新手看預售屋,要問哪些問題?有哪些注意事項?(文末可索取預售屋看屋技巧excel表)

預售屋問問題及注意事項

「喬王,要如何看預售屋?有什麼看屋技巧?」

不知道你也有這樣的煩惱嗎?

這幾年喬王看了不少建案,也有不少讀者來信詢問看屋要問什麼問題。

但老實說,如果沒有把學到的技巧整理出來,下次看屋的時候,還是有可能會不小心忽略,甚至忘光光。

所以,喬王特別整理出八大面向50項常見注意事項,以及買房前必問的問題(未來會陸續增加至100項)。

下次去參觀預售屋時,不妨問問代銷人員這些問題,展現出你的專業度吧!

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一、坐落位置

1. 土地分區

住宅用地和商業用地都可以作為住宅使用,住宅用地較為單純,商業用地則會有住商混合問題。

其中要注意的是工業用地,它不可當住宅使用,若違規當成工業宅,不只可能被罰6~30萬元,最重甚至可能被處以6年以下有期徒刑。

延伸閱讀工業宅是什麼?有哪些優缺點及注意事項?小心買到便宜,也買到後悔!

2. 基地位置

基地位置可能與銷售中心位置不一樣,也可能蓋好後與想像的不一樣,譬如周杰倫媽媽在淡水買的預售屋,後來才發現會看到福地。

3. 座向

坐北朝南(或朝東南)通常較舒適,坐南朝北可能較冷。

坐東朝西有西曬問題,坐西朝東早上可能會被陽光曬醒。

💡重點提醒:坐北朝南或朝東南,是接受度較高的座向。

4. 地點/機能

買房要先看大環境,再看小環境,所以交通是否方便、生活機能是否優良、是否有學區等,都是需要評估的因素。

5. 嫌惡設施

嫌惡設施可能會影響附近房價,影響程度可能5~25%不等,主要可分兩大類…

  • 影響生命安全:如飛機場、加油站、瓦斯槽及高壓電塔等。
  • 影響生活安寧:如神壇、高架道路橋樑、停車塔、家庭加工廠、焚化爐、殯儀館等。

二、建物規劃

1. 棟數規劃

了解建案總共規畫幾棟,不同棟之間有何差異(譬如面向的景觀、嫌惡設施、是否西曬等)

2. 店面

若樓下有店面,雖然買東西比較方便,但也可能比較複雜。

3. 房型

確認自己想買幾房,譬如套房、一房一廳、兩房、2+1房、三房、四房,同一層不宜太多房型,否則可能導致住戶複雜。

4. 戶數規劃

戶數愈多,出入愈複雜,電梯也可能需要等待。

戶數太少,管理費/維修費較高,且管委會管委會運作不易。

喬王認為理想的總戶數大約介於100~250戶之間。

延伸閱讀:買房要挑戶數多或戶數少的社區?原來關鍵不在於戶數多寡,而是要看這個重點!

5. 中繼水箱

內政部《建築技術規則》建築設計施工編內容第251條規定,高層建築物高度超過60公尺(約14~15層樓),就應該設置消防用中繼水箱 ( 這是因為早期的技術,地下室及中繼樓層都有水箱才能打到頂樓),所以中間樓層可能會有噪音問題。

但現在新型揚水馬達可以直接打水到頂樓,而且加強了避震隔音,所以後來又出了新的解釋令:

當幫浦的性能達到一定條件,中繼幫浦可以不必放在中繼樓層,但是相關閥件耐壓度要能承受。

正因為如此,近幾年就比較少遇到此類問題。

2020年5月起規定「成屋買賣定型化契約」須揭露「中繼水箱、基地台」,但預售屋仍然沒有強制規定要揭露,而且也不是所有建案都沒有中繼水箱,因此預售屋購屋者仍然需要關注這個議題,照顧好自己的權益!

PS: 在此特別感謝部落客朋友Johnny大大特別詢問「新北市政府工務局建照科」,才知道這麼詳盡的資訊!

延伸閱讀看不到的機電 決定你的生活品質中繼水箱都消失了嗎? 真相跟你想的不一樣

(↓此為喬王到新店某大樓看到的公告,噪音疑似水錘效應或水壓閥故障所造成)

6. 棟距

若建案與鄰近大樓的棟距是否太近,會影響採光、隱私及安全;若棟距大,視野好,轉手性也好。

7. 電梯

根據《建築技術規則》,6樓以上建築物必須設置至少1座電梯,

以前的華廈,1層樓大約2~3戶,6~7樓配一台電梯就已足夠。

但是現在的大樓愈蓋愈高、樓層戶數也愈多,1層可能有4戶、6戶、8戶,甚至更多戶,所以電梯的需求也變多。

如果電梯不夠用,就有可能導致上下樓時要等很久的電梯。

那麼要怎麼評估電梯是否夠用呢?

不妨從梯戶比、總戶數、房型種類、電梯速度、電梯容納量等因素來評估。

  • 梯戶比:1部電梯分配給3戶以下比較合理,如果是4戶以上,就要再1部電梯會比較合適。
  • 總戶數:總戶數不只看一層有幾戶,還要看樓層數,當總戶數愈多,電梯需求量可能就愈高
  • 房型種類:同樣都是60戶,3房的電梯需求量,理論上會比2房的需求量還高。
  • 電梯速度:電梯速度由慢至快包括了60m/min、100-105m/min、120-130m/min,通常在105m/min以上的電梯速度就能有效縮短等待時間。
  • 電梯容納量:電梯容納量與尺寸、重量有關,若可以容納較多人數,即使是戶數多、梯戶比高,其實也不會影響太大。

💡重點提醒: 電梯數量是否足夠,梯戶比不是絕對標準,還要看總戶數、房型種類、電梯速度、電梯容納量等因素。

8. 連續壁

連續壁是一種地下擋土設施,地下室開挖前要先在四周做連續壁當擋土牆,可以用來阻擋地下土壤及地下水的滲入。

(PS: 北部土質鬆軟、容易塌陷,加上地下水豐沛、容易滲水,所以更需要透過連續壁擋土+擋水)

💡補充資料:依照臺北市建築工程基礎開挖安全措施管理作業要點,凡地下開挖深度達8公尺以上(若附近沒有鄰房則是10公尺以上),一律採用地下連續壁擋土工法,並設置必要之安全觀測系統,惟遇岩盤或卵礫石層地質而致無法以連續壁擋土工法施工時,經核准得採用其他適當工法。

原則上,樓層愈高,地基會愈深。

連續壁深度通常是地下室深度的1.5~2倍,厚度標準則是開挖深度的5%,但大部分建案的厚度都遠超過5%。

以地上15層/地下3層的大樓為例,連續壁深度建議通常是地下20~28公尺以上,連續壁厚度至少在60公分以上

(PS: 有興趣的話,可參考盤碩工程公司承攬工程的連續壁資料,我覺得寫得還蠻清楚的)

相關新聞:追因! 連續壁「包泥」瑕疵 開挖14.5米 牆破地下水倒灌

(資料來源:福德ONE)

9. 水泥磅數

水泥磅數又稱為「混凝土設計強度」, 可用來得知「每平方公分(cm2)」可以承載多少「公斤(kg)」的壓力。

目前的建築法規標準是3500磅,但建議選擇4000磅以上較佳

水泥磅數的多寡,原則上與樓高成正比,樓高15層以下大約用到4000磅就足夠了。

有些好的建商還會在低樓層或地下室加強磅數(譬如提高至5000磅),讓基礎變得更加穩固。

💡重點提醒:盡量選擇4000磅以上的水泥磅數。

三、建物坪數

1. 銷售坪數

銷售坪數「不含」雨遮,2018年後所申請的建照,無論預售屋或新成屋,雨遮都「不可登記、不可計價」 ,所以購買時是用「銷售坪數」計算。

2. 權狀坪數

權狀坪數「含」雨遮,成屋賣出時,會以權狀坪數計算。

3. 陽台坪數

陽台坪數是否太大,導致花太多錢在陽台上。

4. 雨遮坪數

2018年後所申請的建照,雨遮不計坪不計價。

四、室內規劃

1. 平面圖/格局圖

  • 透過平面圖/格局圖,可以看到動線是否順暢、梁柱是否佔掉室內坪數。
  • 因為實際建案施工、完工後,向工務局申請使用執照都是依據建築師繪製的設計藍圖(又稱為「藍曬圖」),而不是廣告DM 的平面圖/格局圖,所以記得要向建商索取「藍曬圖」。

2. 採光/通風

單面或雙面採光,通常大坪數房型享有雙面採光,小坪數房型只有單面採光;若是單面採光,則要注意客廳是否會變成暗廳(樣品屋通常用玻璃隔間,乍看之下以為採光足夠),暗廳在風水上會導致財運不佳,且轉手性差。

3. 梁柱

確認梁柱是否外推,除了風水問題之外,柱子外推也能讓實際使用的室內空間比較大;柱子連成一線會有樑,若在室內,空間配置要留意。

4. 客餐廳

客廳/餐廳是分開,或者合併?採光是否夠亮,或者變成暗廳?

5. 衛浴

如果衛浴有開窗,比較不容易潮濕,否則可能要借助全熱交換機維持室內通風,潮濕地區尤其要注意。

6. 廚房

廚房是獨立?開放?或半開放?有些人很在意廚房必須要獨立,就要特別注意 。

7. 防水

建案銷售時所稱的「防水保固」,其實沒有明確的法源依據。。

業界普遍將防水保固期定為1年,主要是將「防水塗層」視為「內政部定型化契約範本」的「固定建材/設備」。

不過也有建商會特別在契約中明確寫出「防水保固3年」(如下圖),或者明定「室內防水保固1年,屋頂防水保固3年」。

實務上,一般建商的防水保固通常是1~3年,更好的建商甚至可達5~10年以上,譬如:潤泰推出20年防水保固,國泰推出5年防水保固。

如果建案有標榜「防水」,建議還要再進一步確認是「全棟防水」?還是「全戶防水」?

PS: 漏水其實還是要看屬於結構,或者屬於建材/設備,有興趣可參考 行政院的相關釋疑[第十七條]有關「漏水」屬於預售屋買賣定型化契約應記載事項保固1年或15年疑義

8. 冷氣室外機擺放

確認冷氣是裝在哪裡,若裝在陽台,是否陽台空間足夠?

9. 曬衣

如果想要曬衣服,要在前陽台或工作陽台曬?如果只能在前陽台,可能會有美觀問題。

10. 樓層高度

  • 樓層高度 (簡稱樓高) 是指樓板中心 (簡稱板心) 之間的距離,建議至少3.2米,淨高才會夠,因為還要扣掉天花板的高度,若高度不夠,會有壓迫感。
  • 有些建案會透過玻璃隔間讓空間感變大,交屋後才覺得變低。 3.6米為挑高建築,要注意是否有夾層。

11. 樓板厚度

921大地震前的大樓樓板厚度通常為15公分以下,但921大地震後建築法規修改後,建案的樓板標準厚度是15公分。

有些建案為了加強隔音效果,樓板厚度會增加到18公分;更高級一點的建案,甚至會採用「中空樓板」。

什麼是中空樓板?

這是指樓板中置入「吸音保麗龍球」,當水泥灌漿後就會產生中空,聲音在缺乏介質的情況下就比較難被傳遞,所以可以達到隔音效果。

不過要注意的是,中空樓板的厚度也會因此增加(大約是22~25公分),所以有可能會影響到原本的樓高。

12. 淨高

淨高度,是居住者真正感受到的高度,通常3米以上較無壓迫感。

💡小提示:淨高 = 樓高 – 樓板厚度

13. 夾層

依法規定,夾層一開始就要和房子一起施工,不能在取得使用執照進行第二次施工。

夾層只能在1F或頂樓戶,同一樓層內夾層面積總和不得超過該層樓地板面積1/3或100平方公尺 (30.25坪)。

💡 重點提醒: 若要判斷是否為合法的夾層,可檢視建商原始核准的圖面是否有夾層,如果沒有,大部分都算是自行施工,不是合法夾層。

14. 戶別位置

你想買的那一戶,是否距離電梯太近?

如果太近,每個住戶回家前都會經過你家門口,你能忍受嗎?

五、車位規劃

1. 車位類型

對於一般人來說,平面車位最佳,機械車位/停車塔最差。

2. 車位進出

車道位置是否進出方便?

要避免選車道最裡面,或迴車空間不夠的位置。

如果車位在柱子旁邊,要確認是否開車門會卡到柱子。

3. 車位坪數

  • 車位是用「個」而非用「坪數」計算價格​​。
  • 依照《建築技術規則》,標準的停車位為5.5m x 2.5m,換算下來約為4.2坪 。
  • 若車位面積加上車道, 平面車位應該會在8坪以上 ,機械車位則大約是6至8坪之間。
  • 若車位只有4~5坪,要小心車位坪數被灌入公設 (花更多錢買公設)。

💡重點提醒:標準停車位為4~5坪,若加上車道與坡道,平面停車位通常在8坪以上,機械車位則是6~8坪。

六、公設規劃

1. 公設項目

是否為必要公設(游泳池可能因維護不易而導致荒廢)

2. 公設用途

是否為原本用途,要注意蓄水池是否改為游泳池?地下停車位是否二工改建成其他公設?停車位走道是否灌入公設坪數計費?

3. 公設比/室內坪數

了解公設比和室內坪數,才能知道實際上能使用的坪數是多少,公設比可參考如下…

  • 公寓、透天厝:0-15%
  • 電梯華廈(7-12樓):15-25%
  • 電梯大樓(12樓以上):25-35%
  • 電梯大樓:35%以上
  • 商辦大樓:30-40%

七、價格費用

1. 附近行情

透過實價登錄和銀行估價,了解附近的成交價及銀行估價,有助於你判斷出價和議價。

2. 管理費

一般國宅管理費約每坪50元,優質一點的社區約60~80元,豪宅管理費則是超過90元。

3. 樓層價格

低樓層價格較低,高樓層價格較高,有些建商會把較容易賣的7~10樓中高樓層當作保留戶。

4. 售價

有些建商標榜不二價,有些建商則有議價空間,景氣好時沒有多少議價空間,景氣差時有可能談到較好價格。

5. 單價

小坪數通常單價高,大坪數通常單價低。

6. 車位價

房子價格與車位價格計算方式不同:

(1)房子價格 = 單價 x 坪數

(2)車位價格= 價格/個

愈低樓層的車位,價格通常愈低。

7. 地主戶

是否與地主戶合建?比例多高?

比例過高可能影響管委會運作,或者地主缺錢時拋售。

8. 訂/簽/開

訂金/簽約金/開工款要繳多少?

買房前先確認自己是否能夠拿出這麼多錢。

9. 交屋款

交屋款算是交屋與否的籌碼,法定保留交屋款是總價5%,你是否被迫議定低於5%?

10. 暫收款

  • 交屋前建商還會收取「暫收款」,包含:稅費、規費、瓦管外管費、代書費、管理費等金額。
  • 暫收款至少10~20萬元起跳,多退少補,所以記得別把預算抓太緊。
  • 管理費通常收取6個月,由建商先跟住戶收取,等到管委會成立後,再轉交管委會,以確保管委會成立初期可以穩定運作。
  • 2019年消保處修訂了定型化契約後,規定:
    • 水電管線:內/外管線費用都是由建商負擔。
    • 天然瓦斯管線:內管是建商買單,而外管是由買賣雙方協調。假如未協調,就有建商負擔;假如約定為買方負擔,一般瓦斯外管管線費用,大約3~4萬元左右 。

八、建材設備

1. 廚房建材

確認馬桶/洗臉盆/水龍頭/蓮蓬頭使用哪個品牌,有些用國產HCG,有些用日本TOTO或其他國家的進口品牌。

2. 浴室建材

確認三機(抽風/烘碗/瓦斯或電陶爐)使用哪個品牌,櫻花/林內都算是知名且信譽較佳的品牌。

3. 隔間

有些建案為了省成本,或者規避採光問題,需要購屋後自己隔間,這時就要記得將成本一起納入考量。

隔間的工法有很多種,包括白磚輕隔間、紅磚牆、RC牆等。

白磚輕隔間的好處是可以減輕結構負擔,而且容易改變格局,但缺點是隔音效果較差(譬如:中和市捷運景安站推出共構建案「冠德美麗景安」就曾被住戶抱怨隔音效果超差)、牆壁遇到熱漲冷縮後容易龜裂。

所以購買之前,建議確認隔間牆的材質與工法。

(延伸閱讀:輕隔間有哪些?快速認識 6 種室內隔間工法)

4. 窗戶

確認是否為氣密窗,以及使用哪個品牌。常見日系與台系品牌舉例如下:

  • 日系品牌:YKK、TOSTEM、三協立山、新日輕。
  • 台系品牌:錦鋐、鵝牌、正新、中華、力霸、大同、九州、永欣。

5. 濾水系統

有些大樓會有淨軟水系統,但有些建案沒有,需要自行安裝。

6. 瓦斯管線

瓦斯主管通常是做在外牆,但有些建商是做在室內,貫穿了陽台地板,除了有安全疑慮之外,管路貫穿的周圍會有縫隙,如果陽台有水就會滲漏到樓下 。(謝謝網友 Rick Liao 特別來信和大家分享自己的經驗)

(參考新聞:廠商圖維修方便 驚!瓦斯管貫穿陽台瓦斯主管線立陽台 住戶集體反彈 )

總結

最後提醒一下,沒有100分的房子,只有相對適合你的房子。

你無法要求每個建案都面面俱到,因為面面俱到的房子,太高的房價你也可能無法接受 (如果你很有錢,那就另當別論啦XD)。

所以,檢查這50個項目時,釐清哪些是你在乎的,哪些不是你在乎的,不然永遠都買不到所謂”完美的房子”喔!

看完這50個預售屋必知注意事項之後,你是否參觀預售屋時知道要問那些問題了呢?

如果這篇文章對你有幫助,請分享給你身邊打算買預售屋的親朋好友或同事知道囉!

延伸閱讀

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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