾有一個法院判例是「因病過世,但未依禮俗而殮葬,導致陳屍多日而腐臭,甚至流出血水」,造成了「凶死而未得善終妥善處理之觀感」,由於會影響房屋價值,所以也等同凶宅。(可參考108年重上281判決最下方的引用案例)。

不過另一個法院判例雖然也是「 因肝硬化死亡,陳屍多日,屍體腐爛」,法官卻採用內政部的定義而判定不是凶宅。

3. 地點陳屍於專有部分

公寓大廈建物共可分作「專有部分」、「共用部分」、「約定專用」、「約定共用」等四類型,屋頂多屬於共用,其中露台有的是專有部分的附屬建物,有的是約定專用。

如果有人從12樓跳到3樓的露台,3樓算是凶宅嗎?

假設露台是約定專用,則不符合內政部凶宅定義,但法院仍可能判定因為會減損3樓的價值,認定3樓是凶宅唷!

然而,因為內政部的函釋僅為行政規則,位階太低(憲法>法律>法規命令>行政規則),法官反而具有較高的裁量權,所以法院對於凶宅的見解,常常與內政部不同,買房時請務必注意。

若想對此議題更深入了解,可參考這篇文章:《凶宅,和您想的不一樣!》

凶宅的資訊其實整理得很雜亂,但仍可參考以下查詢網站:

瑕疵屋4:土壤液化

所謂的土壤液化,是指「砂質土壤」結合了「高地下水位」的狀況,若遇到一定強度的地震搖晃,會導致砂質顆粒浮在水中,使砂質土壤失去承載建築物重量的力量。

2016年南臺灣大地震後,產/官/學/研開始正視土壤液化問題,並且公開了土壤液化潛勢圖,潛勢圖分為三個等級,代表5到6級強烈地震發生時,可能發生土壤液化之輕重程度。

紅、黃、綠三色分別為高、中、低潛勢區,而高潛勢區表示地基可能受到中度至嚴重的影響,所以需盡量避免。

查詢網站如下:

瑕疵屋5:危險山坡地社區

所謂的危險山坡地社區,是指房屋蓋在順向坡上,或住宅社區內水土保持工程、擋土牆、地基及排水系統情況不佳等,都可能被列為危險山坡地社區。

依照內政部的標準,山坡地住宅列管評分項目包括:

  • 監測系統
  • 邊坡穩定性
  • 擋土牆
  • 排水

危險山坡地社區分成、B、C三級,A級最危險,就算再便宜也不要拿生命開玩笑:

A級

缺失最多,代表安全狀態不穩定,要深入鑑定及限期改善。

B級

缺失次多,代表要加強監測。

C級

缺失較少,代表穩定但須持續維護,並自行檢視設施狀況。

查詢網站如下,若第二個網站若不會使用,可參考這篇順向坡查詢教學

瑕疵屋6:危險建築物

所謂的危險建築物,依照行政院的定義是指:經建築主管機關依相關法令通知限期拆除逕予強制拆除,或評估有危險之虞應限期補強或拆除之合法建築物。

依照內政部災害後危險建築物緊急評估辦法規定,建築物經緊急評估結果有危險之虞者,將於建築物主要出入口張貼危險標誌,也就是所謂的紅單或黃單。

紅單與黃單差別是什麼呢?

紅單

指建築物主要結構柱、樑、外牆、樓版、基礎淘空)損壞或建物傾斜達一定程度以上,致生危險者。

黃單

指建築物非主要結構室內隔間或天花板等)損壞或鄰近建物傾斜達一定程度以上,致生危險者。

台北市政府建管處網站設有地震專區(如921地震專區、331地震專區),民眾可查詢震災中受損的房屋資訊,不過,除震災受損房屋外,其他災損房屋目前尚無全國性完的整資料庫可供查詢。

整理了這麼多瑕疵不動產的查詢管道,萬一沒時間或來不及查詢該怎麼辦?

事實上,現行的買屋契約都會依照內政部公布「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」的附件「建物現況確認書」為範本,要求屋主揭露已知的輻射屋、海砂屋、危險建築、凶宅等事項,以保障消費者權益,所以從買屋契約可看出一些端倪。

最後要提醒的是,如果沒查到或沒揭露,不代表絕對不是瑕疵屋唷!

譬如海砂屋,就算屋況看起來有海砂屋現象,只要屋主從未請相關單位檢驗過氯離子濃度,則網站上當然不會有紀錄,而屋主當然也不會在契約中揭露自己的房子是海砂屋囉!

另外,如同前面所提到的凶宅,依照內政部的對凶宅的定義,轉手後的房子就不算凶宅,所以就算契約未揭露是凶宅,也很難保證你買到的房子不是你所認定的凶宅!

不管如何,買房前仍建議自行查詢到上述網站查詢一下,畢竟多一次查詢,就多一分保障囉!

延伸閱讀

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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