最近看到有學者提出廢除預售屋制度的想法，接著又看到一篇新聞，標題是：
「老外聽到三條線！」台灣首創預售屋學者批亂源
我看完這篇報導後，覺得內容有很多似是而非的評論，譬如：
- 台灣首創預售屋
- 華人社會才有預售屋
- 預售屋是亂源、不正常/亂七八糟的東西
- 歐美國家的房子有實質買賣，不需要打房
- 在國外提到國內的預售屋制度，老外聽到都三條線，想說你到底在講什麼
網路上其實也有很多人正在罵這篇報導，所以我決定分享一下自己的想法，提供給大家思考。
至於這篇新聞的連結，我就不放在這篇文章中，避免把流量又灌入那篇新聞，讓更多人看到錯誤的資訊…
文章目錄
預售屋是誰發明？
1953年底香港有一位商人叫霍英東，他首創「樓花」制度，容許買家在大廈未落成前預先交訂金，再用分期付款方式售屋。
其實這就是預售屋，只不過香港人把它稱為「賣樓花」。
補充說明：還有另一個說法是香港的樓花制度也是引自美國，但這項說法的資料太少，仍待查證。
台灣在1960年代才由華美建設創辦人張克東引進預售屋制度，所以預售屋並不是台灣人首創。
這篇報導還提到：預售屋是華人社會才有。
但事實上很多國家都有預售屋，只要搜尋”presale home“，就能找到許多國外預售屋資訊，老外聽到不應該出現三條線…
所以，這篇報導顯然有誤，真正的情況是：
預售屋非台灣首創，也非華人社會獨有。
預售屋是亂源？為何有預售屋制度？
預售屋的出現，其實就是一種「先接訂單再生產」的募資概念：
1. 廠商可先拿到資金，降低生產風險。
2. 消費者可分期購買，降低資金壓力。
因為雙方都能得利，預售屋制度才能持續運作至今，而不是學者口中所謂的「不正常的東西」！
國外也有很多國家面臨房價高漲的困擾，不會因為廢除預售屋制度，房價就恢復正常，更何況國外本來就有預售屋制度。
預售屋糾紛該如何解決？
不可否認，預售屋確實有很多糾紛，政府該思考的是如何保障消費者的交易安全，避免建商永遠都站在優勢的一方：錢拿到手，房子卻蓋得很爛，甚至建商捲款潛逃時，消費者繳的錢拿不回來！
儘管近幾年台灣的預售屋已被要求必須使用「履約擔保機制」，但是其中對於消費者最有利的「價金返還」卻很少被建商採用。
延伸閱讀：擔心建商倒閉跑路嗎？買預售屋前，先搞懂這5種履約擔保機制！
沒有採用「價金返還」的「履約擔保機制」，建商可以在銷售與建造的過程中取走買方的款項，萬一建商倒閉落跑，或者無法順利交屋，消費者很難獲得全額退款的保障。
所以，預售屋對於消費者的保障其實沒有很高，如果想要改善，或許可參考線上課程及募資平台的募資模式…
#線上課程的安全募資模式
預售屋的概念就很像線上課程募資，老師可透過募資事先知道有多少人買單，了解有多少需求後，再開始製作課程。
課程還沒交付給消費者之前，老師不能事先拿走募資來的資金，所以籌備課程的過程中，老師要自行花錢、花時間、花精力製作課程。
等到課程製作完畢並且交付給學生之後，才能拿走募資款項，達到「一手交錢，一手交貨」的安全交易模式。
萬一該課程募資失敗，或者老師無法交付課程，學員也能順利獲得全額退款。
補充說明：根據Hahow好學校線上課程平台的規範，經過 30 天的募資期間後未達到目標門檻，老師即不能在 Hahow 上開課，而你將會收到全額退款…
延伸閱讀：Hahow 退費政策
#募資平台的安全募資模式
預售屋概念也很像募資平台的機制，廠商可透過募資事先知道有多少人買單，了解有多少需求後，再開始生產商品。。
萬一商品募資失敗，或者廠商無法交付商品，消費者也能順利獲得全額退款。
但即使有這樣的機制，募資平台的糾紛還是層出不窮。
補充說明：贊助的提案若募資失敗，群眾募資平台會將民眾贊助之全額扣除轉帳交易手續費後退予民眾。
延伸閱讀：群眾募資藏風險 預購模式逾四成不符消保法
#預售屋募資模式
看完線上課程與募資平台的募資模式後，我們可以知道問題在於：萬一募資失敗，或者無法把商品交付給消費者，是否可以全額退款？
線上課程可以，募資課程可以，但是預售屋卻不可以，除非建商選擇「價金返還」的履保機制。
假設政府強迫要求建商必須採用「價金返還」，一方面可以降低建商倒閉落跑糾紛，一方面可以降低建商的槓桿。
建商自然就會評估是否還要使用「先售後建」的預售屋銷售機制，或者改採「先建後售」的成屋銷售機制更恰當。
補充說明：
如果用線上課程、募資平台的案例來思考，你就能明白：為什麼預售屋會有這麼多的交易糾紛。
我覺得建商還沒蓋完房屋之前，本來就不該先取走買方支付的價金，自己必須要有一定的本錢興建房屋，等到蓋完之後再獲得款項，這樣才能達到「一手交錢，一手交貨」。
預售對於建商來說，就只是單純的「先接訂單再生產」的好處，才不會有「槓桿投資」及「無本套利」的投機概念。
總結
預售屋不是台灣人發明，香港比台灣更早有這項制度，而且早已擴及到華人社會以外的國家。
為什麼預售屋會出現？
主要是因為建商可以先接訂單再蓋房，一方面可以確保一定的銷售量，另一方面也可以槓桿投資；對於消費者來說，可分期購買，降低資金壓力。
房價上升的原因有很多，廢除預售屋仍然無法解決房價高漲的問題。
如果要解決預售屋糾紛，應該要從消費者的安全交易著手，最極端的做法就是要求建商必須使用「價金返還」機制，建商自然會評估是否還要先售後建，或者乾脆改為先建後售。
最後，問大家一個問題，歡迎你在下方留言告訴我：
▌Q: 你支持廢除預售屋機制嗎？為什麼？
延伸閱讀
不支持廢除。
預售屋能夠為市場增加不動產供給、為買賣雙方降低風險，不需禁止。
而政府推出紅單轉讓、短期交易課重稅，由於增加交易成本，就目前觀察確實遏止小型投資客，倒是不錯的作法。
謝謝回饋你的想法~
目前政府制訂的一些措施，確實有降低不合理的亂象，並且提高交易成本。
禁止是最猛烈的毒藥，如果非不得已，實在是不需要用到它。