預售屋不是台灣人發明!廢除預售屋制度之前,不如先改革履約擔保機制…

最近看到有學者提出廢除預售屋制度的想法,接著又看到一篇新聞,標題是:

「老外聽到三條線!」台灣首創預售屋學者批亂源

我看完這篇報導後,覺得內容有很多似是而非的評論,譬如:

  • 台灣首創預售屋
  • 華人社會才有預售屋
  • 預售屋是亂源、不正常/亂七八糟的東西
  • 歐美國家的房子有實質買賣,不需要打房
  • 在國外提到國內的預售屋制度,老外聽到都三條線,想說你到底在講什麼

網路上其實也有很多人正在罵這篇報導,所以我決定分享一下自己的想法,提供給大家思考。

至於這篇新聞的連結,我就不放在這篇文章中,避免把流量又灌入那篇新聞,讓更多人看到錯誤的資訊…

預售屋是誰發明?

1953年底香港有一位商人叫霍英東,他首創「樓花」制度,容許買家在大廈未落成前預先交訂金,再用分期付款方式售屋。

其實這就是預售屋,只不過香港人把它稱為「賣樓花」。

補充說明:還有另一個說法是香港的樓花制度也是引自美國,但這項說法的資料太少,仍待查證。

台灣在1960年代才引進預售屋制度,所以預售屋並不是台灣人首創。

這篇報導還提到:預售屋是華人社會才有。

但事實上很多國家都有預售屋,只要搜尋”presale home“,就能找到許多國外預售屋資訊,老外聽到不應該出現三條線…

所以,這篇報導顯然有誤,真正的情況是:

預售屋非台灣首創,也非華人社會獨有。

預售屋是亂源?為何有預售屋制度?

預售屋的出現,其實就是一種「先接訂單再生產」的募資概念:

1. 廠商可先拿到資金,降低生產風險。
2. 消費者可分期購買,降低資金壓力。

因為雙方都能得利,預售屋制度才能持續運作至今,而不是學者口中所謂的「不正常的東西」!

國外也有很多國家面臨房價高漲的困擾,不會因為廢除預售屋制度,房價就恢復正常,更何況國外本來就有預售屋制度。

預售屋糾紛該如何解決?

不可否認,預售屋確實有很多糾紛,政府該思考的是如何保障消費者的交易安全,避免建商永遠都站在優勢的一方:錢拿到手,房子卻蓋得很爛,甚至建商捲款潛逃時,消費者繳的錢拿不回來!

儘管近幾年台灣的預售屋已被要求必須使用「履約擔保機制」,但是其中對於消費者最有利的「價金返還」卻很少被建商採用。

延伸閱讀擔心建商倒閉跑路嗎?買預售屋前,先搞懂這5種履約擔保機制!

沒有採用「價金返還」的「履約擔保機制」,建商可以在銷售與建造的過程中取走買方的款項,萬一建商倒閉落跑,或者無法順利交屋,消費者很難獲得全額退款的保障。

所以,預售屋對於消費者的保障其實沒有很高,如果想要改善,或許可參考線上課程及募資平台的募資模式…

好學校_預售屋新手攻略_喬王

#線上課程的安全募資模式

預售屋的概念就很像線上課程募資,老師可透過募資事先知道有多少人買單,了解有多少需求後,再開始製作課程。

課程還沒交付給消費者之前,老師不能事先拿走募資來的資金,所以籌備課程的過程中,老師要自行花錢、花時間、花精力製作課程。

等到課程製作完畢並且交付給學生之後,才能拿走募資款項,達到「一手交錢,一手交貨」的安全交易模式。

萬一該課程募資失敗,或者老師無法交付課程,學員也能順利獲得全額退款。

補充說明:根據Hahow好學校線上課程平台的規範,經過 30 天的募資期間後未達到目標門檻,老師即不能在 Hahow 上開課,而你將會收到全額退款…

延伸閱讀Hahow 退費政策

#募資平台的安全募資模式

預售屋概念也很像募資平台的機制,廠商可透過募資事先知道有多少人買單,了解有多少需求後,再開始生產商品。。

萬一商品募資失敗,或者廠商無法交付商品,消費者也能順利獲得全額退款。

但即使有這樣的機制,募資平台的糾紛還是層出不窮。

補充說明:贊助的提案若募資失敗,群眾募資平台會將民眾贊助之全額扣除轉帳交易手續費後退予民眾。

延伸閱讀群眾募資藏風險 預購模式逾四成不符消保法

#預售屋募資模式

看完線上課程與募資平台的募資模式後,我們可以知道問題在於:萬一募資失敗,或者無法把商品交付給消費者,是否可以全額退款?

線上課程可以,募資課程可以,但是預售屋卻不可以,除非建商選擇「價金返還」的履保機制。

假設政府強迫要求建商必須採用「價金返還」,一方面可以降低建商倒閉落跑糾紛,一方面可以降低建商的槓桿。

建商自然就會評估是否還要使用「先售後建」的預售屋銷售機制,或者改採「先建後售」的成屋銷售機制更恰當。

補充說明:
我覺得如果用線上課程、募資平台的案例來思考,就能明白為什麼預售屋會有這麼多的交易糾紛。

我覺得建商還沒蓋完房屋之前,本來就不該先取走買方支付的價金,自己必須要有一定的本錢興建房屋,等到蓋完之後再獲得款項,這樣才能達到「一手交錢,一手交貨」。

預售對於建商來說,就只是單純的「先接訂單再生產」的好處,才不會有「槓桿投資」及「無本套利」的投機概念。

總結

預售屋不是台灣人發明,香港比台灣更早有這項制度,而且早已擴及到華人社會以外的國家。

為什麼預售屋會出現?

主要是因為建商可以先接訂單再蓋房,一方面可以確保一定的銷售量,另一方面也可以槓桿投資;對於消費者來說,可分期購買,降低資金壓力。

房價上升的原因有很多,廢除預售屋仍然無法解決房價高漲的問題。

如果要解決預售屋糾紛,應該要從消費者的安全交易著手,最極端的做法就是要求建商必須使用「價金返還」機制,建商自然會評估是否還要先售後建,或者乾脆改為先建後售。

最後,問大家一個問題,歡迎你在下方留言告訴我:

▌Q: 你支持廢除預售屋機制嗎?為什麼?

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

This Post Has 2 Comments

  1. 這種努力工作卻賺不到錢的感覺真刺激

    不支持廢除。

    預售屋能夠為市場增加不動產供給、為買賣雙方降低風險,不需禁止。

    而政府推出紅單轉讓、短期交易課重稅,由於增加交易成本,就目前觀察確實遏止小型投資客,倒是不錯的作法。

    1. 喬王

      謝謝回饋你的想法~

      目前政府制訂的一些措施,確實有降低不合理的亂象,並且提高交易成本。
      禁止是最猛烈的毒藥,如果非不得已,實在是不需要用到它。

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