增貸買房請注意!貸款用途不符,銀行有權要求還款?想用舊房貸款買新房,被抓到小心加速條款!

增貸買房,資金用途不符會強迫加速還款

「不好意思,你把錢匯給別人,與貸款用途不符,必須追回來…」

電話中我帶著歉意,緩緩地和客戶說了這句話…

「啊…我忘了這件事,可是我的錢已經匯出去了,怎麼可能這麼快把錢抽回來!?」客戶急著問。

「沒辦法,按照規定就是得收回來,之前我還特別提醒過你耶…」我無奈地跟客戶說。

還記得…我在銀行擔任放款業務主管時,有一位客戶拿了媽媽的房子借款,用途是「投資理財」。

但是他申請到貸款後,不是拿去投資金融商品,而是轉帳到別人帳戶,因此被銀行系統偵測到,必須把錢追回到帳戶。

這篇文章將會告訴你:為何增貸買房被抓到必須被追回、為何不能用舊房子增貸買房,以及這麼做的後果為何。

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資金用途不符加速條款

為何貸款用途不符要加速還款

有些人頭期款不夠,會想用舊房貸款買新房;或者要做另類投資,所以申貸資金供他人使用。

小心貸款用途不符,會啟動「加速條款」!

金融業者在放款時,都會審查你的資金用途,萬一資金用途不符,就有可能會增加潛在的風險。

因此,在貸款契約中,通常都會加上加速條款,以免你將資金挪為他用。

細節可參考金管檢銀字第1000154032號的第三點說明:

依公平交易委員會對於金融業經營行為之規範說明第五點,有關借貸契約明定行使加速條款事由,包括「立約人對於金融業者所負債務,其實際資金用途與該業者核定用途不符

此外,政府為了避免人民「炒房」,也不鼓勵人民以房買房,所以只要你在申請貸款時告知你用舊房貸款買新房,就會直接被婉拒。

銀行甚至還會要求你簽切結書,確保你不會把貸款資金拿去買房。

有些人會因此故意先用投資理財的名義來申請,再將申請到的貸款拿去買房。

但是,當你的資金實際用途與核定用途不符時,金融業者其實是可以要求加速還款唷!

用途不符只是「加速條款」條款的觸發條件之一,根據公平交易委員會的規範,符合以下任何一種情況,金融業可實行「加速條款」條款:
1. 不依約還本金
2. 不依約還利息
3. 經宣告破產或票據所公告拒絕往來戶
4. 有義務卻不提供擔保品
5. 因死亡而繼承者抛棄繼承
6. 因刑案而被法院裁定沒收財產
7. 擔保品價值減少或被查封
8. 擔保品被假扣押、假處分
9. 貸款資金的用途不符原先申請

金融業者要怎麼控管貸款用途

#追查資金帳戶匯給誰

那麼金融業者要怎麼控管呢?

最簡單的方式,就是追查資金是否流入「非本人」的帳戶。

只要一偵測到借款資金轉入他人帳戶,馬上就會跳出報表,而銀行員就要趕緊打電話給客戶追錢。

因此,我再三告誡那位客戶,千萬不能把錢直接匯到非本人的帳戶。

沒想到… 客戶拿到錢之後,就頓時失憶了(?),直接把錢轉去投資黃金項目,而那個項目號稱「每月有1%的報酬」。

先不管這項黃金投資是不是詐騙,就算黃金投資乍聽之下是投資理財,但他把錢直接轉給其他人或其他公司帳戶,就不是正規的理財項目 (如果是自行把錢投資股票、債券、基金,那就沒話說)。

所以… 按照規定,客戶必須立刻把錢返還到原帳戶!

如果更狠的話,我們甚至有權請客戶直接加速還錢給銀行!

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#定期檢查聯徵

有些銀行的控管方式,是撥款之後,還會定期檢查聯徵報告。

如果發現在撥款後,短時間內就多了一筆購屋貸款,就可以合理懷疑你是增貸購屋,特別去追查你的貸款資金流向。

#交代頭期款來源

當你買新房子向銀行申請購屋貸款時,銀行也可能會要求你交代購屋款的來源,並且查看你的存摺明細。

你說你的購屋款來自於你的另一個銀行帳戶?OK,請你提供證明!

什麼?從你的聯徵資料來看,你才近期在其他銀行增貸,購屋款該不會來自增貸資金吧?

其實銀行只要透過提問,以及交叉比對聯徵資料、存摺明細,大概就能推敲出你的頭期款是不是來自於原屋融資的貸款了。

想走偏門增貸過水?別忘了政府仍查得出金流

當然,我知道上有政策,下有對策…

有些人還是會找到漏洞去鑽,有些討論區甚至還會分享如何「增貸過水」來降低被查緝到的可能性…

可是…所有偏門的方法都有一定的風險!

畢竟政府真的要查金流時,有權調閱所有金融機構的紀錄,只要他們下定決心拼湊出完整金流,一定不是問題!

如果連這基本原則都不知道,想要用親友或自己的房子增貸,把貸款當頭期款買房,或者轉給其他人做其他用途,就要小心會面臨「加速還款」的風險!

房屋貸款其實有很多眉眉角角,而且動輒就是好幾百萬,甚至上千萬元的資金…

如果你不想要在辦理房貸出現差錯,而且想要系統性地學習房貸知識,不妨參考我在Hahow開設的房貸線上課程,並且免費試看一個單元唷!

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增貸投資要注意風險,否則會放大損失

好吧…我想辦法先要回來,或先調度資金…」客戶有點心不甘情不願地說…

「那就再麻煩了…

「然後,我雞婆地提醒一下,每月1%報酬率,等於年化報酬率12%,要小心可能是龐式騙局唷!」

我知道這位客戶是新創事業的老闆,手上沒什麼錢,萬一賠光這筆錢,可能會讓媽媽失去退休金,也可能讓自己的生活更加困頓,所以好心地提醒他。

「放心啦…我知道要控管風險…」客戶很有自信地回答。

「好吧…那就只能祝你投資順利了!但記得要還錢回來唷!」我語氣平和地告訴他。

至於那筆黃金投資是否沒事,我就不得而知了…

增貸買房常見問題FAQ

Q1: 增貸的資金可以買房嗎?

為了避免過度使用槓桿來炒房,增貸的資金不可用來購屋。
若被查到資金用途不符,有可能啟動加速條款,被要求提早還款。

Q2: 網路上有些人說增貸的資金可先過水,再去買房,這招管用嗎?

所有偏門的方法都有一定的風險,如果政府真的要查金流時,有權調閱所有金融機構的紀錄,只要他們下定決心拼湊出完整金流,一定不是問題!

因此,建議不要沒事不要冒這種風險。

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喬王的投資理財筆記line@
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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:穩健投資 x 買房安居 x 斜槓享受人生。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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