都更條件有哪些？我家能都更嗎？搞懂公辦/民辦/自辦，及權利變換&協議合建，才不吃虧上當！

我家能都更嗎？

我的房子很老舊，想辦理都更，需符合什麼條件？要注意什麼事呢？

隨著房子愈來愈老舊，都更的議題也愈來愈受到重視。

當老房子都更成功後，價值往往也會大幅增加，因此有些人甚至會買老房等都更。

但都更的過程中，要花很多時間與心力去溝通，甚至會出現利益衝突、立場衝突，所以通常是曠日廢時，甚至是胎死腹中。

不過隨著「自辦都更」的出現，改變了都更的生態，從原本「建商與住戶對立」，變成了「住戶們協商合作」，甚至有機會滿足住戶們「一坪換一坪室內坪，再送停車位」的需求！

2018年底第九次都更法 (俗稱文林苑條款) 修過後，又降低了釘子戶的阻礙，並且強化了政府依法拆除的正當性。

究竟什麼是都更？都更條件需要注意什麼？這篇文章將和你完整分享都更的眉眉角角。

延伸閱讀：老屋可不可以買？銀行貸款有何限制？一文看懂老屋的優缺點及注意事項，避免買了後悔！

文章目錄

一、什麼是都市更新？都更的定義？

都市更新 (Urban Renewal / Urban Redevelopment)，在台灣又簡稱「都更」，也有人稱它是…

都市改造
都市復興
都市再開發
市區重建
舊區改造

很多人以為都市更新就是全部拆掉再重建，但其實都更不一定都要重建啦！還有其他方式同樣可以達到城市再造的目的。

有哪些方式呢？根據《都市更新條例》，都市更新的定義是：

在都市計畫範圍內，實施重建、整建或維護措施。

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所以，都更至少有以下3種處理方式：

1. 重建

重建是指拆除原有建物後，再重新建造，同時配合住戶安置及改進區內公共設施。

一般來說，重建也會搭配土地使用性質或容積率一起變更。

2. 整建

如果整個區域規劃只是建築物老舊或設備不足，沒有太多需要調整的地方，也可以針對原有建物做結構補強、拉皮或增加公共設施。

3. 維護

比起大幅度的整建或拆除重建，維護是都市更新最簡單的做法，。

它只需要更新土地使用分區、增設公共設施，讓土地利用和生活環境變得更好即可。

二、為什麼需要都市更新

都更的原因，主要是為了解決房子的「屋齡老舊、未經規畫」這兩個問題：

屋齡老舊：早期房子年久失修，而且不符合現代法規標準，有安全上的疑慮，譬如耐震、防火等。
未經規劃：很多房子是在早期法規不完善的情況下蓋的，沒有適當的通盤規劃，譬如巷弄狹小、消防設備不足、排水系統不良等問題。

根據內政部截至2021年Q4統計，台灣平均屋齡31年，其中屋齡超過30年的老屋占了5成！

全台各縣市相比，又以台北市屋齡最大，平均屋齡36.23年，其中屋齡超過30年的老屋占了超過7成 (71.23%)！

不過，若以住宅數量來說，則是新北市老屋數量排名第1名，屋齡超過30年的老屋共有77.7萬戶；台北市老屋數量則排名第2名，屋齡超過30年的老屋共有64.2萬戶。

如果想要了解購買老屋要注意的事項，一定要延伸以下這篇文章：老屋可不可以買？銀行貸款有何限制？一文看懂老屋的優缺點及注意事項，避免買了後悔！

喬王我自己就住在新北老屋內，四周放眼望去，真的是很多老屋啊…

這也是為什麼目前最盛行都更的地區是雙北市，因為必須透過都市更新，或危老重建，才能改善老舊房子的問題。

縣市/地區	房屋稅籍住宅類數量	超過30年以上房子比例
台北市	901,085	71.23%
澎湖縣	33,287	64.58%
嘉義縣	174,890	64.38%
雲林縣	239,087	61.08%
台東縣	87,509	61.00%
花蓮縣	132,014	60.26%
彰化縣	409,516	58.46%
連江縣	3,038	58.33%
屏東縣	293,542	58.10%
南投縣	169,271	56.35%
苗栗縣	205,903	54.52%
宜蘭縣	194,492	52.07%
高雄市	1,093,221	51.57%
台南市	715,178	50.65%
嘉義市	108,545	50.50%
全國	8,965,080	50.08%
新北市(原台北縣)	1,664,797	46.67%
基隆市	167,463	46.32%
台中市	1,072,741	39.83%
新竹市	179,993	36.50%
金門縣	23,681	35.39%
新竹縣	219,461	34.47%
桃園市	876,366	34.43%

資料來源：內政部2021年Q4統計
資料整理：喬王

※補充說明：有興趣了解老屋數量的朋友，可參考內政部的網站，路徑如下：住宅統計→ 統計資訊主題查詢 → 房屋稅籍住宅類數量依屋齡區分

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三、都更有什麼好處

實施都更的好處很多，主要可歸納出6大好處：

1. 改善居住環境

當舊屋換成新屋後，可以改善居住環境、提升生活品質、提高房屋價值。

居住安全：舊屋換新屋，可以提升耐震能力，改善救災及公安問題
居住便利：不只提供停車位、設置電梯，還能增加公共服務空間
改善環境：美化市容，新增人行空間，以及增加綠美化面積

2. 建築容積獎勵

依據「都市更新建築容積獎勵辦法」規定，都更享有建築容積獎勵，並且增加可建面積。

3. 稅捐減免措施

都更期間可享有多項稅捐減免，譬如地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅等稅捐減免優惠，詳情可參考下表。

4. 多數同意機制

都市更新採多數決議制，多數人同意即可辦理，維護多數人公共利益。

5. 公開透明

早期以建商為主體的「協議合建」，地主常常擔心自己的權益是否被低估？地主之間的權益是否都相同？最後簽約的人是否拿最多？

歷經多次修正及完備配套措施後，都更的協議過程已變得公開透明。

舉例：新北市政府已完成都市更新查詢系統建置，民眾到都市更新處官網，只要輸入門牌地址就可查詢住家附近是否有都更申請案件，也可以查詢各都更案資訊及進度！

6. 權益獲得保障

透過權利變換方式辦理都市更新，可保障原所有權人參與分配權利。

四、都更條件與限制

1. 位於都市計畫區域內

既然是都市更新，前提當然是要在都市計畫區域內，非都市計畫區就不符合都更資格。

2. 符合地方政府更新單元劃定標準

#更新單元條件1：臨路條件

鄰接道路或巷道：臨接計畫道路，或已指定建築線的現有巷道。
寬度8公尺：臨接計畫道路/現有巷道應達8公尺，如果沒有，基地退縮後加總達8公尺也可。
長度20公尺：臨路的總長度需達20公尺

#更新單元條件2：面積規模

想要都更的土地，必須符合基地面積 ≥ 1,000 ㎡ ，若是面積 ≥ 500㎡則需經都更審議會同意。

那麼…萬一沒達到基地面積的規範，就無法都更了嗎？

其實也未必，只要經過都市計畫委員會的同意，還是有可能申請都更。

參考資料：台北市都市更新處

※貼心提醒：可透過都市更新入口網查詢自家住宅是否已劃入更新地區或單位，若還沒劃入但符合標準，也有機會申請，細節可向各縣市的都更網或致電詢問。

3. 屋齡

都更的屋齡條件，依照重建、整建、維護而有所不同：

重建：30年以上
整建/維護：20年以上

如果的房子還不到這樣的屋齡，那就請再等等，先敬老尊賢一下囉…

五、自辦都更3步驟

自辦都更聽起來好難喔！如果不懂，該怎麼辦理都更呢？

如果想要辦理都更，你可以透過以下三步驟來完成。

Step 1. 學知識

假設你沒有都更的基本概念，過程中有可能會遇到很多阻礙。

所以，第一步就是學習都市更新相關知識。

網路上有很多免費資源和課程可以學習，有空不妨自己Google搜尋。

Step 2. 找鄰居

因為都更不是自己的事，而是眾人的事，所以第一步你必須先拜訪鄰居，確認大家是否也有重建的意願。

如果鄰居對於都更的意願很高，都更成功的可能性才會高。

萬一鄰居對於都更感到意興闌珊，那麼可想而知：未來都更可能會曠日廢時，失敗的可能性就會很大！

當你和大部分鄰居達成共識之後，就可以組織一個重建會，或都市更新會，專門籌畫都市更新的相關事務。

Step 3. 找專家

因為我們都不是都更專家，所以和鄰居達成共識之後的下一步，就是尋求都更專家的協助。
有哪些是都更專家呢？包括了：都更顧問、建築師、估價師等。

挖咧…萬一我們沒有這些人脈，找不到都更專家該怎麼辦呢？

別擔心，各縣市都有相關的專責機構可提供你諮詢，譬如：

● 新北市住都中心
● 臺北市都市更新推動中心

※貼心提醒：以台北市為例，15人以上連署後，台北市都市更新處就會委請民間專業團體代表出席說明及辦理法令說明會，配合民眾時間，至鄰里鄰近學校、活動中心或里辦公處等公開場合，說明都市更新法令 (詳細辦法)

六、誰可以辦理都市更新

都市更新的錢從哪裡來？

主要有3種「實施者」，包過政府、建商、地主，依序又區分成三種都市更新：

公辦都更
民辦都更
自辦都更

1. 公辦都更 (政府辦理)

公辦都更，顧名思義就是公家機關帶頭開發，或者政府委託、經政府同意的都更事業機構協助處理。

※補充說明：在公辦都更中，不動產開發相關業者可透過「公開評選程序」，通過者就可以受主管機關委託而成為實施者。

但政府辦理都更，真的是好的嗎？

英國首相柴契爾夫人曾說：「政府不是有效率的生產者，是遊戲規則制定者。」

從過往的經驗中，我們可以知道政府從來就不是一個好的生產者，最好的方式還是讓民間生產，由政府制定監督規則，所以「民辦都更」、「自辦都更」才是都更的關鍵。

2. 民辦都更 (建商辦理)

民間辦理，又稱為建商合建，是由建設公司或開發公司提供資金，而地主提供土地，一起來合建，再依照比例關係分配房屋，目前是市場主流。

3. 自辦都更 (地主辦理)

自辦都更，是由地主支付資金，並且自行發起成立都市更新會，在自己的土地建物上進行都更。

但是當你自願發起時，可能會被鄰居質疑動機不單純 (該不會你拿了什麼好處吧？)

所以，通常還是要找第三方 (全案管理公司或代理實施者) 來從旁協助，才會比較順利。

目前市場上比較少自辦都更，但是件數正在逐漸成長中。

補充說明：自辦都更因為少了建商的獲利，才能達到多數人期待的「1 坪換 1 坪室內坪，再送一個停車位」。

七、都市更新需要多久時間

都市更新的前置作業大約要費時7 ~ 8年，甚至更久的時間，主要是因為需要處理「整合」及「分配」的問題。

很多人買屋齡很舊的老屋時，會認為老屋會有都更的價值。

但老屋除了必須符合特定條件之外，最麻煩的就是要花很多時間與心力去溝通，而且不一定能夠談成功。

所以買老屋談價時，我建議不要把都更帶來的效應一起納入考量，因為都更是一項不確定的投資。

買房議價不是開價愈低愈好，而是要了解屋主與仲介的想法，才能騷到他們的癢處。
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八、都更權益分兩類：權利變換 vs 協議合建

一旦確定都更方式後，接下來要來思考怎麼樣處理權益？

一般來說有2種：權利變換、協議合建。

※補充說明：都更的實施方式，主要是依《據都市更新條例第25條》。

類別	協議合建	權利變換
同意門檻	所有權人同意	多數所有權人同意即可 (少數人反對不致影響都更進行)
土地整合	私約僅以民法保障，法令保障不足，容易暗盤交易，整合困難。	受「都市更新條例」相關法令規範，保障地主與建商雙方，公平、公正、公開，條件一致
建照申請	全部土地所有權人同意，並出具土地權利證明文件。	實施者申請，免檢附證明文件。
爭議處理	法院民事訴訟，曠日費時。	調解、調處、訴願、行政訴訟。期間更新事業不受影響。
產權分配	依市場行情經驗，以談判方式分配。	3家鑑價公司估價，產權分配較為合理。
適用地區	產權不複雜的地區。	對面積廣而且土地權利關係複雜的地區，不易以合建方式更新者。

早期開發商為了取得土地，大部分都是透過「中間人 (又稱中人)」與地主談判協商。

這樣的方式通常會讓地主待價而沽、獅子大開口，而開發商可能因為無法取得少數地主的土地，必須面臨土地開發中斷，或付出更高代價的情況，導致土地取得成本偏高。

有些地主會要求用「私約」來訂定不同的協議方式 (譬如：分屋、分成、分售)，這就是所謂的「協議合建」。

不過這幾年又出現了「權利變換 (簡稱權變)」，依「都市更新條例」相關法令規範，按照原本權利價值比例及提供資金比例，分配更新完成後的土地建物或權利金。

權利變換的好處，是依照審議結果來決定，每個人都可以看到彼此的分配狀況，避免「假權變、真協議」，最後大家都想當最後一個釘子戶

(不妨試想一下，如果大家都覺得愈晚妥協拿愈多錢，誰想要一開始先讓步呢？)

1. 協議合建

協議合建，屬於私約，是由地主與建設公司合作，按照彼此認定的價值比例，由地主提供土地、建商提供資金合建，並分回改建完成後之建築物及其土地比例。

2. 權利變換

權利變換，是指4種人 (土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者)，提供4種東西 (土地、建築物、他項權利或資金)，進行都市更新。

在都市更新完成後，再按照原本權利價值比例及提供資金比例，分配更新完成後的土地建物，或者是權利金。

權利變換可拆分成6種要素：

權利變換要素1：更新前的價值

在同一時間點，大家都把房子賣掉，會得到一個價格，就是「更新前的價值」。

如何知道價值是多少呢？

為了避免大家各說各話、老王賣房自賣自誇，所以會由估價師來進行估價。

權利變換要素2：更新後的價值

更新後的房子，會有新的設計，所以一樣會請估價師來估算「更新後的價值」。

所以，每一樓層、每個面向，可能都會估算出不同的價格。

權利變換要素3：共同負擔成本

辦理都更會有6大成本，包括了：

重建工程費用
公共設施費用
權利變換費用
貸款利息
稅捐
管理費用

權利變換要素4：選配原則與抽籤

如果大家選到同一個房子，該怎麼辦呢？

原則上就是透過抽籤來決定，這樣人人都有公平選擇的機會。

所以必須在事前規定：如果選到同一個房子，要透過什麼方式來決定誰可以選這間？如果要抽籤，抽籤流程又是如何？

權利變換要素5：差額找補 (多退少補)

分配結果確定後，每一個地主選到的房子都不一樣，所以必須多退少補。

不管是可以拿回多少錢，或者需要再補多少錢，都要事先約定好，才不會有糾紛。

權利變換要素6：地籍登記

選定房子之後，做地籍登記時，謄本上會詳細記載土地與建物有多少面積。

關於權利變換，我覺得《TURC臺北市都市更新推動中心》張耕維先生的影片講得非常清楚，想要了解更深入的話可以觀看下方影片：

九、知名都更事件

以前都更在整合過程中，常會遇到很大的溝通問題，造成都更曠日廢時，或者引發社會反感。

以下舉出國內2個較知名的都更爭議事件 (文林苑、正義國宅)，讓大家可以了解都更的困難之處。

另外，也舉出一個比較快速整合成功的案例 (新隆國宅)，讓大家可以互相對照。

#台北士林區文林苑

士林文林苑被劃定都市更新地區後，40戶住戶只有王家2戶不想被都更，所以2年來召開的公聽會、審議都拒絕參加，導致贊成票100%，而反對票0％。

建商和王家協調了2年，仍然沒有成果，加上房子已經預售出去，導致建商漸感壓力，最後決定請台北市政府出面，而政府也依法強制執行，將王家房子全部拆除，但現場也爆發了衝突。

如果想了解文林苑案，我覺得這篇文章分析得很精闢，以客觀角度點出三方的立場，以及為何造成三輸的局面：文林苑事件／學生觀點：三方小錯造成悲劇

#台北大安區正義國宅

正義國宅都更案，號稱史上最難搞的都更案，同時也被譽為「台灣利益最高的都更案」。

它位於台北市大安區精華的東區商圈，1999 年 921大地震後遭判定為海砂屋與危樓，因此被劃定為都市更新單元。

延伸閱讀：買房要注意的6類重大瑕疵屋是…？不想買到海砂屋與凶宅，這篇一定要學起來！

在整合過程中，為了整合產權，資金耗盡，又經歷槍殺案，總共歷經三次建商 (龍聯建設（龍麟建設）、富邦建設、三圓建設) 轉手。

經歷 26 年後，在 2022 年 3 月才正式變身為「台北之星 / Diamond Towers 」。

#台北中正區新隆國宅

位於台北市中正區「新隆國宅」，在1985年取得使照後，陸續出現混凝土剝落、鋼筋鏽蝕等情形，2019年7月經鑑定公告列管為高氯離子建物。

後來，由管委會遴選出三圓建設擔任都更的實施者，歷經1年多整合了多達550戶，最後以85%達同意門檻。

事業計畫2022年7月已送件，預計將改建為4大棟，近900戶大樓，房市業者預估，房價單坪150萬起跳。

延伸閱讀：新隆國宅海砂屋都更有望　重建單坪150萬起跳

十、第九次都更法 (文林苑條款)，強化政府代拆正當性

發生了文林苑事件後，都更2018年底第九次都更法修法通過，新增的「3加1」程序，被稱為是「文林苑條款」，強化政府代拆的正當性。

未來都更的過程中，若遇到釘子戶，可透過3+1道程序，依法拆除。

程序1：建商圈地後，首先須將都更計畫送交地方政府的「都市計畫委員會」審議。

程序2：若都更計畫經都委會通過後，要再送到地方政府「都市更新審議會」，由專業委員以「合議制」、「公開審議」方式，判定都更範圍是否合理。

程序3：若在都市更新審議會審理過程中，有任何爭議或不是100％住戶同意，就應舉行聽證程序，釐清問題是「建商惡意圈地」，或是「釘子戶要求過高的價格」。

若前3道程序仍無法解決爭議，地方政府就可透過協商平台，在60天內決定拆除日期、拆除方式和安置計畫，程序完備後地方政府即可執行代拆。