首購資格怎麼定義?一文快速了解首購族的房貸優惠與利率條件!

首購資格怎麼定義?一文快速了解首購族的房貸優惠與利率條件!

「我名下有一間無貸款的房子 ,若我再買一間,可以用首購優惠嗎?」

「如果太太有房子,那我買房符合首購定義嗎?」


「如果繼承的房子是共同持有,持有面積是20平方公尺,我還能申請首購房貸嗎?」

當我們是首購族,申請房貸通常可以申請相對較佳的優惠條件,所以大部分民眾買房之前,都會很在意是否符合首購資格。

但我必須說…

其實多數人都不了解「首購」的定義,因為每家銀行、每個專案對於首購的認定可能都不太一樣

啥米!?每家銀行、每個專案的認定竟然都不太一樣?

這聽起來也太複雜了!對吧?

沒關係,接下來我將和你完整說明首購房貸優惠的定義。

首購定義

很多人聽到「首購」,第一直覺就是「首次購買房子」,甚至有人會以為是人生中「第一次購買房子」(其實以前我也是這麼認為….)。

但事實上,房貸定義的首購,絕對不是一生只有一次,它有3種不同的定義:

● 最寬鬆首購定義:自己聯徵資料內無房貸,這類銀行/專案又稱為「房貸派」、「聯徵派」
● 大多數首購定義:自己財產清單名下無房子,這類銀行/專案又稱為「房產派」、「財產清單派」
● 最嚴格首購定義:自己/配偶/未成年子女無房子,主要是指「財政部青年安心成家貸款」

房貸派 / 聯徵派房產派 / 財產清單派財政部青年安心成家貸款
首購定義自己聯徵資料內無房貸自己財產清單名下無房子自己/配偶/未成年子女無房子
代表銀行富邦/玉山/永豐/上海國泰/星展等八大公股銀行
嚴格程度最寬鬆正常最嚴格
年齡限制20歲以上20歲以上20歲以上

補充說明:
網路上很多人會誤以為青年安心家貸款的年齡限制是20~40歲,其實不太正確,因為那是早期內政部推出的青年安心成家租金補貼/購屋補貼,專門提供給新婚租屋/購屋者育有子女租屋/購屋者,有興趣可參考內政部的青年安心成家作業規定

首購定義1:自己聯徵無房貸 (房貸派)

#首購定義

聯徵資料為依據,如果聯徵資料沒有房貸,就算個人名下有2間以上的房屋,也能認列為首購。

因此,我把這類銀行或專案稱為「房貸派」,也有人把它稱為「聯徵派」。

舉例:富邦、玉山、永豐、上海銀行等都是屬於這類銀行。

補充說明:有些銀行會特別要求必須簽切結書,聲明新購的房屋為自住用。

#評估考量

喬王認為,這類銀行/專案在判斷是否為首購時,主要的考量在於:風險

因為如果聯徵已有房貸,那麼購屋後再背一次房貸,債務會變更高,銀行的曝險也會增加。

反倒是如果名下的房屋沒有任何房貸 (不管是還清房貸,或者用現金買房),對於銀行來說,當借款人需要用錢時,至少可以透過貸款或賣房來獲得收入,反而是財力更好的客群。

首購定義2:自己名下無房產 (房產派)

#首購定義

財產清單為依據,如果財產清單名下沒有房子,就算配偶或未成年子女名下有房屋,也能認列為首購。

因此,我把這類銀行或專案稱為「房產派」,也有人把它稱為「財產清單派」。

補充說明:若為共同持有,多數銀行認定持有建物面積必須小於40平方公尺,否則超過40平方公尺就不算是首購。

舉例:國泰、星展等都是屬於這類銀行。

#評估考量

喬王認為,這類銀行/專案在判斷是否為首購時,主要的考量在於:公平

因為它的專案目標是讓每個人都能擁有一間房子,如果名下已有一間房子,就無法享有首購優惠,不管是否有財力還清房貸或用現金購屋。

首購定義3:自己/配偶/未成年子女無房子

#首購定義

如果你是找八大公股銀行申請「財政部」推出的「青年安心成家貸款 (簡稱青安貸款)」,因為它屬於政策性優惠貸款,目的是讓沒有自有住宅的家庭可以安心成家,所以堪稱是最嚴格的首購條件。

補充說明:八大公股銀行包括台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行、彰化銀行、兆豐銀行、台灣企銀。

青安貸款首購的定義,必須是自己、配偶及未成年子女都不能有自有住宅。

因此,即使你名下沒有房子,但是夫妻或未成年子女名下有任一間房子,就不能使用「青年安心成家貸款」這項專案。

補充說明:本人、配偶或未成年子女個別持有共有住宅共同持有共有住宅,其建物持分換算面積合計未滿40平方公尺,可申貸本項貸款。

#評估考量

喬王認為,這類專案在判斷是否為首購時,主要的考量在於:居住正義

因為它的專案目標是讓每個家戶都能擁有一間房子,而不是讓每個人都能擁有一間房子。

#青安貸款優惠利率

青年安心成家貸款的一段式利率是:I + 0.555%,目前基準利率 I 值是1.345%,所以加總起來是1.90%

不過,政府為了減輕民眾購屋成家負擔,今年底前會減少調升0.125%,因此年底前利率是1.775% (= 1.9% – 0.125%)

延伸閱讀公股銀​行辦理青年安心成家購屋優惠貸款問與答

首購與非首購的差別

首購與非首購,主要差別在於利率,其次則是成數。

舉例:一般貸款的首購成數可能8成,非首購可能75成;首購利率最低可能1.81%起,非首購可能1.86%起。

至於青安貸款,只要符合首購條件,就能享有一段式1.9%的利率 (今年底前可享有1.775%利率)

不過,就算是具備首購資格,銀行還是會依據借款人的債務/信用/職業/收入,以及房子的地段與流通性,來評估借款人的房貸條件。

所以,買房之前,還是要多多了解銀行的貸款規則,並且培養自己的信用,並且在下斡旋之前先請銀行估價。

房貸規則、信用評分以及銀行估價有許多眉眉角角,如果你想要更進一步了解房貸知識,不妨參考我在Hahow開設的銀行貸款線上課程,並且免費試看一個單元唷!

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共同持有可能同時喪失首購資格

由於多數銀行及多數專案規定:共同持有超過40平方公尺就不算是首購。

所以,通常不建議夫妻或男女朋友共同持有,因為雙方有可能同時喪失首購資格,而且若為共同持有,有可能會當共同借款人,或者其中一方擔任連帶保證人,兩人都必須背負共同債務。

當他們未來如果想要再買一間房子,另一方就無法享有首購優惠,而且因為背負債務,月負債比會偏高。

非首購也能享有超優惠的貸款

剛才提到的是首購的不同定義,原則上符合首購資格才能享有首購優惠。

那麼…有沒有非首購也能享有首購優惠的貸款呢?

答案是…有的!就是公教員工的「築巢優利貸專案」!

111 ~ 113 年築巢優利貸的辦理說明資料中就清楚寫到:

本貸款不限首次購屋,凡符合申貸資格及條件者,皆可申請本項貸款,惟各該金融機構就本項貸款具有最終准駁核貸權。

這也是為什麼曾經有人反應「築巢優利貸專案」是政府打炒房的漏洞,因為公教員工即使持有2間以上房屋,也能享有同樣低利率的優惠。

延伸閱讀:公教優貸不限首購 打房漏洞

非首購身分如何變成首購身分

有些人以為是「首次購買房子」,只要曾經購買房子,就失去首購資格,其實這是不正確的。

既然房貸有三種首購定義,只要依據該定義處理名下的房產或房貸,就可以恢復首購資格。

● 自己聯徵資料內無房貸 → 還清房貸並塗銷
● 自己財產清單名下無房子 → 賣掉名下的房子
● 自己/配偶/未成年子女無房子 → 賣掉全家人的房子

案例分析

回到文章一開始讀者問的問題:

「我名下有一間無貸款的房子 ,若我再買一間,可以用首購優惠嗎?」

如果個人名下有房子,就無法申請青年安心成家貸款。

有些銀行屬於房產派,只要名下有房子,就不適用首購優惠;但有些銀行屬於房貸派,只要聯徵沒有房貸,仍可適用該銀行的首購優惠。

「如果太太有房子,那我買房符合首購定義嗎?」

假若太太名下無房子、聯徵無貸款,但先生有房子,那麼太太雖然無法申請青年安心成家貸款,但一般貸款仍可適用首購條件。

「如果繼承的房子是共同持有,持有面積是20平方公尺,我還能申請首購房貸嗎?」

大部分銀行及房貸專案,若共同持有面積小於40平方公尺,不算是持有自用住宅,所以仍符合一般銀行的首購定義。

若配偶及未成年子女也沒有住宅,則符合青年安心成家貸款的首購定義。

總結

房貸的首購定義,不是「首次購買房子」,而是分成以下三種:

● 最寬鬆首購定義:自己聯徵資料內無房貸
● 大多數首購定義:自己財產清單名下無房子
● 最嚴格首購定義:自己/配偶/未成年子女無房子

首購與非首購,主要差別在於利率,其次則是成數。

如果想要恢復成首購身分,還清並塗銷房貸則可適用第一種首購,賣掉名下房子則適用第一、二種首購,賣掉全家人的房子則同時符合三種首購身分。

▌Q: 看完以上的說明,你是否了解首購之間的差異呢?考一考大家:最嚴格的首購定義,是哪一個貸款專案?歡迎在下方留言告訴我囉~

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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