借錢給子女買房,有借據就能避贈與稅?沒搞懂國稅局的5大法則,小心被認定為視同贈與!

借錢給子女買房,有借據就能避贈與稅?沒搞懂國稅局的5大法則,小心被認定為視同贈與!

房價高漲之下,很多年輕人買不起房子,所以不少父母想要贊助兒女,希望他們減輕買房的壓力。

這些看起來合乎人之常情,對吧?

小心!有可能被國稅局課高額的贈與稅!

如果需要父母贊助買房,是否可以寫借據,這樣就不會有贈與稅的問題?

最近剛好遇到一位讀者想買房,父母除了使用各自有贈與免稅額244萬元之外,還表示願意額外贊助他1,000萬元。

他來信詢問,是否寫借據就可以不算是贈與稅?

先說一下我的結論:

如果沒有真實借款行為,只是為了避稅而簽下借據,那麼很有可能被國稅局認定為「假借貸真贈與」,也就是「視同贈與」!

補充說明
贈與稅免稅額是每一位「贈與人」,自每年1/1 ~ 12/31止,不論受贈對象及贈與次數多寡,累計贈與金額合計不超過244萬元。

課稅級距如下:
● 贈與淨額2,500萬元以下:課徵10%
● 贈與淨額超過2,500萬 ~ 5,000萬元:超過2,500萬元部分課徵15%
● 贈與淨額超過5,000萬元:超過5,000萬元部分課徵20%

111年遺贈稅標準:贈與稅免稅額244萬

借錢給子女買房案例

借錢給子女買房,新聞上有很多相關案例,所以我簡單舉以下兩個為例,幫助你思考:

案例1:柯文哲市長向父母借錢買房

柯文哲市長 (以下簡稱柯P) 的父母拿出1000萬幫柯P買房,因此遭到檢舉。

最後北區國稅局認定是借貸,柯P父母需補繳「利息所得稅」,而不是「贈與稅」(新聞連結)。

案例2:兒買房,父隔年還清房貸

財政部中區國稅局曾查到一件逃漏贈與稅的案件,表示兒子於民國104年1月在台中買了一間房子,買價約3,800萬元。

從不動產買賣契約中得知,自備款約1,800萬元,而2,000萬元來自銀行貸款。

但一年後的在105年1月,父親替兒子還清2000萬元房貸的行為,被國稅局「視同贈與」,並且追繳了178萬元贈與稅。

計算方式:(2000萬-220萬【這是104年的免稅贈與額度】)×10%=178萬。

此時的你會不會覺得很納悶…?

同樣都是借錢給兒子買房,為什麼柯P父母不用追繳贈與稅,但另一個案例的父親卻要追繳贈與稅?

難道是因為…

柯P是台北市市長,所以他有特權?

市井小民無特權,所以才被追繳贈與稅?

這…你可能想太多、太快下結論了…

想要了解為什麼,你就必須知道國稅局判斷「借款」和「贈與」的原則有哪些。

國稅局判斷「借款」和「贈與」的原則

從過往的眾多案例中,我們可以得知國稅局判定「借款」和「贈與」時,主要是依據以下5大原則:

NO原則說明
1金流子女的金流從哪裡來、從哪裡去?
2必要性子女是否能明確交代借款原因,以及用途必要性?
3合理性是否有借據、借款期限是否合理、是否按正常利率支付利息?
4定期還款國稅局查獲前是否已定期還款,或部分還款?
5償還能力子女的職業、收入是否有能力還款?

如果符合以上5點,才符合父母借款的行為,否則就有可能被認定為「假借貸真贈與」。

原則1:金流

有錢的人財產大幅減少,或者沒錢的人資產大幅增加,很難不引起國稅局的注意

新北市曾經有一個案例,有一名父親出售了土地,想把其中的5,000萬元分給子女。

為了不被國稅局查到,就把錢分散到很多個銀行。

不只如此,他還花了幾個月的時間,陸續分了幾十次提領現金,把這5,000萬元在不同時間存入子女的帳戶。

國稅局向銀行調閱帳戶資料後,認定這些現金是贈與子女的財產,因此要求補稅500多萬元。

補充說明:因應洗錢防制法規範,銀行對於50萬元以上大額轉帳者都會特別註記,而50萬元以下的頻繁轉帳也會受系統備註,國稅局因此可依照查稅目的追查資金去向。

原則2:必要性

父母借錢讓小孩買房,借款原因及用途必要性大致上可以說得過去。

但如果借款金額太大,而小孩又無足夠的償債能力 (參照原則4),可能會很難解釋得過去。

換句話說,就是依照常理判斷,小孩沒必要買超過自己能力無法負擔的房子。

既然沒必要借這麼多錢,那麼父母是否有可能是為了贈與?

原則3:合理性

之前有網友在買房社團提到,婆婆願意借款給她買房,而且不收利息。

但聰明的你應該可以理解,如果是「借款」,怎麼可能不收利息?

正常的借款,應該要有借據,借據上也會寫清楚以下5點:

1. 借款人/被借款人資料:

包含真實姓名、身分證字號、戶籍地址、簽章等。

2. 借款金額

除了寫出借款金額之外,怎麼交付這筆金額也是很重要的一件事。

一般來說,可以分成現金給付及匯款,但通常建議用匯款,才能留下匯款紀錄。

3. 利息計算方式

約定好利率後,要寫清楚什麼時候開始計算、支付利息的時間及方式 (譬如本利攤還,或借款期間只繳利息)。

如果是無息借款,或者利率低於正常水準,都有可能被視為贈與。

4. 還款時間

還款方式包括現金或匯款,但建議用匯款才能留下資金流向,而匯款必須填寫銀行帳號。

到期還款日要寫清楚:X年X月X日必須清償全部本金及利息。

若沒有約定還款時間,其實就等於是贈與,而不是借款。

5. 擔保品

有些情況下,會提供本票當擔保品。

延伸閱讀借據怎麼寫才有效? 執業10年律師給你2022借據範本下載!

原則4:定期還款

國稅局查獲之前,如果有定期還款,或部分還款,才算是有還款事實。

不然等到被查獲之後才開始還款,就來不及了。

以柯P市長為例,柯父曾出示匯款紀錄給國稅局,強調是借貸關係,並且提到兒子有給兩年25萬元的利息,因此國稅局認定是借貸而非贈與。

原則5:償還能力

如果兒女的收入不足以償還房屋貸款,或者不足以支付父母借款利息,都有可能被視為沒有「償債能力」,還是會被課贈與稅。

舉例如下:

2020年9月北市國稅局查到一個案例,一位媽媽匯款給18歲兒子,用來支付去年購買台北市總價高達9,200萬元的豪宅。

國稅局認為這與兒子的資力明顯不相當。

經追查後,發現支付不動產的資金是由媽媽匯款至兒子帳戶支付,最後國稅局核定媽媽應納贈與稅額430萬元。

再舉一個案例:

有些父母在兒女大學畢業剛出社會後,就急著想把房產送給小孩。

但他們卻忽略到一項事實:兒女一個月只領3萬元左右的薪水,收入不足以負擔高額的貸款。

此時,銀行有可能要求爸爸或媽媽做保證人,或者是共同借款人。

假設房屋原本是登記在媽媽的名下,媽媽又是小孩的借款保證人,國稅局有可能會認為是「左手進右手出」,因此被認定為「視同贈與」,要課徵贈與稅。

寫借據可以避贈與稅嗎

回到一開始提到的案例:父母贊助小孩買房,寫借據可以避贈與稅嗎?

借據,它只是一個必要的舉證工具之一,重點還是在於是否有符合國稅局的那五大原則。

如果出現以下行為,就算有借據還是有可能被追繳贈與稅:

  • 資金流向交代不清楚
  • 借款金額過大缺乏必要性
  • 借款沒有約定期限
  • 利率過低或無息借款
  • 沒有部份還款行為
  • 沒有足夠的還款能力

如何借錢給子女買房

就算父母可以借給你1000多萬元全額買房,還是建議善用贈與額度 + 房屋貸款來購買,未來幾年再陸續贈與,避免被判定為「假借貸真贈與」。

父母可運用每人每年有244萬元的贈與免稅額,一年加總共488萬元,先替小孩付頭期款買房,未來的房貸部份再運用每年的免稅額度,慢慢替小孩還。

假設剛好在今年底隔年初買房,年底父母可先一起贈與488萬元,隔年初又可一起贈與488萬元 (因為每年1/1重新計算)。

因此,父母在今年底+隔年初贈與免稅額共有976萬元 ( = 488萬 x 2個年度 ),其實可以支付大部分的買房頭期款。

補充說明:如果剛好遇到要結婚,還有婚嫁贈與免稅額100萬元可使用。

總結

父母贊助子女買房,要小心被視同贈與,被課贈與稅。

簽借據,不代表就可以避開贈與稅,還要注意國稅局的5大原則:

1. 金流:子女的金流從哪裡來、從哪裡去?
2. 必要性:子女是否能明確交代借款原因,以及用途必要性?
3. 合理性:是否有借據、借款期限是否合理、是否按正常利率支付利息?
4. 定期還款:國稅局查獲之前是否已定期還款,或部分還款?
5. 償還能力:子女的職業、收入是否有能力還款?

因此,喬王建議倒不如善用贈與額度 + 房屋貸款,讓小孩申請房貸來買房,未來幾年再陸續贈與。

另外,也建議你做贈與規劃時,可以找專業的財務顧問、律師、會計師諮詢,以避免思考不周,才被判定為「假借貸真贈與」,必須連補帶罰。

延伸閱讀

參考資料

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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