本金均攤好?本息均攤好?買房不一定要這樣還款,5個觀點破解等額本金還款的迷思!

最近看到朋友分享一篇網路盛傳的文章,標題是《買房子一定要這樣還款,用一分鐘看完為你省下十幾萬元!!》,看完後,我不免噗哧了一笑。

因為我終於搞懂…為什麼最近有不少客戶吵著指定用「等額本金還款」了…

這篇文章的觀點在某些角度上確實沒錯,但仍有很多bug存在,只是一般人看不出來,以至於照單全收作者的理論。

所以,我覺得有必要特別撰文來破解等額本金還款的迷思…

如同文章所提,一般房貸的每月還款方式其實有兩種選擇:

  • 本息均攤:又稱本利攤還、等額本息還款
  • 本金均攤:又稱等額本金還款

那麼…這兩種還款方式究竟有什麼差別呢?

簡單來說…

▊ 本息均攤是省力 (每月負擔比較小)

▊ 本金均攤是省錢 (總繳利息比較少)

所以,就看你想要「省力」還是「省錢」囉!

可惜的是,多數人只在意如何省錢,卻忘了省力也是很重要的,所以當網路上的那篇文章出現後,很多人就會盲目地照單全收。

為了幫助大家更快速理解,喬王特別整理了以下這張表,有興趣的朋友可以繼續看下去…

 

本息均攤 (或稱等額本息還款)

本息均攤,顧名思義就是本金和利息平均攤還

所以,在每月繳款固定的情況下,前期還的本金比例較少,是銀行最常採用的方法。

有什麼好處呢?

好處是可以降低每月還款的壓力,且每月繳款金額固定,方便計算

舉例:如果以貸款金額1000萬元、期間20年、一段式利率2%及本息均攤為例(如圖一),每月還款金額固定為50,588元,第一年總繳利息為196,249元。

圖一、本息均攤(等額本息還款)試算表

本金均攤(或稱等額本金還款)

本金均攤,顧名思義就是用本金平均攤還

所以,每月攤還的本金固定。

因為它的前期還款壓力大,而且金額不固定、不方便計算,除非客戶要求,不然銀行不會主動採用此方法。

本金均攤的好處,是可以加速每月本金的攤還,而且因為本金攤還速度快,繳的利息自然較少

舉例:如果以貸款金額1000萬元、期間20年、一段式利率2%及本金均攤為例(如圖二),每月還款金額從58,334元逐年遞減,第一年總繳利息為195,417元。

圖二:本金均攤(等額本金還款)試算表 

當你看懂了以上兩種還款方式的差異後,接下來就可以進一步分析這篇網路盛傳的文章有兩個重點:

1.「等額本金還款」可以加速還款,讓銀行少賺利息(自己也少繳利息)。
2. 銀行的房貸利率和還款方式並非一成不變,可以向銀行協商。

喬王覺得:這兩個觀點打破了一般人對貸款的認知,所以確實值得鼓勵!

不過,很可惜的是,這篇文章考慮到貸款的利息成本,基本觀念是建立在”盡快把錢還清,讓銀行少賺利息”的前提上,但…

你 確 定 需 要 盡 快 把 錢 還 清 嗎

事實上,申請貸款不能只單純從利息角度來判斷,還需要從自己的需求和財務規劃進一步考量

等額本金還款迷思

為了幫大家做更全面的思考,我試著從「房貸優點」的角度來幫大家破解等額本金還款的迷思:

1. 降低資金壓力? 提高生活品質?

貸款的原始目的,就是為了分期支付本金、降低資金壓力,並提高生活品質。

所以,等額本金還款雖然降低了利息成本,卻也可能提高資金壓力。

倘若借款人賺的錢不多,大部分的資金又提前拿去償還房貸,把自己變成了所謂的「房奴」,反而可能降低生活品質。

(同場加映: 一次搞懂,3個影響貸款條件的常見公式!)

2. 保留充足銀彈? 增加資金彈性?

既然貸款可以降低資金壓力,換句話說就能增加手中資金運用的彈性,等額本金還款的目的是加速還款,也代表必須把手中資金快速地鎖進不動產中。

然而,近幾年房貸利率僅不到2%,手中若保有充足的資金,就能做更完善的資金配置,完整的資金配置,包括了提供保障功能的保險,以及低、中、高風險的投資。

想想看,報酬率高於2%以上的投資商品何其多?

就算報酬率10~20%的投資機會出現在你面前,但你手中卻無充足的銀彈可以運用,是不是只能自已躲在角落乾瞪眼+流口水+搥心肝?

💡重點提醒:加速還款,其實也意味增加你的再投資機會成本!

3. 以小搏大精神? 發揮槓桿功能?

貸款本來就具有以小搏大的槓桿功能,透過銀行或他人的錢來提高財務自由度,才能更快完成自己的目標和夢想。

加速還款,同時也代表降低了槓桿運用空間,除非你找不到適合投資的其他標的,或者怕亂花錢而想強迫儲蓄….

不然…拼命把借出的錢又還給銀行,讓別人妥善運用你還的錢,對聰明的你來說,或許並非明智的選擇。

(同場加映: 為什麼有錢人愈借愈有錢)

4. 遞延本金支付? 抵抗通膨壓力?

完整的財務規劃,必須將通貨膨脹一併納入考量,所謂的通貨膨脹,簡單來說就是物價持續性的上升。

在一般通膨率為正的前提下,通貨膨脹將有利於債務人而不利於債權人

換句話說,未來的100元,會比現在的100元更沒價值 (從便當價格漲價就能深刻感受…)。

既然如此,身為債務人的你,請問要提前還款?還是延後還款?

5. 稅務規劃幫手? 房貸利息抵稅 ?

貸款利息支出可以當作稅務規劃的好幫手。

根據所得稅法規定:

本人、配偶或受扶養親屬名義登記的房屋,辦竣戶籍登記,且無出租、供營業或執行業務使用,可取具房貸利息單據,在報稅時申報列舉扣除每一申報戶以一屋及每年扣除額30萬元為限。  

加速還款後,可供抵稅的房貸利息支出也一併減少,對於稅務規劃來說,未必是好消息。  

所以,選擇等額本金還款之前,別忘了把稅源的概念一併納入考量中!

結論

金錢之所以具有時間價值,是因為包含了無風險報酬率、風險報酬率、通膨率、時間偏好等因素。

一般借款人只想到把未來的1萬元,盡快挪到今天還掉,以降低利息支出,但往往忽略了今日1萬元所創造出的再投資效益、遞延支出的抗通膨效果、心理與金錢壓力的同時降低,以及生活品質的提升。

此外,倘若手頭真的有多餘的資金想要償還,本息均攤的還款方式也允許隨時加速償還,(如果有綁約,只要不塗銷領清償證明即可)。

對我來說,錢在我手上可以創造6-8%以上的收益,但對某些人來說,可能手上一有錢就會花掉,或者完全不懂投資理財,所以採用的策略自然不一樣。

與其比較哪個方法才不會讓銀行多賺利息,不如比較哪個方法才是真正符合你的目的。

不同的目的,會有不同的選擇,當然不能只用單一觀點來思考!

下次當您還在煩惱該怎麼選擇還款方式時,不妨運用以上五個觀點來思考,才不會人云亦云,以致誤信這世上有所謂「最佳的還款方式」喔!

延伸閱讀

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

This Post Has 30 Comments

  1. 小黑鬼

    極具啟發性的文章,非常推薦!
    如同世上無絕對完善且人人適用的保險,無論保險亦或理債皆須符合針對自身財務及人生量身打造,沒有完美的方案,只有最適合自己的規劃~

  2. 喬王

    確實如此,沒有完美的方案,只有適合自己的規劃! 謝謝你的鼓勵和補充~:)

  3. 喬王

    謝謝你的鼓勵! 希望對你有幫助~:)

  4. Unknown

    有些事情還是得提出來多多思考
    1.關於第二點,你確定錢到你手中就能創造大於2%的報酬率嗎?天下沒有白吃的午餐,越高報酬代表越高風險,把事情想得這麼美好有沒有想過萬一虧損的時候怎麼辦?
    2.關於第三點,有錢人越借越有錢並非單純借錢這麼簡單,他們的利率條件.還款條件與一般人差異很大,性質上也差很多,他們是借錢開公司、買樓,並不是這裡指的背房貸,背房貸並不會越背越有錢,不可相提並論
    3.第四點,通貨膨脹率要一直往上且還款利息固定的前提下才會有利債務人

  5. 喬王

    先謝謝你的補充說明!

    1. 確實如你所說,錢在每個人手中創造出來的報酬都不一樣,畢竟每個人的風險承受度以及資訊落差度不同。以最近房貸利率為例,若手中的資金無法創造出大於2%的報酬,且還款不會造成生活和心理壓力,就可以考慮按時甚至加速把錢還給銀行,讓銀行將資金貸給更會運用資金的人;就算可以創造出大於2%的報酬,建議也要控制風險,並將風險貼水加上去,再考慮拿來投資,至於怎樣叫做高報酬或高風險,就見仁見智了。

    2. 有錢人愈借愈有錢,這個標題確實有點聳動,不過其實是要提醒,貸款是一種槓桿工具,懂得妥善運用較低利率的房貸做投資,較有機會以小搏大而致富。如你所說,背房貸不會愈背愈有錢,聰明的用房貸才會。

    3. 第四點已寫到:只要通貨膨脹率為正,就是物價持續性的上升,利於債務人的效果就已出現。你說的通膨率往上,是指通膨快速上升,效果當然會更顯著。另外,利率通常具有緩升陡降的特性,且現再進入了低利率甚至負利率的情況下,就算沒有固定利息的假設,我認為還是有利於債務人。當然,還是謝謝你補充的還款利息固定假設。

    再次感謝你的指教~

  6. 雖然小弟這兩年也是透過創業賺了1000W。(運氣好~~)
    目前也是用公司跟銀行貸錢出來運作。(2%以上的投資很多啦~~)
    但大部分的民眾都是省吃簡用的存到頭期款,等過戶時又要在銀行給的70%~80%(90%很少吧!)貸款成數掙扎。那還有辦法貸下多餘的資金運作呢?
    這標題應該是"有多餘房子,或沒有房貸的房子資金運用"吧!!

  7. 喬王

    謝謝你的留言,先恭喜你創業賺到1000萬,除了運氣,肯定還是因為你有實力!
    本金還款是用來加速還款用的,而一般常用的本息還款速度會較慢一些,所以當你選擇"不加速還款",手邊自然就比較會有"可運用的資金",不一定要有多餘房子或沒有房貸的房子唷~

  8. 喬王

    很高興這篇文章對你有幫助,也謝謝你特別留言鼓勵~:)

  9. Steven

    現在突然覺得,提早償還本金來減少還款年限是一種只虧不賺的事情。因為其實貸款到了後期基本上可以看做是跟銀行以極低的利率貸款,若提早償還本金,等於說白白放棄了這種低利息借貸大量本金的權力。再者,若中途要賣房,賣房時本來所有的貸款就會一次結清,之後本來要繳交的利息就不復存在了,所以提早將大把的現金還給銀行實在是不智之舉…提早還款似乎反而是還款期限不變,因為本金下降而降低每月的月付才是真正的立刻少付利息~

  10. 喬王

    Steven您好

    謝謝您的分享! 確實如您所說,如果在低利率時代下提早償還本金,等於白白放棄了低利運用資金的權力(如果是高利率時代,或者不懂如何運用資金,那又是另當別論),尤其是當手上資金不多時,還將拼命加速還款造成資金過度集中在自用不動產而非生息資產,反而更容易讓自己淪為"房奴"且影響生活品質…

  11. 喬王

    謝謝你的留言鼓勵,讓我覺得花這麼多時間寫這篇是值得的~:)

  12. 喬王

    沒錯! 工具百百種,只有適合的工具,沒有最好的工具~:)

  13. Unknown

    最近剛買預售屋,正在考慮交屋時的還款方式,就搜尋到「買房子一定要這樣還款,用一分鐘看完為你省下十幾萬元!!」這篇。
    差點傻傻的要本金攤還,好險看到這篇文章,讓我有更多新的想法。

    就像有些人買儲蓄保險,滿期後一直想要放著讓他生利息。
    結果10年後,20年後的錢因為通膨的關係,變得好小好小。
    真的是存一個不能動用,生息又沒太大實質意義的錢…
    中途解約,還現虧好幾萬啊…

  14. 喬王

    哈! 還好你有看到這篇XD

    台灣目前儲蓄保險利率真的比較低,剛好最近美國又可能開始升息,所以萬一台灣也開始升息,近期買的儲蓄險確實可能較不划算。不過對於留不住錢,或者完全不投資的人來說,或許強迫儲蓄的功能還是幫得上忙。

    畢竟工具沒有好壞之分,只有適不適合囉~:)

  15. Unknown

    請教最後一個圖表,就我的認知,是否把本金攤還和本息攤還的圖錯置了呢?
    還是是我的理解錯誤呢?

  16. 喬王

    佳葵你好~

    原圖片的文字確實是我一時大意放反了,看來你已經很了解本金攤還與本息攤還的意思了,謝謝你的提醒~^^

  17. 喬王

    借錢給親友,真的要很小心很小心,如果真的要借,一定要簽借據(除了載明應付利息,最好還有其他擔保性質的東西,如本票或房屋設定等),而且還要有拿不回的心裡準備,所以我也不敢輕易借給他人…

    有兩種方式可供你參考,一種方式是個人小額信貸,貸款金額可估20萬本金+未來5年需支付的利息+生活費+彈性資金,但因為你目前沒有穩定的收入,可能不易借到信貸,就算借到也要支付很高的利率;第二種方式是用房子做"理財型貸款",先借出一筆可用的額度(假設500萬),當你動用時只需依照動用的金額支付利息,雖然這種貸款利率比一般原屋融資稍高一些,但隨借隨還彈性大且以日計息,適合想要創業/理財/投資套利的人,也比較適合目前狀況的你。

    你能用現金買房和買車,又不用工作,且懂得運用閒錢投資,代表你原本的生活應該還不錯,有一定的能力,且有理財投資觀念,雖然一時遭遇到這件倒楣事,但只要能度過,就能快速地東山再起。

    如果需要其他建議或資源,請再跟我說囉! 加油!

  18. 喬王

    另外,不知道你的店面有多大?如果空間上有辦法分租,或許也可透過分租減輕經濟壓力。

  19. Unknown

    很好的分享~
    當初我也是刻意跟銀行信貸去操作我很有把握獲利的投機商品
    平均每十萬塊每個月都至少有10%以上的報酬率
    因為這樣慢慢的擴大累積個人資產,不然一開始真的沒什麼錢

  20. Unknown

    分享以前看過的文章~

    有錢人,借錢→花錢→賺錢→存錢或者不存

    窮人,儘量避免借錢→賺錢→存錢→花錢

    話說有一個銀行家,他的兒子問他,為什麼把人們的錢存在我們的銀行里,這又不是我們的錢,卻要替他們保管,每年還要給他們利息?

    銀行家笑著說,當你手裡有一塊肥肉,你把它放進冰箱裡,你的手上會有一層厚厚的油。

    小時候看這個故事不是很理解,現在明白了。儲戶的錢都放進銀行,這是極其巨大的金額,銀行會找各種需要資金的企業,把錢借給它們然後收利息。

    因為總金額實在巨大,所以利息也相當驚人,再從收到的利息中,給很小一部分給儲戶。

    在這個過程中,銀行扮演的角色就是「富人」,自己沒什麼錢,但是可以借到很多錢,再把借到的錢全借出去,坐著收豐厚的利息。

    資本的積累像滾雪球,而原始的積累是最困難的。不妨去藉助外力,沒錢的時候去借錢,找銀行貸款就是一個很好的方法。

    因為負債,要在還款截止日期前還錢,所以會時刻提醒自己不能偷懶,逼著你去想辦法賺錢。在這個過程中,會鍛鍊你執行力、溝通技巧和學習能力,幾次下來,賺錢能力會越來越強。

    但是,有一部分人借錢卻是賭徒心理,把錢拿來去做風險極高的賭博。這種本身沒有經過認真思考的行為,結果只有債台高築。

    天上不會掉餡餅,自己懶得去思考賺錢,一門心思走捷徑,這也是典型的窮人思維。

  21. 喬王

    挖! 每月10%也太驚人! 年化報酬率是120%耶!

    如果善用貸款,可用小錢加快賺錢速度;但用不好,也會加快賠錢的速度,所以算是進階的理財工具。

    不過如果想要套利,一定要仔細評估過安全性、流動性及報酬率,不然也有很多人摔得粉身碎骨。

    謝謝你的回饋唷~^^

  22. 喬王

    很棒的一篇文章,謝謝你的熱心分享唷~^^

  23. Unknown

    對啊,風險評估及資金控管一定要做好,不然隨時都有可能一夕破產

  24. worldw MOHAMED

    大家好,
    我叫Rugare Sim先生。我住在荷蘭,今天我是一個快樂的人?我告訴自己,任何放貸人都可以從我的困境中救出我和我的家人,我將轉介任何尋求貸款給他的人,他給了我和我的家人幸福,我需要一筆€的貸款300,000.00從頭開始我的生活,因為我是一個有2個孩子的單身父親,我遇到了這個誠實和阿拉擔心男人的貸款人,幫助我提供了300,000.00歐元的貸款,他是阿拉擔心男人的人,如果您需要貸款您將還清貸款,請與他聯繫,告訴他(魯加爾·辛先生)將您轉介給他。通過電子郵件聯繫Mohamed Careen先生:(arabloanfirmserves@gmail.com)

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