【懶人包】新青年安心成家房貸划算嗎?承作銀行/利率/年限/額度/寬限期,一次完整看懂!

新青年安心成家房貸

高房價、高利率時代,你覺得買房很辛苦嗎?

別擔心!為了讓首購族降低買房負擔,財政部推出了「新青年安心成家房貸 (青安貸款精進方案)」專案,並且在2023年8月1日上路。

除了可享有利息補貼,還提高額度至1000萬,最長年限40年、寬限期最長5年!

快來看看這個新專案有什麼優惠條件,以及自己是否符合資格吧!

一、承作銀行

青安貸款的辦理銀行主要是公股銀行,包括了:

  • 臺灣銀行
  • 臺灣土地銀行
  • 合作金庫商業銀行
  • 第一商業銀行
  • 華南商業銀行
  • 彰化商業銀行
  • 兆豐國際商業銀行
  • 臺灣中小企業銀行

另外,以下兩個機構在2023/10/1也推出了青安貸款補貼政策:

  • 全國農業金庫
  • 農漁會信用部

如果需要找到以上公股銀行的聯繫窗口,可參考財政部的網站:公股銀行辦理「青年安心成家購屋優惠貸款」聯絡窗口

除了公股銀行之外,少部分金融機構也仿照公股銀行包裝成相似貸款,只是沒有補貼,譬如:中國信託的青年安心購屋成家貸款

二、新青年安心成家房貸條件

青年安心成家房貸新舊制差異

#貸款利率

由政府再補貼一碼 (共累積補貼0.375%),一段式利率從下殺到1.775%,兩段式利率則下殺到前2年1.565%,第3年起1.865%。

不管是哪一種利率,都比目前的地板價2.06%還要低很多。

利率類型I + 加碼利率減免前利率新青安減免後利率
一段式機動利率I+0.555%機動計息2.15%1.775%
兩段式機動利率前2年I+0.345%機動計息
第3年起I+0.645%機動計息
前2年1.94%
第3年起2.24%
前2年1.565%
第3年起1.865%
混合式固定利率第1年I+0.525%固定計息
第2年I+0.625%固定計息
第3年起I+0.645%機動計息
第1年2.12%
第2年2.22%
第3年起2.24%
第1年1.745%
第2年1.845%
第3年起1.865%

如果你不清楚指標利率( I )是什麼意思,可參考什麼是指數型房貸?升息降息何時影響利率?季變動/月變動調整時間一次掌握!

#貸款額度

貸款額度從最多800萬,提高到最多1000萬元。

補充說明:如果想要申請的貸款額度超過1000萬,可搭配其他貸款一起辦。

#貸款期限

貸款期限從最長30年,拉長到最長40年。

之前其實也有多家銀行推出40年房貸,有興趣可參考:40年房貸真有那麼恐怖?有什麼資格限制?1分鐘讓你看懂長天期房貸的真相!

#寬限期

寬限期從最長3年,延長到最長5年。

貸款規則與信用評分有許多眉眉角角,如果你想要更進一步了解房貸知識,不妨參考我在Hahow開設的銀行貸款線上課程。

單元4有提到更詳細的信用評分方式,而且此單元可免費試看唷!

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三、新青年安心成家貸款資格

新青年安心成家貸款年齡限制與對象限制

符合民法規定之成年年齡以上,且借款人配偶未成年子女均無自有住宅者。

由於很多人常常會搞錯年齡對象的定義,所以我特別幫大家補充說明如下:

#年齡

年齡計算以向銀行申請日為準。

自2023/1/1起,民法成年的年齡將正式從20歲降為18歲。

另外,很多人以為青安貸款必須是年輕人,但其實這個專案沒有特別限制最高年齡。

補充說明:
有些人可能會誤以為青年安心成家購屋貸款限定年齡20 ~ 40歲,但那是早期內政部的青年安心成家補貼方案,請不要搞混囉!

雖然新青安貸款沒有年齡限制,但銀行內規通常都會限定年齡+貸款年限,所以如果年紀太大,貸款年限有可能無法40年,除非條件特別好,且行員願意幫你寫報告爭取。

#對象

必須是家庭成員 (包括借款人、配偶、未成年子女) 名下都沒有自有住宅,所以比一般首購資格的定義更加嚴格。

各家銀行貸款專案的首購定義不一樣,如果想了解首購定義,可參考這篇文章:首購資格怎麼定義?一文快速了解首購族的房貸優惠與利率條件!

四、補貼利率期間

財政部推出的新青安貸款,補貼利率的期間為2023/8/1 ~ 2026/7/31,而農業部推出的新青安貸款,補貼利率的期間則是晚兩個月,也就是2023/10/1 ~ 2026/9/30。

它是一種「限時」的優惠專案,只有這段期間才有補貼,超過時間就沒有補貼 (必須看當下政府是否有推出新政策)。

因此,愈早申請,補貼期間愈長;愈晚申請,補貼期間就愈短!

以下舉財政部新青安貸款的不同申請時間點為例,你可能會更容易理解:

  • 今年8/1申請到貸款:享有「3年」的利率補貼
  • 明年8/1申請到貸款:只剩「2年」的利率補貼
  • 後年8/1申請到貸款:只剩「1年」的利率補貼

五、要選新青安貸款?還是其他貸款?

首購族選「新青安貸款」真的划算嗎?

老實說,這沒有標準答案,必須看你最在意的是什麼條件。

以下四個面相提供給你參考…

思考面向1:成數與額度

新青安貸款的最高成數是8成,額度是1000萬。

但假設你的房貸成數需要提高至85成以上,那麼新青安貸款可能就不適合你。

譬如:2000萬的房子,你的自備款只有300萬,那麼你需要1700萬房貸(85成)才夠買房,只有1000萬額度就不夠用,所以你需要找更高成數的房貸(譬如築巢優利貸款或其他高成數貸款)。

思考面向2:年限

大部分銀行的貸款年限最長是30年,少部分銀行可拉長到40年。

但40年房貸通常都有年齡限制 (譬如不能超過35或40歲),而且利率通常會比地板利率高一些。

新青安貸款雖然號稱沒有最高年齡限制,可是銀行通常會有內部規範,年齡加上貸款年限不可超過75或80,所以如果年紀太大,還是一樣有可能無法申請到40年。

不過,新青安貸款的前三年利率比地板利率還低,只有1.775%,所以有可能仍然是個不錯的選擇。

其他銀行推出的40年貸款門檻限制,可參考這篇文章:40年房貸真有那麼恐怖?有什麼資格限制?1分鐘讓你看懂長天期房貸的真相!

思考面向3:寬限期

目前的房貸寬限期通常最多只有3年,但新青安貸款有機會拉長到5年。

如果你想要拉長寬限期的話,新青安貸款有可能會是很好的選擇,不然一般貸款就能滿足你的寬限期條件。

PS: 雖然寬限期號稱最長可達5年,但不一定真的能夠申請得到5年

思考面向4:利率

目前房貸地板利率是2.06%,而新青安補貼期間是1.775%,若三年後沒有補貼且央行利率不變的情況下,利率將會恢復至2.15%,有可能比地板利率高出0.09%。

因此,你可以把新青安貸款一段式利率想像成「有補貼」與「沒補貼」的兩段式利率:

  • 前3年1.775%
  • 第4年起2.15%

補充說明:
這是以2023年8月1日一開辦就申請新青安貸款為前提的試算結果,當你愈晚申請,補貼利率的期間就會小於3年

新青安貸款利率及總繳金額

如果是新青安貸款,額度1000萬,期限30年…
● 前3年 (有補貼):月付35,847元
● 第4年起 (沒補貼):月付37,544元
● 第189期總繳利息256.03萬(較少),第190期總繳利息257.02萬(較多)

如果是公教或一般貸款,額度1000萬,期限30年,地板利率2.06%…
● 月付37,263元
● 第189期總繳利息256.04萬(較多),第190期總繳利息256.99萬(較少)

思考面向5:總繳利息

很多人評估房貸時,喜歡比較「總繳利息」。

那麼我們不妨比較一下新青安貸款vs公教/首購貸款:

  • 新青安貸款:前三年補貼期間一段式利率1.775%,三年後沒補貼且央行未升息則恢復至2.15%,若貸款1000萬,30年的總繳利息大約是345.5萬。
  • 公教/首購貸款:若談到地板利率2.06%,若貸款1000萬,30年的總繳利息大約是341.5萬。(請注意,不見得每個首購族申請一般首購貸款時,都能談到地板利率)

既然345.5萬 > 341.5萬,那麼選擇總繳利息較少的公教/首購貸款,應該會更划算,對嗎?

老實說,我個人覺得直接比較「總繳利息」沒有什麼意義。

為什麼呢?

主要是因為:你必須持有到年限結束,才會真正繳到那個利息!

所以這段過程中,你不能轉貸、不能賣房、不能提前還款,只能乖乖地正常繳款。

如果真的要仔細精算的話,必須正常還款到第190期,也就是大約16年,新青安貸款的總繳利息才會超過公教/首購貸款。

新青安貸款總繳利息比較

但根據實務經驗,大部分人在16年之內有可能換屋賣房,也可能轉貸至其他銀行,甚至很多人會提前還清。

因此,新青安貸款對於多數人來說,其實會繳到的總繳利息並不高,除非你真的很堅持正常還款超過16年以上。

此外,還有比利息、利率更重要的事,譬如:年限、寬限期、額度、成數都是需要考量的條件,不能只看總繳利息。

這也是為什麼新青安貸款專案通過之後,會受到這麼多人關注的原因,因為對於大部分首購族來說,其實這是非常有幫助的貸款專案。

新青安貸款總繳利率比較總表

💡 重點提示:
很多人會很在意「總繳利息」,雖然新青安貸款的「30年總繳利息」比公教/一般貸款高一點,但其實第189期以前,新青安貸款的總繳利息比較低,第190期以後總繳利息才會比較高。

換句話說,你必須堅持16年以上都不轉貸、不賣房、不提前還款,新青年安心貸款的總繳利息才會比較高。

Q: 看完這篇文章後,你還會覺得新青安貸款的總繳利息比較高,所以不划算嗎?

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常見問題FAQ

Q1: 首購定義是第一次買房的人,還是目前名下沒有房的人?

是指借款人、配偶及未成年子女目前名下無房,不一定是第一次買房。

Q2: 如果貸款金額超過1000萬,是不能使用這個方案,還是可搭配其他條件貸款?

依照之前青年安心成家貸款的模式,超過1000萬部分可以搭配其他貸款專案。

Q3: 青安貸款有限定年齡嗎?

成年以上就可申辦本項貸款,沒有特別規範年齡上限,但各家銀行原本就會針對年齡、屋齡、年限訂定內部規範,所以如果年紀太大,應該還是會受到限制。

延伸閱讀

參考資料

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:穩健投資 x 買房安居 x 斜槓享受人生。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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