「喬王，要如何看預售屋？有什麼看屋技巧？買預售屋要問什麼？」
不知道你也有這樣的煩惱嗎？
這幾年喬王看了不少建案，也有不少讀者來信詢問看屋要問什麼問題。
但老實說，如果沒有把學到的技巧整理出來，下次看屋的時候，還是有可能會不小心忽略，甚至忘光光。
所以，喬王特別整理出八大面向，累計共有55項常見注意事項 (未來我還會陸續增加至100項)。
下次去參觀預售屋時，不妨問問代銷人員這些問題，展現出你的專業度吧！
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文章目錄
一、坐落位置
1. 土地分區
住宅用地和商業用地都可以作為住宅使用，住宅用地較為單純，商業用地則會有住商混合問題。
其中要注意的是工業用地，它不可當住宅使用，若違規當成工業宅，不只可能被罰6~30萬元，最重甚至可能被處以6年以下有期徒刑。
延伸閱讀：工業宅是什麼？有哪些優缺點及注意事項？小心買到便宜，也買到後悔！
2. 基地位置
基地位置可能與銷售中心位置不一樣，也可能蓋好後與想像的不一樣，譬如周杰倫媽媽在淡水買的預售屋，後來才發現會看到福地。
3. 座向
坐北朝南(或朝東南)通常較舒適，坐南朝北可能較冷。
坐東朝西有西曬問題，坐西朝東早上可能會被陽光曬醒。
💡重點提醒：坐北朝南或朝東南，是接受度較高的座向。
4. 地點/機能
買房要先看大環境，再看小環境，所以交通是否方便、生活機能是否優良、是否有學區等，都是需要評估的因素。
5. 嫌惡設施
嫌惡設施可能會影響附近房價，影響程度可能5~25%不等，主要可分兩大類…
- 影響生命安全：如飛機場、加油站、瓦斯槽及高壓電塔等。
- 影響生活安寧：如神壇、高架道路橋樑、停車塔、家庭加工廠、焚化爐、殯儀館等。
二、建物規劃
1. 棟數規劃
了解建案總共規畫幾棟，不同棟之間有何差異(譬如面向的景觀、嫌惡設施、是否西曬等)
2. 店面
若樓下有店面，雖然買東西比較方便，但也可能比較複雜。
3. 房型
確認自己想買幾房，譬如套房、一房一廳、兩房、2+1房、三房、四房，同一層不宜太多房型，否則可能導致住戶複雜。
4. 戶數規劃
戶數愈多，出入愈複雜，電梯也可能需要等待。
戶數太少，管理費/維修費較高，且管委會管委會運作不易。
喬王認為理想的總戶數大約介於100~250戶之間。
延伸閱讀：買房要挑戶數多或戶數少的社區？原來關鍵不在於戶數多寡，而是要看這個重點！
5. 中繼水箱
內政部《建築技術規則》建築設計施工編內容第251條規定，高層建築物高度超過60公尺(約14~15層樓)，就應該設置消防用中繼水箱 ( 這是因為早期的技術，地下室及中繼樓層都有水箱才能打到頂樓），所以中間樓層可能會有噪音問題。
但現在新型揚水馬達可以直接打水到頂樓，而且加強了避震隔音，所以後來又出了新的解釋令：
當幫浦的性能達到一定條件，中繼幫浦可以不必放在中繼樓層，但是相關閥件耐壓度要能承受。
正因為如此，近幾年就比較少遇到此類問題。
2020年5月起規定「成屋買賣定型化契約」須揭露「中繼水箱、基地台」，但預售屋仍然沒有強制規定要揭露，而且也不是所有建案都沒有中繼水箱，因此預售屋購屋者仍然需要關注這個議題，照顧好自己的權益！
PS: 在此特別感謝部落客朋友Johnny大大特別詢問「新北市政府工務局建照科」，才知道這麼詳盡的資訊！
延伸閱讀：看不到的機電 決定你的生活品質、中繼水箱都消失了嗎? 真相跟你想的不一樣
(↓此為喬王到新店某大樓看到的公告，噪音疑似水錘效應或水壓閥故障所造成)
6. 棟距
若建案與鄰近大樓的棟距是否太近，會影響採光、隱私及安全；若棟距大，視野好，轉手性也好。
7. 電梯
根據《建築技術規則》，6樓以上建築物必須設置至少1座電梯，
以前的華廈，1層樓大約2~3戶，6~7樓配一台電梯就已足夠。
但是現在的大樓愈蓋愈高、樓層戶數也愈多，1層可能有4戶、6戶、8戶，甚至更多戶，所以電梯的需求也變多。
如果電梯不夠用，就有可能導致上下樓時要等很久的電梯。
那麼要怎麼評估電梯是否夠用呢？
不妨從梯戶比、總戶數、房型種類、電梯速度、電梯容納量等因素來評估。
- 梯戶比：1部電梯分配給3戶以下比較合理，如果是4戶以上，就要再1部電梯會比較合適。
- 總戶數：總戶數不只看一層有幾戶，還要看樓層數，當總戶數愈多，電梯需求量可能就愈高
- 房型種類：同樣都是60戶，3房的電梯需求量，理論上會比2房的需求量還高。
- 電梯速度：電梯速度由慢至快包括了60m／min、100-105m／min、120-130m／min，通常在105m／min以上的電梯速度就能有效縮短等待時間。
- 電梯容納量：電梯容納量與尺寸、重量有關，若可以容納較多人數，即使是戶數多、梯戶比高，其實也不會影響太大。
💡重點提醒： 電梯數量是否足夠，梯戶比不是絕對標準，還要看總戶數、房型種類、電梯速度、電梯容納量等因素。
8. 連續壁
連續壁是一種常見的地下擋土設施，主要用於擋住房屋基地外圍的地下水和地下土壤滲入。
因此，地下室開挖之前，要先在四周做連續壁當擋土牆。
(PS: 北部土質鬆軟、容易塌陷，加上地下水豐沛、容易滲水，所以更需要透過連續壁擋土+擋水)
💡補充資料：
依照臺北市建築工程基礎開挖安全措施管理作業要點，凡地下開挖深度達8公尺以上(若附近沒有鄰房則是10公尺以上)，一律採用地下連續壁擋土工法，並設置必要之安全觀測系統，惟遇岩盤或卵礫石層地質而致無法以連續壁擋土工法施工時，經核准得採用其他適當工法。
不過，台灣防水工程專業營造業同業公會理事長謝宗義指出，由於連續壁在打設時的品質就很難控制，加上接縫部位防水困難，幾乎所有的連續壁都會有漏水問題。
原則上，樓層愈高，地基會愈深。
連續壁深度通常是地下室深度的1.5~2倍，厚度標準則是開挖深度的5%，但大部分建案的厚度都遠超過5%。
以地上15層/地下3層的大樓為例，連續壁深度建議通常是地下20~28公尺以上，連續壁厚度至少在60公分以上。
(PS: 有興趣的話，可參考盤碩工程公司承攬工程的連續壁資料，我覺得寫得還蠻清楚的)
相關新聞：追因！ 連續壁「包泥」瑕疵 開挖14.5米 牆破地下水倒灌
9. 水泥磅數
水泥磅數又稱為「混凝土設計強度」， 可用來得知：「每平方公分(cm2)」可以承載多少「公斤(kg)」的壓力。
目前的建築法規標準是3500磅，但建議選擇4000磅以上較佳。
水泥磅數的多寡，原則上與樓高成正比，樓高15層以下大約用到4000磅就足夠了。
有些好的建商還會在低樓層或地下室加強磅數(譬如提高至5000磅)，讓基礎變得更加穩固。
💡重點提醒：
盡量選擇4,000磅以上的水泥磅數，但水泥磅數不是愈高愈好。
假設位於地質較差的地方(譬如地震帶)，需要7,000磅才符合標準，但只使用6,000磅，就會不合適。
但如果在地質較佳的地方(譬如礫石區)，只需4,000磅就符合標準，而建案使用5,000磅，其實就很足夠。
三、建物坪數
1. 銷售坪數
銷售坪數「不含」雨遮，2018年後所申請的建照，無論預售屋或新成屋，雨遮都「不可登記、不可計價」 ，所以購買時是用「銷售坪數」計算。
2. 權狀坪數
權狀坪數「含」雨遮，成屋賣出時，會以權狀坪數計算。
3. 陽台坪數
陽台坪數是否太大，導致花太多錢在陽台上。
4. 雨遮坪數
2018年後所申請的建照，雨遮不計坪不計價。
四、室內規劃
1. 平面圖/格局圖
- 透過平面圖/格局圖，可以看到動線是否順暢、梁柱是否佔掉室內坪數。
- 因為實際建案施工、完工後，向工務局申請使用執照都是依據建築師繪製的設計藍圖（又稱為「藍曬圖」），而不是廣告DM 的平面圖/格局圖，所以記得要向建商索取「藍曬圖」。
2. 採光/通風
單面或雙面採光，通常大坪數房型享有雙面採光，小坪數房型只有單面採光；若是單面採光，則要注意客廳是否會變成暗廳 (樣品屋通常用玻璃隔間，乍看之下以為採光足夠)，暗廳在風水上會導致財運不佳，且轉手性差。
3. 梁柱
確認梁柱是否外推，除了風水問題之外，柱子外推也能讓實際使用的室內空間比較大；柱子連成一線會有樑，若在室內，空間配置要留意。
4. 客餐廳
客廳/餐廳是分開，或者合併？採光是否夠亮，或者變成暗廳？
5. 衛浴
如果衛浴有開窗，比較不容易潮濕，否則可能要借助全熱交換機維持室內通風，潮濕地區尤其要注意。
6. 廚房
廚房是獨立？開放？或半開放？有些人很在意廚房必須要獨立，就要特別注意 。
如果是新大樓16樓以上，通常2房都是開放空間，而且不能使用明火(瓦斯爐)。
延伸閱讀：為何新大樓不能用瓦斯爐，只能用IH爐？看懂開放式廚房明火法規，才能了解為何16樓以上不能用明火
7. 防水
建案銷售時所稱的「防水保固」，其實沒有明確的法源依據。。
業界普遍將防水保固期定為1年，主要是將「防水塗層」視為「內政部定型化契約範本」的「固定建材/設備」。
不過也有建商會特別在契約中明確寫出「防水保固3年」(如下圖)，或者明定「室內防水保固1年，屋頂防水保固3年」。
實務上，一般建商的防水保固通常是1~3年，更好的建商甚至可達5~10年以上，譬如：潤泰推出20年防水保固，國泰推出5年防水保固，代表他們對於自己的品質有一定的自信。
如果建案有標榜「防水」，建議還要再進一步確認是「全棟防水」？還是「全戶防水」？
PS: 漏水其實還是要看屬於結構，或者屬於建材/設備，有興趣可參考 行政院的相關釋疑[第十七條]有關「漏水」屬於預售屋買賣定型化契約應記載事項保固1年或15年疑義。
8. 冷氣室外機擺放
確認冷氣是裝在哪裡，若裝在陽台，是否陽台空間足夠？
9. 曬衣
如果想要曬衣服，要在前陽台或工作陽台曬？如果只能在前陽台，可能會有美觀問題。
10. 樓層高度
- 樓層高度 (簡稱樓高) 是指樓板中心 (簡稱板心) 之間的距離，建議至少3.2米，淨高才會夠，因為還要扣掉天花板的高度，若高度不夠，會有壓迫感。
- 有些建案會透過玻璃隔間讓空間感變大，交屋後才覺得變低。 3.6米為挑高建築，要注意是否有夾層。
11. 樓板厚度
921大地震前的大樓樓板厚度通常為15公分以下，但921大地震後建築法規修改後，建案的樓板標準厚度是15公分。
有些建案為了加強隔音效果，樓板厚度會增加到18公分；更高級一點的建案，甚至會採用「中空樓板」。
什麼是中空樓板？
這是指樓板中置入「吸音保麗龍球」，當水泥灌漿後就會產生中空，聲音在缺乏介質的情況下就比較難被傳遞，所以可以達到隔音效果。
不過要注意的是，中空樓板的厚度也會因此增加(大約是22~25公分)，所以有可能會影響到原本的樓高。
12. 淨高
淨高度，是居住者真正感受到的高度，通常3米以上較無壓迫感。
💡小提示：淨高 = 樓高 – 樓板厚度
13. 夾層
依法規定，夾層一開始就要和房子一起施工，不能在取得使用執照進行第二次施工。
夾層只能在1F或頂樓戶，同一樓層內夾層面積總和不得超過該層樓地板面積1/3或100平方公尺 (30.25坪)。
💡 重點提醒： 若要判斷是否為合法的夾層，可檢視建商原始核准的圖面是否有夾層，如果沒有，大部分都算是自行施工，不是合法夾層。
14. 戶別位置
你想買的那一戶，是否距離電梯太近？
如果太近，每個住戶回家前都會經過你家門口，你能忍受嗎？
五、車位規劃
1. 車位類型
對於一般人來說，平面車位最佳，機械車位/停車塔最差。
2. 車位進出
車道位置是否進出方便？
要避免選車道最裡面，或迴車空間不夠的位置。
如果車位在柱子旁邊，要確認是否開車門會卡到柱子。
3. 車位坪數
- 車位是用「個」而非用「坪數」計算價格。
- 依照《建築技術規則》，標準大車位為5.5m x 2.5m (約4.16坪) ，小車位則是5.5m x 2.3m (約3.83坪)
- 若車位面積加上車道， 平面車位應該會在8坪以上 ，機械車位則大約是6至8坪之間。
- 若車位只有4~5坪，要小心車位坪數被灌入公設 (花更多錢買公設)。
💡重點提醒：標準停車位為4~5坪，若加上車道與坡道，平面停車位通常在8坪以上，機械車位則是6~8坪。
六、公設規劃
1. 公設項目
是必要公設？或者非必要公設？
譬如：許多電梯大樓的游泳池，可能因維護不易而導致荒廢，所以有些人認為游泳池是非必要公設。
2. 公設用途
是否為原本用途，要注意蓄水池是否改為游泳池？地下停車位是否二工改建成其他公設？停車位走道是否灌入公設坪數計費？
3. 公設比/室內坪數
了解公設比和室內坪數，才能知道實際上能使用的坪數是多少，公設比可參考如下…
- 公寓、透天厝：0－15％
- 電梯華廈（7-12樓）：15－25％
- 電梯大樓（12樓以上）：25－35％
- 電梯大樓：35％以上
- 商辦大樓：30－40％
七、價格費用
1. 附近行情
透過實價登錄和銀行估價，了解附近的成交價及銀行估價，有助於你判斷出價和議價。
2. 管理費
一般國宅管理費約每坪50元，優質一點的社區約60~80元，豪宅管理費則是超過90元。(此價格可能會隨時間遞增，故僅供參考)
3. 樓層價格
低樓層價格較低，高樓層價格較高，有些建商會把較容易賣的7~10樓中高樓層當作保留戶。
4. 售價
有些建商標榜不二價，有些建商則有議價空間，景氣好時沒有多少議價空間，景氣差時有可能談到較好價格。
5. 單價
小坪數通常單價高，大坪數通常單價低。
6. 車位價
房子價格與車位價格計算方式不同：
(1)房子價格 = 單價 x 坪數
(2)車位價格= 價格/個
愈低樓層的車位，價格通常愈低。
7. 地主戶
是否與地主戶合建？比例多高？
比例過高可能影響管委會運作，或者地主缺錢時拋售。
8. 訂/簽/開
訂金/簽約金/開工款要繳多少？
買房前先確認自己是否能夠拿出這麼多錢。
9. 交屋款
交屋款算是交屋與否的籌碼，法定保留交屋款是總價5%，你是否被迫議定低於5%？
10. 暫收款
- 交屋前建商還會收取「暫收款」，包含：稅費、規費、瓦管外管費、代書費、管理費等金額。
- 暫收款至少10~20萬元起跳，多退少補，所以記得別把預算抓太緊。
- 管理費通常收取6個月，由建商先跟住戶收取，等到管委會成立後，再轉交管委會，以確保管委會成立初期可以穩定運作。
- 2019年消保處修訂了定型化契約後，規定：
- 水電管線：內/外管線費用都是由建商負擔。
- 天然瓦斯管線：內管是建商買單，而外管是由買賣雙方協調。假如未協調，就有建商負擔；假如約定為買方負擔，一般瓦斯外管管線費用，大約3~4萬元左右 。
11. 履約擔保機制
購買預售屋最怕的，就是付了錢，卻拿不到房子，或者建商蓋到一半倒閉落跑，房子變成了爛尾樓。
所以，為了保障交易安全，台灣的預售屋有所謂的「履約擔保機制」，包括了：
- 價金返還 (最安全)
- 價金信託 (第二安全)
- 不動產開發信託 (第二安全)
- 同業連帶擔保 (第三安全)
- 公會辦理連帶保證協定 (第三安全)
如果想要進一步了解預售屋的履約擔保機制，可參考延伸閱讀文章：擔心建商倒閉跑路嗎？買預售屋前，先搞懂這5種履約擔保機制！
八、建材設備
1. 浴室建材
確認馬桶/洗臉盆/水龍頭/蓮蓬頭使用哪個品牌，有些用國產HCG，有些用日本TOTO或其他國家的進口品牌。
2. 廚房建材
確認三機 (抽風 / 烘碗 / 瓦斯或電陶爐) 使用哪個品牌，櫻花/林內都算是知名且信譽較佳的品牌。
3. 隔間
有些建案為了省成本，或者規避採光問題，需要購屋後自己隔間，這時就要記得將成本一起納入考量。
隔間的工法有很多種，包括白磚輕隔間、紅磚牆、RC牆等。
白磚輕隔間的好處是可以減輕結構負擔，而且容易改變格局，但缺點是隔音效果較差 (譬如：中和市捷運景安站推出共構建案「冠X美X景安」就曾被住戶抱怨隔音效果超差)、牆壁遇到熱漲冷縮後容易龜裂。
所以購買之前，建議確認隔間牆的材質與工法。
4. 窗戶
確認是否為氣密窗，以及使用哪個品牌。常見日系與台系品牌舉例如下：
- 日系品牌：YKK、TOSTEM、三協立山、新日輕。
- 台系品牌：錦鋐、鵝牌、正新、中華、力霸、大同、九州、永欣。
5. 濾水系統
有些大樓會有淨軟水系統，但有些建案沒有，需要自行安裝。
6. 瓦斯管線
瓦斯主管通常是做在外牆，但有些建商是做在室內，貫穿了陽台地板，除了有安全疑慮之外，管路貫穿的周圍會有縫隙，如果陽台有水就會滲漏到樓下 。(特別謝謝網友 Rick Liao 特別來信和大家分享自己的經驗)
參考新聞：廠商圖維修方便 驚！瓦斯管貫穿陽台、瓦斯主管線立陽台 住戶集體反彈
預售屋要問什麼總結
最後提醒一下，沒有100分的房子，只有相對適合你的房子。
你無法要求每個建案都面面俱到，因為面面俱到的房子，太高的房價你也可能無法接受 (如果你很有錢，那就另當別論啦XD)。
所以，檢查這50個項目時，釐清哪些是你在乎的，哪些不是你在乎的，不然永遠都買不到所謂”完美的房子”喔！
看完這50個預售屋必知注意事項之後，你是否參觀預售屋時知道要問那些問題了呢？
如果這篇文章對你有幫助，請分享給你身邊打算買預售屋的親朋好友或同事知道囉！
延伸閱讀
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