「不好意思，你把錢匯給別人，與貸款用途不符，必須追回來…」
電話中我帶著歉意，緩緩地和客戶說了這句話…
「啊…我忘了這件事，可是我的錢已經匯出去了，怎麼可能這麼快把錢抽回來！？」客戶急著問。
「沒辦法，按照規定就是得收回來，之前我還特別提醒過你耶…」我無奈地跟客戶說。
還記得…我在銀行擔任放款業務主管時，有一位客戶拿了媽媽的房子借款，用途是「投資理財」。
但是他申請到貸款後，不是拿去投資金融商品，而是轉帳到別人帳戶，因此被銀行系統偵測到，必須把錢追回到帳戶。
這篇文章將會告訴你：為何增貸買第二間房被抓到必須被追回、為何不能用舊房子增貸買房、房屋增貸用途限制有哪些，以及這麼做的後果為何。
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為何貸款用途不符要加速還款
有些人頭期款不夠，會想用舊房貸款買新房；或者要做另類投資，所以申貸資金供他人使用。
小心貸款用途不符，會啟動「加速條款」！
金融業者在放款時，都會審查你的資金用途，萬一資金用途不符，就有可能會增加潛在的風險。
因此，在貸款契約中，通常都會加上加速條款，以免你將資金挪為他用。
細節可參考金管檢銀字第1000154032號的第三點說明：
依公平交易委員會對於金融業經營行為之規範說明第五點，有關借貸契約明定行使加速條款事由，包括「立約人對於金融業者所負債務，其實際資金用途與該業者核定用途不符」
此外，政府為了避免人民「炒房」，也不鼓勵人民以房買房，所以只要你在申請貸款時告知你用舊房貸款買新房，就會直接被婉拒。
銀行甚至還會要求你簽切結書，確保你不會把貸款資金拿去買房。
有些人會因此故意先用投資理財的名義來申請，再將申請到的貸款拿去買房。
但是，當你的資金實際用途與核定用途不符時，金融業者其實是可以要求加速還款唷！
用途不符只是「加速條款」條款的觸發條件之一，根據公平交易委員會的規範，符合以下任何一種情況，金融業可實行「加速條款」條款：
1. 不依約還本金
2. 不依約還利息
3. 經宣告破產或票據所公告拒絕往來戶
4. 有義務卻不提供擔保品
5. 因死亡而繼承者抛棄繼承
6. 因刑案而被法院裁定沒收財產
7. 擔保品價值減少或被查封
8. 擔保品被假扣押、假處分
9. 貸款資金的用途不符原先申請
金融業者要怎麼控管貸款用途
#追查資金帳戶匯給誰
那麼金融業者要怎麼控管呢？
最簡單的方式，就是追查資金是否流入「非本人」的帳戶。
只要一偵測到借款資金轉入他人帳戶，馬上就會跳出報表，而銀行員就要趕緊打電話給客戶追錢。
因此，我再三告誡那位客戶，千萬不能把錢直接匯到非本人的帳戶。
沒想到… 客戶拿到錢之後，就頓時失憶了(？)，直接把錢轉去投資黃金項目，而那個項目號稱「每月有1%的報酬」。
先不管這項黃金投資是不是詐騙，就算黃金投資乍聽之下是投資理財，但他把錢直接轉給其他人或其他公司帳戶，就不是正規的理財項目 (如果是自行把錢投資股票、債券、基金，那就沒話說)。
所以… 按照規定，客戶必須立刻把錢返還到原帳戶！
如果更狠的話，我們甚至有權請客戶直接加速還錢給銀行！
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#定期檢查聯徵
有些銀行的控管方式，是撥款之後，還會定期檢查聯徵報告。
如果發現在撥款後，短時間內就多了一筆購屋貸款，就可以合理懷疑你是增貸購屋，特別去追查你的貸款資金流向。
#交代頭期款來源
當你買新房子向銀行申請購屋貸款時，銀行也可能會要求你交代購屋款的來源，並且查看你的存摺明細。
「你說你的購屋款來自於你的另一個銀行帳戶？OK，請你提供證明！」
「什麼？從你的聯徵資料來看，你才近期在其他銀行增貸，購屋款該不會來自增貸資金吧？」
其實銀行只要透過提問，以及交叉比對聯徵資料、存摺明細，大概就能推敲出你的頭期款是不是來自於原屋融資的貸款了。
想走偏門增貸過水？別忘了政府仍查得出金流
當然，我知道上有政策，下有對策…
有些人還是會找到漏洞去鑽，有些討論區甚至還會分享如何「增貸過水」來降低被查緝到的可能性…
可是…所有偏門的方法都有一定的風險！
畢竟政府真的要查金流時，有權調閱所有金融機構的紀錄，只要他們下定決心拼湊出完整金流，一定不是問題！
如果連這基本原則都不知道，想要用親友或自己的房子增貸，把貸款當頭期款買房，或者轉給其他人做其他用途，就要小心會面臨「加速還款」的風險！
增貸投資要注意風險，否則會放大損失
「好吧…我想辦法先要回來，或先調度資金…」客戶有點心不甘情不願地說…
「那就再麻煩了…」
「然後，我雞婆地提醒一下，每月1%報酬率，等於年化報酬率12%，要小心可能是龐式騙局唷！」
我知道這位客戶是新創事業的老闆，手上沒什麼錢，萬一賠光這筆錢，可能會讓媽媽失去退休金，也可能讓自己的生活更加困頓，所以好心地提醒他。
「放心啦…我知道要控管風險…」客戶很有自信地回答。
「好吧…那就只能祝你投資順利了！但記得要還錢回來唷！」我語氣平和地告訴他。
至於那筆黃金投資是否沒事，我就不得而知了…
增貸買第二間房常見問題FAQ
Q1: 增貸的資金可以買房嗎？
為了避免過度使用槓桿來炒房，增貸的資金不可用來購屋。
若被查到資金用途不符，有可能啟動加速條款，被要求提早還款。
Q2: 網路上有些人說增貸的資金可先過水，再去買房，這招管用嗎？
所有偏門的方法都有一定的風險，如果政府真的要查金流時，有權調閱所有金融機構的紀錄，只要他們下定決心拼湊出完整金流，一定不是問題！
因此，建議不要沒事不要冒這種風險。
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根據 2024/4 央行🏛️說法(原文)：
⭕ 可以用第一屋增貸來買第二屋🏠，但就是不能超過二屋總價的7成（如果第二屋原本也是要辦房貸的話就不能這樣做）
❌ 但如果第二屋🏠的自備款（30%）是用第一屋增貸的出來的，然後第二屋要再辦房貸（70%）這樣就不行
參考：https://www.pttweb.cc/bbs/home-sale/M.1711975850.A.E2A
請問央行的說法是可以用增貸買房，這樣是否衝突？
其實不衝突
假設第二屋的房貸不能超過7成，那麼資金來源不管是第二屋的購屋貸款，或者第一屋的原屋融資，加總起來就是不能超過70%
大部分想要透過增貸來當下一間自備款的人，第二屋的購屋貸款也會貸到滿，因此直接說”增貸不能買房”，這樣比較簡單易懂