「我名下有一間無貸款的房子 ，若我再買一間，可以用首購優惠嗎？」
「如果太太有房子，那我買房符合首購定義嗎？」
「如果繼承的房子是共同持有，持有面積是20平方公尺，我還能申請首購房貸嗎？」
當我們是首購族，申請房貸通常可以申請相對較佳的優惠條件，所以大部分民眾買房之前，都會很在意是否符合首購資格。
但我必須說…
其實多數人都不了解「首購」的定義，因為每家銀行、每個專案對於首購與非首購的認定可能都不太一樣。
啥米！？每家銀行、每個專案的認定竟然都不太一樣？
這聽起來也太複雜了！對吧？
沒關係，接下來我將和你完整說明首購房貸優惠的定義。
文章目錄
首購分3大類
很多人聽到「首購」，第一直覺就是「首次購買房子」，甚至有人會以為是人生中「第一次購買房子」(其實以前我也是這麼認為….)。
但事實上，房貸定義的首購，絕對不是「一生一次」 (出售自有住宅的土地增值稅，才有一生一次優惠的說法，兩者請不要搞混)，它有3種不同的定義：
● 最寬鬆定義：自己聯徵資料內無房貸，這類銀行/專案又稱為「房貸派」、「聯徵派」
● 大多數定義：自己財產清單名下無房子，這類銀行/專案又稱為「房產派」、「財產清單派」
● 最嚴格定義：自己/配偶/未成年子女無房子，主要是指「財政部青年安心成家貸款」
| 房貸派 / 聯徵派 | 房產派 / 財產清單派 | 財政部青年安心成家貸款 | |
| 首購定義 | 自己聯徵資料無房貸 | 自己財產清單名下無房 | 自己/配偶/未成年子女無房子 |
| 代表銀行 | 富邦/玉山/永豐/上海 | 星展等 | 八大公股銀行 |
| 嚴格程度 | 最寬鬆 | 正常 | 最嚴格 |
| 年齡限制 | 18歲以上 | 18歲以上 | 18歲以上 |
補充說明：
網路上很多人會誤以為青年安心家貸款的年齡限制是20~40歲，其實不太正確，因為那是早期內政部推出的青年安心成家租金補貼/購屋補貼，專門提供給新婚租屋/購屋者或育有子女租屋/購屋者，有興趣可參考內政部的青年安心成家作業規定。
最寬鬆定義：自己聯徵無房貸 (房貸派)
#首購的定義
以聯徵資料為依據，如果聯徵資料沒有房貸，就算個人名下有2間以上的房屋，也能認列為首購。
因此，我把這類銀行或專案稱為「房貸派」，也有人把它稱為「聯徵派」。
舉例：富邦、玉山、永豐、上海、聯邦等都是屬於這類銀行。
補充說明：有些銀行會特別要求必須簽切結書，聲明新購的房屋為自住用。
#評估考量
喬王認為，這類銀行/專案在判斷是否為首購時，主要的考量在於：風險。
因為如果聯徵已有房貸，那麼購屋後再背一次房貸，債務會變更高，銀行的曝險也會增加。
反倒是如果名下的房屋沒有任何房貸 (不管是還清房貸，或者用現金買房)，對於銀行來說，當借款人需要用錢時，至少可以透過貸款或賣房來獲得收入，反而是財力更好的客群。
大多數定義：自己名下無房產 (房產派)
#首購的定義
以財產清單為依據，如果財產清單名下沒有房子，就算配偶或未成年子女名下有房屋，也能認列為首購。
因此，我把這類銀行或專案稱為「房產派」，也有人把它稱為「財產清單派」。
補充說明：若為共同持有，多數銀行認定持有建物面積必須小於40平方公尺(約12.1坪)，否則超過40平方公尺就不算是首購。
舉例：星展屬於這類銀行。
#評估考量
喬王認為，這類銀行/專案在判斷是否為首購時，主要的考量在於：公平。
因為它的專案目標是讓每個人都能擁有一間房子，如果名下已有一間房子，就無法享有首購優惠，不管是否有財力還清房貸或用現金購屋。
最嚴格定義：自己/配偶/未成年子女無房子
#首購的定義
如果你是找八大公股銀行申請「財政部」推出的「青年安心成家貸款 (簡稱青安貸款)」，因為它屬於政策性優惠貸款，目的是讓沒有自有住宅的家庭可以安心成家，所以堪稱是最嚴格的首購條件。
補充說明：八大公股銀行包括台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行、彰化銀行、兆豐銀行、台灣企銀。
青安貸款首購的定義，必須是自己、配偶及未成年子女都不能有自有住宅。
因此，即使你名下沒有房子，但是夫妻或未成年子女名下有任一間房子，就不能使用「青年安心成家貸款」這項專案。
補充說明：本人、配偶或未成年子女個別持有共有住宅或共同持有共有住宅，其建物持分換算面積合計未滿40平方公尺，可申貸本項貸款。
如果想完整了解青年安心成家貸款，可參考這篇文章：青年安心成家購屋貸款懶人包 | 申辦銀行、資格、條件、利率一次搞懂！
想要了解新版青年安心成家貸款，可參考這篇文章：【懶人包】新青年安心成家房貸 | 利率1.775%、年限40年、額度1000萬、寬限期5年
#評估考量
喬王認為，這類專案在判斷是否為首購時，主要的考量在於：居住正義。
因為它的專案目標是讓每個家戶都能擁有一間房子，而不是讓每個人都能擁有一間房子。
#青安貸款優惠利率
青年安心成家貸款的一段式利率是：I + 0.555%，2022年12月升息後的基準利率 I 值是1.47%，所以加總起來是2.025%
不過，政府為了減輕民眾購屋成家負擔，今年底前會減少調升0.125%，因此年底前利率是1.9% (= 2.025% – 0.125%)
首購與非首購的差別
首購與非首購，主要差別在於利率，其次則是成數。
舉例：一般貸款的首購成數可能8成，非首購可能75成；首購利率最低可能2.06%起，二房利率可能再加個0.29%。
至於青安貸款，只要符合首購條件，就能享有一段式2.15%的利率 (今年底前可享有2.025%利率)。
補充說明：
因為利率常變動，所以我會在下面這篇文章更新最近一期的房貸利率，建議你點閱下方連結閱讀：【房貸首購利率條件】地板價利率、二房利率、三房利率有何不同？青年安心成家貸款利率是多少？
不過，就算是具備首購資格，銀行還是會依據借款人的債務/信用/職業/收入，以及房子的地段與流通性，來評估借款人的房貸條件。
所以，買房之前，還是要多多了解銀行的貸款規則，並且培養自己的信用，並且在下斡旋之前先請銀行估價。
夫妻共同持有可能同時喪失首購資格
由於多數銀行及多數專案規定：共同持有超過40平方公尺(約12.1坪)就不算是首購。
所以，通常不建議夫妻或男女朋友共同持有，因為雙方有可能同時喪失首購資格。
此外，若為共同持有，有可能會當共同借款人，或者其中一方擔任連帶保證人，兩人都必須背負共同債務。
當他們未來如果想要再買一間房子，另一方就無法享有首購優惠，而且因為背負債務，收支比(月負債比)會偏高。
非首購也能享有超優惠的貸款
剛才提到的是首購的不同定義，原則上符合首購資格才能享有首購優惠。
那麼…有沒有非首購也能享有首購優惠的貸款呢？
答案是…有的！就是公教員工的「築巢優利貸專案」！
民國111 ~ 113 年築巢優利貸的辦理說明資料中就清楚寫到：
本貸款不限首次購屋，凡符合申貸資格及條件者，皆可申請本項貸款，惟各該金融機構就本項貸款具有最終准駁核貸權。
這也是為什麼曾經有人反應「築巢優利貸專案」是政府打炒房的漏洞，因為公教員工即使持有2間以上房屋，也能享有同樣低利率的優惠。
延伸閱讀：公教優貸不限首購 打房漏洞
非首購身分如何變成首購身分
有些人以為是「首次購買房子」，只要曾經購買房子，就失去首購資格，其實這是不正確的。
既然房貸有三種首購的定義，只要依據該定義處理名下的房產或房貸，就可以恢復首購資格。
● 自己聯徵資料內無房貸 → 還清房貸並塗銷
● 自己財產清單名下無房子 → 賣掉名下的房子
● 自己/配偶/未成年子女無房子 → 賣掉全家人的房子
案例分析
回到文章一開始讀者問的問題：
「我名下有一間無貸款的房子 ，若我再買一間，可以用首購優惠嗎？」
如果個人名下有房子，就無法申請青年安心成家貸款。
有些銀行屬於房產派，只要名下有房子，就不適用首購優惠；但有些銀行屬於房貸派，只要聯徵沒有房貸，仍可適用該銀行的首購優惠。
「如果太太有房子，那我符合首購定義嗎？」
假若先生名下無房子、聯徵無貸款，但太太有房子，那麼先生雖然無法申請青年安心成家貸款，但一般貸款仍可適用首購條件。
「如果繼承的房子是共同持有，持有面積是20平方公尺，我還能申請首購房貸嗎？」
大部分銀行及房貸專案，若共同持有面積小於40平方公尺，不算是持有自用住宅，所以仍符合一般銀行的首購優惠。
若配偶及未成年子女也沒有住宅，則符合青年安心成家貸款的首購優惠。
總結
房貸的首購定義，不是「首次購買房子」，而是分成以下三種：
● 最寬鬆定義：自己聯徵資料內無房貸
● 大多數定義：自己財產清單名下無房子
● 最嚴格定義：自己/配偶/未成年子女無房子
首購與非首購，主要差別在於利率，其次則是成數。
如果想要恢復成首購身分，還清並塗銷房貸則可適用第一種首購，賣掉名下房子則適用第一、二種首購，賣掉全家人的房子則同時符合三種首購身分。
▌Q: 看完以上的說明，你是否了解首購之間的差異呢？考一考大家：最嚴格的定義，是哪一個貸款專案？歡迎在下方留言告訴我囉~
首購與非首購常見問題FAQ
Q1: 為何各家銀行首購的定義不一樣？
各家銀行會依照自己願意承受的風險，以及鎖定的目標族群，來定義首購優惠，所以才會分成3大類首購的定義：
● 最寬鬆定義：自己聯徵資料內無房貸
● 大多數定義：自己財產清單名下無房子
● 最嚴格定義：自己/配偶/未成年子女無房子
Q2: 夫妻其中一方有房子，另一方想買房時，可用首購優惠嗎？
如果夫妻任一方有房子，不管有無房貸，皆不能享有青年安心成家貸款優惠。
如果夫妻任一方有房子，但無房貸，對於聯徵派銀行來說，仍屬首購的定義，對於房產派銀行來說，就不符合首購的定義。
延伸閱讀
- 誰說房貸只能找銀行？5大房貸申請管道：銀行/壽險公司/農漁會/信用合作社/郵局，通通都能辦理！
- 房貸繳不出來怎麼辦？7種解決方法，避免信用瑕疵，或房屋遭到法拍！最後一招原來是殺手鐧！
- 聯徵是什麼？信用分數怎麼查詢？3分鐘學會看懂自己的聯徵紀錄！
- 信貸可以只繳息不還本？一張圖表，快速了解各家銀行的循環型信貸(理財型信貸)！
- 自己查聯徵會有紀錄？會被扣分？這2點狠狠打臉銀行界的過時傳說！
- 貸款3大公式，讓你一次搞懂 (月負債比、總資產負債比、DBR 22倍)
- 免費債務整合，還能賺銀行的錢? 小心刷卡換現金的5種陷阱，債務整合變成債務協商!
