「喬王,我買的預售屋年底要交屋了,請問有沒有辦法降低房貸的月付金啊?」
小饅頭(化名)是我15年前聽講座時認識的朋友,多年不見的她最近突然私訊問我買房的事情。
透過電話進一步了解後,才知道她的先生前陣子在新北市XX重劃區買了730萬的預售屋,建商告訴他們買房之後,貸款每個月大約還款2.2萬元左右。
然而,她先生的月收入只有3萬元左右,而她自己的薪水也不高,每個月還款2.2萬元對他們夫妻來說其實負擔並不小!
正當她頭痛傷腦筋時,突然想起喬王這個多年不見的朋友,近幾年好像神經病一樣地無私分享買房相關的文章,所以想說或許可以找我諮詢。
「喬王,想要降低每個月的房貸壓力,真的有辦法做到嗎?」
恩…其實是有的!
喬王特別摘錄了我的線上課程「買房必知,告別無殼蝸牛的銀行貸財術」中的幾個方法,不藏私地和大家分享以下四個方法,希望對大家買房有些幫助。
先說一下結論 :
1. 效果:寬限期 > 延長期限 > 本金攤還改回本利攤還 > 降低利率
2. 副作用:寬限期 > 延長期限 > 本金攤還改回本利攤還 > 降低利率
文章目錄
方法1:降低利率
想要降低每月攤還金額,一般人最直覺的方式就是降低利率。
以500萬房貸,利率1.6%,20年期限為例,每個月需攤還24,358元;如果利率降到1.58%,每個月需攤還24,312元。
你有發現嗎? 500萬房貸,降低利率幅度0.02%,每月只省下46元,連吃一個便當的價錢都不到!
有個簡單又好記的方法,可參考如下:
每100萬元,降低利率0.1%,月付金降低不到50元
每500萬元,降低利率0.02%,月付金降低不到50元
通常篩選完各家銀行方案後,利率差距大概都在0.05%以內,但很多人會為了這一點點的利率而感到糾結。
但老實說,透過調降利率,對於省下月付金的幫助其實是很有限的。
方法2:本金攤還改為本利攤還
一般人還款都是採用本金和利息一起攤還,也就是所謂的本利攤還。
但少數人為了省下利息而改用本金攤還,導致還款速度變快,還款壓力增加。
以500萬房貸,利率1.6%,20年期限為例,本利攤還方式則是每月攤還24,358元,而本金攤還方式的第一個月要攤還27,500元,足足多了3,142元!
所以,只要你不選擇本金攤還,就可以讓自己第一個月少負擔3,142元的壓力 (後續的金額差距會愈來愈小)。
補充說明:
銀行通常都是預設本利攤還,所以除非你一開始選擇本金攤還,才有可能透過此方法降低每月攤還壓力,此方法的副作用就是可能增加負擔的總利息。
進階閱讀:本金均攤好?本息均攤好?買房子不一定要這樣還款,5個觀點破解等額本金還款的迷思!
方法3:申請寬限期
什麼是寬限期?
寬限期的全名是本金寬限期,它是指寬限期的期間,只需繳利息,不用還本金,所以可以降低寬限期間的還款壓力。
以500萬房貸,利率1.6%,20年期限為例,每個月只需要還6,667元的利息。所以透過申請寬限期,每個月可降低33,921元,是降低還款壓力最快速也最顯著的方法!
不過要注意的是,當寬限期結束後,每月攤還金額會大幅提高到26,657元,所以算是有副作用的降低月付金方法,除非你能保證未來收入可以增加,不然使用之前請務必審慎評估!
方法4:延長還款期限
一般人以為房貸只能貸款20年,但其實房貸也可以申請30年,甚至是40年的期限!
以500萬房貸,利率1.6%為例,20年期限每月應攤還24,358元,30年期限每月應攤還17,497元,40年期限每月只需攤還14,110元。
如果需要試算不同期限、不同利率的朋友,可以直接查詢下方的速算表 (以每100萬的本金攤還金額來計算):
(若手機無法正常顯示,可點選貸款本金利息攤還快速試算表)
所以,透過延長還款期限,每個月降低了1萬元,算是效果顯著但副作用低的還款方法,唯一的副作用大概就是可能會增加還款的總利息吧!
PS: 不少人會批評延長房貸會增加還款的總利息,但魚與熊掌本來就很難兼得,如果想要透過降低月付金,減少還款壓力並提升生活品質,付出的代價通常就是提高還款總利息
由於小饅頭這對夫妻的薪資不是很高,手頭資金又不太夠,預計交屋之後應該手頭會非常緊,所以喬王綜合評估了他們的收入/支出/資產/負債之後,直接告訴他們第4種方法讓他們參考。
假設他們能夠順利申請到30年或40年房貸,每個月的還款壓力有機會可以減少7,000~10,000元,應該可以有效地幫助他們度過交屋後的難關。
不過,30年或40年房貸其實沒有這麼容易申請,如果你對於超長年限房貸有興趣,可再參考30年、40年房貸真有那麼恐怖?一分鐘讓你看懂30年、40年房貸真相這篇文章囉!
總結
- 延長期限:如果想要降低月付金,延長期限是效果相對顯著,副作用又較低的方法。
- 寬限期:雖然寬限期間只需繳利息,可以大幅降低負擔,但寬限期滿若無法續約,每月負擔會增加很多。
- 本利攤還:銀行原本都是採用本利攤還,如果改採本金攤還,初期每月負擔會變得比較大。
- 降低利率:一般人喜歡爭取降低利率,但降低利率對於降低月付金的效果其實很有限。
希望大家看完這篇之後,都能了解降低月付金的方法,降低你的還款壓力! 也歡迎你分享這篇文章,提供給面臨房貸壓力的朋友當參考!
看完這篇後,不知大家是否還有其他想法呢?
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進階學習管道
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