房價高漲之下，很多年輕人買不起房子，所以不少父母想要贊助兒女，希望他們減輕買房的壓力。
這些看起來合乎人之常情，對吧？
小心！有可能被國稅局課高額的贈與稅！
如果需要父母贊助買房，是否可以寫借據，這樣就不會有贈與稅的問題？
最近剛好遇到一位讀者想買房，父母除了使用各自有贈與免稅額244萬元之外，還表示願意額外贊助他1,000萬元。
他來信詢問，是否寫借據就可以不算是贈與稅？
先說一下我的結論：
如果沒有真實借款行為，只是為了避稅而簽下借據，那麼很有可能被國稅局認定為「假借貸真贈與」，也就是「視同贈與」！
補充說明：
贈與稅免稅額是每一位「贈與人」，自每年1/1 ~ 12/31止，不論受贈對象及贈與次數多寡，累計贈與金額合計不超過244萬元。
課稅級距如下：
● 贈與淨額2,500萬元以下：課徵10％。
● 贈與淨額超過2,500萬 ~ 5,000萬元：超過2,500萬元部分課徵15％。
● 贈與淨額超過5,000萬元：超過5,000萬元部分課徵20％。
文章目錄
借錢給子女買房案例
借錢給子女買房，新聞上有很多相關案例，所以我簡單舉以下兩個為例，幫助你思考：
案例1：柯文哲市長向父母借錢買房
柯文哲市長 (以下簡稱柯P) 的父母拿出1000萬幫柯P買房，因此遭到檢舉。
最後北區國稅局認定是借貸，柯P父母需補繳「利息所得稅」，而不是「贈與稅」（新聞連結）。
案例2：兒買房，父隔年還清房貸
財政部中區國稅局曾查到一件逃漏贈與稅的案件，表示兒子於民國104年1月在台中買了一間房子，買價約3,800萬元。
從不動產買賣契約中得知，自備款約1,800萬元，而2,000萬元來自銀行貸款。
但一年後的在105年1月，父親替兒子還清2000萬元房貸的行為，被國稅局「視同贈與」，並且追繳了178萬元贈與稅。
計算方式：（2000萬－220萬【這是104年的免稅贈與額度】）×10％＝178萬。
此時的你會不會覺得很納悶…？
同樣都是借錢給兒子買房，為什麼柯P父母不用追繳贈與稅，但另一個案例的父親卻要追繳贈與稅？
難道是因為…
柯P是台北市市長，所以他有特權？
市井小民無特權，所以才被追繳贈與稅？
這…你可能想太多、太快下結論了…
想要了解為什麼，你就必須知道國稅局判斷「借款」和「贈與」的原則有哪些。
國稅局判斷「借款」和「贈與」的原則
從過往的眾多案例中，我們可以得知國稅局判定「借款」和「贈與」時，主要是依據以下5大原則：
| NO | 原則 | 說明 |
| 1 | 金流 | 子女的金流從哪裡來、從哪裡去？ |
| 2 | 必要性 | 子女是否能明確交代借款原因，以及用途必要性？ |
| 3 | 合理性 | 是否有借據、借款期限是否合理、是否按正常利率支付利息？ |
| 4 | 定期還款 | 國稅局查獲前是否已定期還款，或部分還款？ |
| 5 | 償還能力 | 子女的職業、收入是否有能力還款？ |
如果符合以上5點，才符合父母借款的行為，否則就有可能被認定為「假借貸真贈與」。
原則1：金流
有錢的人財產大幅減少，或者沒錢的人資產大幅增加，很難不引起國稅局的注意。
新北市曾經有一個案例，有一名父親出售了土地，想把其中的5,000萬元分給子女。
為了不被國稅局查到，就把錢分散到很多個銀行。
不只如此，他還花了幾個月的時間，陸續分了幾十次提領現金，把這5,000萬元在不同時間存入子女的帳戶。
國稅局向銀行調閱帳戶資料後，認定這些現金是贈與子女的財產，因此要求補稅500多萬元。
補充說明：因應洗錢防制法規範，銀行對於50萬元以上大額轉帳者都會特別註記，而50萬元以下的頻繁轉帳也會受系統備註，國稅局因此可依照查稅目的追查資金去向。
原則2：必要性
父母借錢讓小孩買房，借款原因及用途必要性大致上可以說得過去。
但如果借款金額太大，而小孩又無足夠的償債能力 (參照原則4)，可能會很難解釋得過去。
換句話說，就是依照常理判斷，小孩沒必要買超過自己能力無法負擔的房子。
既然沒必要借這麼多錢，那麼父母是否有可能是為了贈與？
原則3：合理性
之前有網友在買房社團提到，婆婆願意借款給她買房，而且不收利息。
但聰明的你應該可以理解，如果是「借款」，怎麼可能不收利息？
正常的借款，應該要有借據，借據上也會寫清楚以下5點：
1. 借款人/被借款人資料：
包含真實姓名、身分證字號、戶籍地址、簽章等。
2. 借款金額
除了寫出借款金額之外，怎麼交付這筆金額也是很重要的一件事。
一般來說，可以分成現金給付及匯款，但通常建議用匯款，才能留下匯款紀錄。
3. 利息計算方式
約定好利率後，要寫清楚什麼時候開始計算、支付利息的時間及方式 (譬如本利攤還，或借款期間只繳利息)。
如果是無息借款，或者利率低於正常水準，都有可能被視為贈與。
4. 還款時間
還款方式包括現金或匯款，但建議用匯款才能留下資金流向，而匯款必須填寫銀行帳號。
到期還款日要寫清楚：X年X月X日必須清償全部本金及利息。
若沒有約定還款時間，其實就等於是贈與，而不是借款。
5. 擔保品
有些情況下，會提供本票當擔保品。
延伸閱讀：借據怎麼寫才有效？ 執業10年律師給你2022借據範本下載！
原則4：定期還款
國稅局查獲之前，如果有定期還款，或部分還款，才算是有還款事實。
不然等到被查獲之後才開始還款，就來不及了。
以柯P市長為例，柯父曾出示匯款紀錄給國稅局，強調是借貸關係，並且提到兒子有給兩年25萬元的利息，因此國稅局認定是借貸而非贈與。
原則5：償還能力
如果兒女的收入不足以償還房屋貸款，或者不足以支付父母借款利息，都有可能被視為沒有「償債能力」，還是會被課贈與稅。
舉例如下：
2020年9月北市國稅局查到一個案例，一位媽媽匯款給18歲兒子，用來支付去年購買台北市總價高達9,200萬元的豪宅。
國稅局認為這與兒子的資力明顯不相當。
經追查後，發現支付不動產的資金是由媽媽匯款至兒子帳戶支付，最後國稅局核定媽媽應納贈與稅額430萬元。
再舉一個案例：
有些父母在兒女大學畢業剛出社會後，就急著想把房產送給小孩。
但他們卻忽略到一項事實：兒女一個月只領3萬元左右的薪水，收入不足以負擔高額的貸款。
此時，銀行有可能要求爸爸或媽媽做保證人，或者是共同借款人。
假設房屋原本是登記在媽媽的名下，媽媽又是小孩的借款保證人，國稅局有可能會認為是「左手進右手出」，因此被認定為「視同贈與」，要課徵贈與稅。
寫借據可以避贈與稅嗎
回到一開始提到的案例：父母贊助小孩買房，寫借據可以避贈與稅嗎？
借據，它只是一個必要的舉證工具之一，重點還是在於是否有符合國稅局的那五大原則。
如果出現以下行為，就算有借據還是有可能被追繳贈與稅：
- 資金流向交代不清楚
- 借款金額過大缺乏必要性
- 借款沒有約定期限
- 利率過低或無息借款
- 沒有部份還款行為
- 沒有足夠的還款能力
如何借錢給子女買房
就算父母可以借給你1000多萬元全額買房，還是建議善用贈與額度 + 房屋貸款來購買，未來幾年再陸續贈與，避免被判定為「假借貸真贈與」。
父母可運用每人每年有244萬元的贈與免稅額，一年加總共488萬元，先替小孩付頭期款買房，未來的房貸部份再運用每年的免稅額度，慢慢替小孩還。
假設剛好在今年底或隔年初買房，年底父母可先一起贈與488萬元，隔年初又可一起贈與488萬元 (因為每年1/1重新計算)。
因此，父母在今年底+隔年初的贈與免稅額共有976萬元 ( = 488萬 x 2個年度 )，其實可以支付大部分的買房頭期款。
補充說明：如果剛好遇到要結婚，還有婚嫁贈與免稅額100萬元可使用。
借錢給子女買房總結
父母贊助子女買房，要小心被視同贈與，被課贈與稅。
簽借據，不代表就可以避開贈與稅，還要注意國稅局的5大原則：
1. 金流：子女的金流從哪裡來、從哪裡去？
2. 必要性：子女是否能明確交代借款原因，以及用途必要性？
3. 合理性：是否有借據、借款期限是否合理、是否按正常利率支付利息？
4. 定期還款：國稅局查獲之前是否已定期還款，或部分還款？
5. 償還能力：子女的職業、收入是否有能力還款？
因此，喬王建議倒不如善用贈與額度 + 房屋貸款，讓小孩申請房貸來買房，未來幾年再陸續贈與。
另外，也建議你做贈與規劃時，可以找專業的財務顧問、律師、會計師諮詢，以避免思考不周，才被判定為「假借貸真贈與」，必須連補帶罰。
借錢給子女買房FAQ
Q1：父母出頭期款要注意什麼？
1. 金流：子女的金流從哪裡來、從哪裡去？
2. 必要性：子女是否能明確交代借款原因，以及用途必要性？
3. 合理性：是否有借據、借款期限是否合理、是否按正常利率支付利息？
4. 定期還款：國稅局查獲之前是否已定期還款，或部分還款？
5. 償還能力：子女的職業、收入是否有能力還款？
Q2：寫借據可以避贈與稅嗎？
如果出現以下行為，就算有借據還是有可能被追繳贈與稅：
1. 資金流向交代不清楚
2. 借款金額過大缺乏必要性
3. 借款沒有約定期限
4. 利率過低或無息借款
5. 沒有部份還款行為
6. 沒有足夠的還款能力
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參考資料
- 財政部高雄國稅局：那些財產的移轉行為視為贈與，應申報課徵贈與稅？
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