工業宅是什麼?有哪些優缺點及注意事項?小心買到便宜,也買到後悔!

什麼是工業宅?優缺點有哪些

工業宅看起來很便宜,可以買嗎?需要注意哪些事呢?

最近知名Youtuber阿滴代言新建案,在網路上引起很大的風波,不知道你有沒有注意到這件事?

受到爭議的原因,主要是因為它位於工業區 ,不能拿來當住宅。

雖然阿滴已在影片中提醒適合當工作室,而且特別加註「乙種工業區」,但還是有一些網紅及網友大肆批評,因為不知情的人可能會拿來當成「工業宅」。

到底什麼是工業宅?購買之後有什麼風險呢?

這篇將和你分享工業宅的定義、判斷方式、優缺點、合法性以及建案案例

工業宅的定義

工業宅,簡單來說就是「工業區」的「住宅」,所以又稱為「工業住宅」或「工業宅」

一般來說,工業區的土地不能當住宅使用,但是部分建商再工業區興建住宅並且販售給民眾,影響到民眾的居住權益。

怎麼判斷是否為工業宅

判斷是否為工業宅的方式有兩種:

  • 土地使用分區為「工業區」
  • 登記用途「非住宅」

如果這兩個條件都符合,就是我們說的「工業住宅」。

判斷方式1:土地使用分區

第一種方式最簡單,就是查詢建案基地的「土地使用分區」:

  • 台北市:使用分區為「第二種工業區」、「科技工業區」,或是「工商混合區」、「辦公服務區」等。
  • 台北市以外其他縣市:大部分工業宅的使用分區都是「乙種工業區」。

要怎麼查詢呢?

不妨運用以下網站來查詢土地使用分區:

判斷方式2:登記用途

第二種方式是查詢建物謄本和使用執照的用途:

  • 「住宅區」或「商業區」當住家使用時,用途可登記為「住宅」。
  • 「工業宅」通常會登記為「一般事務所」、「零售業」、「辦公室」、「技術服務業」等。

為了避免買到工業宅,只要建物登記用途不含「住」或「住宅」等字樣,建議盡量不要買。

為什麼會有工業宅?

以前北部有不少工業用地位於市中心,但是隨著都市發展、產業外移,閒置的工業用地被建商買下後蓋成住宅。

雖然部分縣市政府有稽查工業宅,但是新建的工業宅仍然能夠通過主管機關審查,而大部分的工業宅也可以在市場上自由買賣。

一般來說,如果建商想要開發工業區土地,可透過「捐地」回饋,將工業區合法變更為住宅區,但過程繁複冗長,且捐地面積不得低於原基地總面積的37% ,對業者來說成本很高。

補充說明:詳細規範可參閱《都市計畫工業區檢討變更審議規範》,目前全台唯一成功從工業宅轉為一般住宅的社區,只有新北市泰山區的金璽御品,當時尚未開賣,沒有意見整合問題,所以才能比較順利透過回饋土地的方式過關。

所以,某些建商選擇鋌而走險,先用「廠房」名義請申請,等到政府檢核完畢後,再進行二次施工,改造成為一般住宅。

可是…因為地目沒有經過合法程序變更,所以工業宅不算合法。

工業宅常見的2種銷售手法

聰明的建商當然知道這麼做不合法,所以現在學聰明了,不像早期那樣明目張膽違法。

他們一樣會按照規範走,只不過運用一些手法,誤導沒做功課的買方,或者把二工的責任轉移到消費者身上。

#廣告文宣暗示

通常都會按照規範,清楚註明工業區,只是在廣告文宣、樣品屋或實品屋用一般住宅的家具配置來打造,甚至放上浴缸照片,或者寫上「X房X廳」等看似一般住家格局的字眼。

補充說明:2019年6月起,工業用地建物核發的建照不能放浴缸,只能有一間集中式廁所。

不知情且沒做功課的消費者,就有可能就會被銷售人員誤導,誤以為交屋後可以自住。

#交付毛胚屋

另一種方式是交屋時以毛胚屋交付,未來如果消費者自行隔間成為住家,那麼責任歸屬就在買方,而不在建商。

工業宅的優點

相對便宜

工業用地的土地取得成本比商業區、住宅區低,所以售價通常是同區段房價的7~9折。

營業登記

如果你本身有開公司、設立營登的需求,工業宅可以登記公司,不需要另外付租金、找營登的地址。

坪數較大

因為工業宅的容積率比一般住宅多,且工業區建物有最小坪數約束,所以建商可以規畫比較大的坪數。

工業宅的缺點

貸款成數低

工業宅有使用上的限制,所以銀行通常會降低貸款成數,所以要多準備一些自備款。

延伸閱讀買房必知,告別無殼蝸牛的銀行貸財術

轉手不易

工業宅雖然便宜,但通常不是一般人的首選,所以未來轉賣可能不容易。

居住品質疑慮

緊鄰工業區,通常會有卡車、貨車、貨櫃車等工業用大型車輛進出、噪音、空氣品質不佳。

不過,近捷運、生活機能佳的工業宅,還是有很多人買單。

罰款及斷水電風險

因為工業宅是違規使用,所以有被取締罰款的風險。  

罰款金額6~30萬,可連續開罰,最重甚至可能被斷水斷電。

舉例:台北市內湖五期重劃區和南港工業區,有蠻多工業用地違規做住宅使用,2019年,台北市政府特別成立專案小組全面稽查,違規戶收到罰單並且被要求限期改善。

新成屋中古屋首購攻略

工業宅的水電費如何計算?

很多人可能以為工業住宅的水電費比一般住宅高很多,但其實沒有太大的差異。

水費

水費不區分「住宅用」或「營業用」,而是依照住戶申請的口徑大小,負擔不同的基本費。

電費

電費區分為「住家用電」及「營業用電」,只要是住家使用,就算是工業住宅,電費也是以住家費率計算

工業宅一般住宅
房價同區段房價的7~9折接近市場行情價
貸款成數可能7成以下自住可能到8成
房屋稅營業稅率3%,遷入戶籍可改為住家用稅率住家用稅率1.2%
水電費營業用電可改為住家用電,水電未區分營業/住家用以住宅用電計費
居住品質附近可能有工廠,影響居住品質都是住家使用,出入人員較單純

工業宅是否違法?有什麼處罰?

因為「工業宅與「一般住宅」的稅率不同,政府可以透過電腦勾稽,交叉比對稅籍資料後,查出工業宅。

目前以台北市執法最嚴格,一開始可能先寄出勸導單,並要住戶限期內改善,如果沒有改善且現場會勘確認是住宅使用,就會依照都市計畫法裁罰住戶6~30萬

至於台北市以外的其他縣市,通常只針對「銷售中工業宅」稽查與裁罰,但面對「既存工業宅」則是各縣市做法不一,有些縣市加以列管(如新北市),有些縣市則未提出相關措施。

工業宅的建案案例

以台北市來說,工業宅大部分出現在大直、北投、士林、內湖、南港等區域,其中又以內湖五期重劃區最多,2019/11被查出共有11棟建築、432戶,疑似把工業宅做為住宅違規使用。

以下舉雙北市幾個知名工業宅建案為例:

台北市工業宅建案

  • 新潤峰哲 (內湖區)
  • 合康捷境 (內湖區)
  • 興富發領袖 (內湖區)
  • 維多利亞嘉醴 (內湖區)
  • 忠泰恆美 (內湖區)
  • 遠雄藝朗 (內湖區)
  • H24雲端 (北投區)

從下面的土地使用分區圖中,可以清楚看見內湖五期重劃區大部分都是工業用地(咖啡色部分)。

圖片來源:台北市地理資訊e點通

新北市工業宅建案

  • 四季紐約 (中和區)
  • 元氣大鎮 (中和區)
  • 南加州 (淡水區)
  • 馥華大台北 (板橋區)

補充說明:
四季紐約是少數住戶告贏建商的案例,主要是因為公平交易委員會派人明查暗訪,發現銷售過程中的照片有廣告不實之嫌,板橋地院一審判瓏山林敗訴須和監察人林賜勇、原地主林張素娥連帶返還共997萬元。

瓏山林不願認栽提出上訴,遭到高等法院駁回;瓏山林再向高院民事庭提出抗告,但仍遭裁定駁回判決因此確定。

圖片來源:新北市城鄉資訊查詢平台

總結

工業宅,就是「工業區」的「住宅」。

雖然工業宅比較便宜、可做營業登記、坪數較大,但是貸款成數較低、居住品質疑慮、轉手不易、取締罰款及斷水斷電都是不得不考量的風險。

儘管工業宅有可能合法轉為一般住宅,但是目前全台只有一個成功案例,所以建議還是少碰為妙!

延伸閱讀

喬王的投資理財筆記line@

昨天簡單聊完 #工業宅 後,發現似乎還有很多面向可探討…譬如:要怎麼判斷工業宅?為什麼會有工業宅?工業宅可以合法化嗎?有哪些工業宅案例?所以,我決定整理成一篇文章,幫助大家更快速地了解工業宅。如果看完之後你還想購買,那就只好風險自負囉!PS: 文章請見留言處

喬王的投資理財筆記發佈於 2022年6月24日 星期五

參考資料

(Visited 1,033 times, 28 visits today)

喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

發佈留言

You are currently viewing 工業宅是什麼?有哪些優缺點及注意事項?小心買到便宜,也買到後悔!