工業宅看起來很便宜，可以買嗎？有哪些優缺點？需要注意哪些事呢？
最近知名Youtuber阿滴代言新建案，在網路上引起很大的風波，不知道你有沒有注意到這件事？
受到爭議的原因，主要是因為它位於工業區 ，不能拿來當住宅。
雖然阿滴已在影片中提醒適合當工作室，而且特別加註「乙種工業區」，但還是有一些網紅及網友大肆批評，因為不知情的人可能會拿來當成「工業宅」。
到底什麼是工業宅？購買之後有什麼風險呢？
這篇將和你分享工業宅的定義、判斷方式、優缺點、合法性以及建案案例。
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文章目錄
工業宅的定義
工業宅，簡單來說就是「工業區」的「住宅」，所以又稱為「工業住宅」或「工業宅」。
一般來說，工業區的土地不能當住宅使用，但是部分建商再工業區興建住宅並且販售給民眾，影響到民眾的居住權益。
工業地區分為甲種、乙種、丁種工業用地：
- 甲種：屬於重汙染建築用地
- 乙種：屬於都市計畫內之輕汙染建築用地
- 丁種：屬於都市計畫外的輕汙染建築用地
目前市場上的工業住宅，大部分都屬於「乙種工業用地」。
怎麼判斷是否為工業宅
判斷是否為工業宅的方式有兩種：
- 土地使用分區為「工業區」
- 登記用途「非住宅」
如果這兩個條件都符合，就是我們說的「工業住宅」。
判斷方式1：土地使用分區
第一種方式最簡單，就是查詢建案基地的「土地使用分區」：
- 台北市：使用分區為「第二種工業區」、「科技工業區」，或是「工商混合區」、「辦公服務區」等。
- 台北市以外其他縣市：大部分工業宅的使用分區都是「乙種工業區」。
要怎麼查詢呢？
不妨運用以下網站來查詢土地使用分區：
判斷方式2：登記用途
第二種方式是查詢建物謄本和使用執照的用途：
- 「住宅區」或「商業區」當住家使用時，用途可登記為「住宅」。
- 「工業宅」通常會登記為「一般事務所」、「零售業」、「辦公室」、「技術服務業」等。
為了避免買到工業宅，只要建物登記用途不含「住」或「住宅」等字樣，建議盡量不要買。
關於商業區住宅，樂居網站說明得很清楚，摘錄部分內容如下：
台北市會在網站上很清楚的標明可以或不可以當作住宅使用，正常的商業區像是商一、商二、商三、商四，基本上都可以蓋住宅，網站上就不會特別註明。
如果你發現名稱是比較特別的，像是士林官邸北側「特定商業區」、信義計畫區「一般商業區」、內湖舊宗段「商業區（供一般商業使用）」、內湖潭美段「辦公服務區」、南港向陽段「商業區（供一般商業使用）」、南港路「特定商業區（二）」、南港車站「特定商業區（A）、特定專用區（B）」等，說明欄都會有清楚的不得做為住宅使用。
為什麼會有工業宅？
以前北部有不少工業用地位於市中心，但是隨著都市發展、產業外移，閒置的工業用地被建商買下後蓋成住宅。
雖然部分縣市政府有稽查工業宅，但是新建的工業宅仍然能夠通過主管機關審查，而大部分的工業宅也可以在市場上自由買賣。
一般來說，如果建商想要開發工業區土地，可透過「捐地」回饋，將工業區合法變更為住宅區，但過程繁複冗長，且捐地面積不得低於原基地總面積的37% ，對業者來說成本很高。
補充說明：詳細規範可參閱《都市計畫工業區檢討變更審議規範》，目前全台唯一成功從工業宅轉為一般住宅的社區，只有新北市泰山區的金璽御品，當時尚未開賣，沒有意見整合問題，所以才能比較順利透過回饋土地的方式過關。
所以，某些建商選擇鋌而走險，先用「廠房」名義請申請，等到政府檢核完畢後，再進行二次施工，改造成為一般住宅。
可是…因為地目沒有經過合法程序變更，所以工業宅不算合法。
工業宅常見的2種銷售手法
聰明的建商當然知道這麼做不合法，所以現在學聰明了，不像早期那樣明目張膽違法。
他們一樣會按照規範走，只不過運用一些手法，誤導沒做功課的買方，或者把二工的責任轉移到消費者身上。
手法1：廣告文宣暗示
通常都會按照規範，清楚註明工業區，只是在廣告文宣、樣品屋或實品屋用一般住宅的家具配置來打造，甚至放上浴缸照片，或者寫上「X房X廳」等看似一般住家格局的字眼。
補充說明：2019年6月起，工業用地建物核發的建照不能放浴缸，只能有一間集中式廁所。
不知情且沒做功課的消費者，就有可能就會被銷售人員誤導，誤以為交屋後可以自住。
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手法2：交付毛胚屋
另一種方式是交屋時以毛胚屋交付，未來如果消費者自行隔間成為住家，那麼責任歸屬就在買方，而不在建商。
我有特別整理一篇新手看預售屋必問的問題，土地分區只是其中一個問題，有興趣可點選這篇文章：新手看預售屋要問什麼問題？55個注意事項一次看懂！(文末可索取預售屋看屋技巧excel表)
工業宅的優點
工業宅優點1：相對便宜
工業用地的土地取得成本比商業區、住宅區低，所以售價通常是同區段房價的7~9折。
工業宅優點2：營業登記
如果你本身有開公司、設立營登的需求，工業宅可以登記公司，不需要另外付租金、找營登的地址。
工業宅優點3：坪數較大
因為工業宅的容積率比一般住宅多，且工業區建物有最小坪數約束，所以建商可以規畫比較大的坪數。
工業宅的缺點
工業宅缺點1：貸款成數低
工業宅有使用上的限制，所以銀行通常會降低貸款成數，所以要多準備一些自備款。
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工業宅缺點2：轉手不易
工業宅雖然便宜，但通常不是一般人的首選，所以未來轉賣可能不容易。
工業宅缺點3：居住品質疑慮
緊鄰工業區，通常會有卡車、貨車、貨櫃車等工業用大型車輛進出、噪音、空氣品質不佳。
不過，近捷運、生活機能佳的工業宅，還是有很多人買單。
工業宅缺點4：罰款及斷水電風險
因為工業宅是違規使用，所以有被取締罰款的風險。
罰款金額6~30萬，可連續開罰，最重甚至可能被斷水斷電。
舉例：台北市內湖五期重劃區和南港工業區，有蠻多工業用地違規做住宅使用，2019年，台北市政府特別成立專案小組全面稽查，違規戶收到罰單並且被要求限期改善。
工業宅缺點5：稅率較高
工業宅原則上屬於營業用，因此會課徵2.5倍房屋稅，以及5倍地價稅
- 房屋稅：自住用稅率1.2%（限3戶以內），營業用稅率3%，是自住用稅率的2.5倍
- 地價稅：自用住宅用地稅率0.2%，一般用地（含營業用）稅率1%，是自用住宅用地的5倍
雖然工業宅可以設戶籍 (只要有居住事實的話)，並且申請自住用稅率，但只要政府嚴格執法，稅率有可能會改為營業用稅率。
工業宅的水電費如何計算？
很多人可能以為工業住宅的水電費比一般住宅高很多，但其實沒有太大的差異。
#水費
水費不區分「住宅用」或「營業用」，而是依照住戶申請的口徑大小，負擔不同的基本費。
#電費
電費區分為「住家用電」及「營業用電」，只要是住家使用，就算是工業住宅，電費也是以住家費率計算。
工業宅及一般住宅的差異
以下幫大家整理出工業宅及一般住宅的差異：
| 工業宅 | 一般住宅 | |
| 房價 | 同區段房價的7~9折 | 接近市場行情價 |
| 貸款成數 | 可能7成以下 | 自住可能到8成 |
| 房屋稅 | 營業稅率3% (遷入戶籍可改為住家用稅率) | 住家用稅率1.2% |
| 地價稅 | 自用住宅用地稅率0.2% | 一般用地(含營業用)稅率1% |
| 水電費 | 營業用電可改為住家用電，水電未區分營業/住家用 | 以住宅用電計費 |
| 居住品質 | 附近可能有工廠，影響居住品質 | 都是住家使用，出入人員較單純 |
工業宅是否合法？有什麼處罰？
工業區的土地不能當住宅使用，否則算是違法。
因為「工業宅」與「一般住宅」的稅率不同，政府可以透過電腦勾稽，交叉比對稅籍資料後，查出工業宅。
目前以台北市執法最嚴格，一開始可能先寄出勸導單，並要住戶限期內改善，如果沒有改善且現場會勘確認是住宅使用，就會依照都市計畫法裁罰住戶6~30萬。
至於台北市以外的其他縣市，通常只針對「銷售中工業宅」稽查與裁罰，但面對「既存工業宅」則是各縣市做法不一，有些縣市加以列管(如新北市)，有些縣市則未提出相關措施。
工業宅的建案案例
以台北市來說，工業宅大部分出現在大直、北投、士林、內湖、南港等區域，其中又以內湖五期重劃區最多，2019/11被查出共有11棟建築、432戶，疑似把工業宅做為住宅違規使用。
以下列舉雙北市幾個知名工業宅建案為例：
#台北市工業宅建案
- 新潤峰哲 (內湖區)
- 合康捷境 (內湖區)
- 興富發領袖 (內湖區)
- 維多利亞嘉醴 (內湖區)
- 忠泰恆美 (內湖區)
- 遠雄藝朗 (內湖區)
- H24雲端 (北投區)
- 陽明峰匯 (北投區)
- 生活工坊 (南港區)
- 萬象之都 (士林區)
- 天母樂活 (士林區)
從下面的土地使用分區圖中，可以清楚看見內湖五期重劃區大部分都是工業用地(咖啡色部分)。
#新北市工業宅建案
- 四季紐約 (中和區)
- 元氣大鎮 (中和區)
- 南加州 (淡水區)
- 馥華大台北 (板橋區)
補充說明：
四季紐約是少數住戶告贏建商的案例，主要是因為公平交易委員會派人明查暗訪，發現銷售過程中的照片有廣告不實之嫌，板橋地院一審判瓏山林敗訴須和監察人林賜勇、原地主林張素娥連帶返還共997萬元。
瓏山林不願認栽提出上訴，遭到高等法院駁回；瓏山林再向高院民事庭提出抗告，但仍遭裁定駁回判決因此確定。
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總結
工業宅，就是「工業區」的「住宅」。
雖然工業宅比較便宜、可做營業登記、坪數較大，但是貸款成數較低、居住品質疑慮、轉手不易、取締罰款及斷水斷電都是不得不考量的風險。
儘管工業宅有可能合法轉為一般住宅，但是目前全台只有一個成功案例，所以建議還是少碰為妙！
工業宅常見問題FAQ
Q: 什麼是工業宅？合法嗎？
工業宅簡單來說就是「工業區」的「住宅」，所以又稱為「工業住宅」或「工業宅」。
工業區的土地不能當住宅使用，所以算是違法。
Q: 工業宅有什麼優點？
優點1：相對便宜
優點2：營業登記
優點3：坪數較大
Q: 工業宅有什麼缺點？
缺點1：貸款成數低
缺點2：轉手不易
缺點3：居住品質疑慮
缺點4：罰款及斷水電風險
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參考資料
- 工業住宅的兩好三壞
- 「異地捐地」 工業住宅就地合法
- 工業宅是什麼？工業住宅超便宜可以買嗎？合法嗎？會被拆除嗎？
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