理財型房貸缺點有哪些？只繳息不還本，和寬限期有何不同？一次搞懂利率/年限/成數！

房價高漲的年代，很多人買了房，每月繳完房貸及日常支出後，身上沒剩多少錢，成為了「有房月光族」。

他們辛辛苦苦地還房貸，好不容易把房貸還了一大半，結果身上已沒多餘的資金可運用，因為錢都鎖進房子裡面了…

「唉…好想要理財，偏偏手中沒有任何多餘的資金可理財…」

「我好煩惱如果遇到什麼事，很需要用到錢，要去哪裡找錢…」

遇到這種情況該怎麼辦呢？

第一種方式是開源節流，但是增加收入需要一些時間，而降低日常支出的程度通常有限（除非你平常花錢很揮霍，節流的效果才會很明顯）

第二種方式是活化房產，讓自己擁有一個隨時可借可還的預備金。

其實銀行有一種叫做「理財型房貸」，有動用才繳利息，利率通常比信貸低，沒動用則可拿來當作臨時周轉金或緊急預備金，非常適合想要活化手中房子的買房族！

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理財型房貸定義

理財型房貸的正式名稱是循環型房貸 (Revolving Mortgage)，又稱為「透支型房貸」，屬於「增貸」的一種，是指將已經還掉的本金，轉為一筆可隨時動用的備用金。

申請到理財型房貸之後，借款人可獲得一筆循環動用額度，有動用才計算利息，並且可以隨借隨還。

它的好處在於期限內不用還本金，只需要繳利息，可以減輕動用的負擔，所以常常被用來當成「臨時周轉金」或「緊急預備金」。

我自己也申請過理財型房貸相關的商品，充分感受到這種房貸的好處與壞處，所以在你申請這種房貸之前，請先了解它與其他貸款的差異，以及有哪些優缺點。

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理財型房貸vs購屋貸款vs一般增貸

理財型房貸與購屋房貸、一般增貸的差異如下：

	理財型房貸	購屋房貸	一般增貸
利率	較高	較低	中等
計息	動用才計息，以日計算	本利攤還	本利攤還
額度	約7.5~8成，可動用金額為已還款額度	約8成	約8成
期限	一年一約，可自動續約	20~40年	10~20年
適合族群	投資族、自營商、資金備用族	購屋族	投資族、自營商

理財型房貸優點有哪些

優點1：活化資產，拿回已繳的本金

繳回去的房貸本金，除非你申請增貸，否則就無法再領取出來，因此流動性會比較低。

但理財型房貸只要是在額度內，都能無限次隨時動用，完全不需要再次申請額度，所以可以活化手中的房產。

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優點2：隨時借隨時還，有動用才計息

理財型房貸可以隨時借、隨時還，而且還款之後又能隨時再借款。

由於是「以日計息」，只要你沒動用到額度，或者你是當天借款+當天還款，就不需要繳交任何利息。

優點3：年限內只繳利息，不用還本金

大部分的貸款都是「本金+利息」一起攤還，即使申請了「寬限期」，寬限期到期後還是要繳本金，所以每月還款壓力會比較大。

而理財型房貸的優勢之一，就是年限內只需要繳利息，不需用還本金，因此負擔就會比較少。

有些不懂貸款的人，或者為了方便行銷而設計話術的人，甚至會把它取名為「無限寬限期房貸」或 「20年寬限期房貸」 ，但這種說法很容易讓人誤解為「寬限期可一次申請20年」或「寬限期可無限次申請」，所以我很反對這樣的話術…

有些投資族或自營商也會透過這個方式，賺取中間的套利空間。

	理財型房貸	寬限期
期限	通常1年一約，少數7年一約	通常1~3年一約，少數可達5年一約
到期展延	通常自動續約	未必可展延
到期解約	不續約則需償還本金	寬限期結束每月本利支出增加

理財型房貸缺點有哪些？

缺點1：本金需償還才有額度可用

理財型房貸的額度大小，主要是看你還了多少本金，以及房屋鑑價增值了多少。

舉例：如果原本房貸800萬，你還了200萬，那麼你有可能會有200萬的理財型房貸額度；或者原本房子鑑價1000萬，後來鑑價1500萬，那麼你有可能會再增加400萬的額度( = 500萬 x 8成)

因此，萬一你償還的房貸本金不夠多 (譬如還款時間太短，或者長期使用寬限期)，就有可能無法申請到足夠的額度。

缺點2：利率比一般房貸高一些

從風險的角度來看，由於理財型房貸的用途更加廣泛，而且隨時可靈活動用資金，這也代表銀行面臨的風險比購屋貸款更大，導致利率比一般房貸略高一些。

從收益的角度來看，借款人在契約期間之內不一定會動用，銀行不一定有利息收益，所以訂價通常會比較高一些。

那麼…利率究竟是高多少呢？一般來說，通常是比一般房貸高約0.5 ~ 1%，實際利率則是按照借款人的情況而定。

缺點3：期限較短，通常一年一約

理財型貸款屬於短期放款，期限通常是一年一約。

在信用正常的情況之下，到期之後幾乎都會自動展延 (實際續約與否，將依照借款人的實際狀況而定)。

所以最好保持良好的信用與收入，以免到期後必須強迫還款。

要注意的是，有些銀行續約時會再收取帳管費，有些銀行則不會，申辦之前請先問清楚。

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隨借隨還的利率計算公式

理財型房貸的利息計算公式，可參考如下：

當日利息 = 當日動用額度 × 房貸利率 ÷ 365天

舉例：假如你從帳戶中動用100萬，利率2.9%，那麼…

100萬元 × 2.9% ÷ 365天 ＝ 80元

因此，這筆貸款的利息大約是每日80元，若再乘以動用天數，就是實際要繳的總利息。

誰適合理財型房貸？

適合族群1：投資族

假如你有投資或理財的計畫，卻發現手頭現金不足，或者想要進行槓桿投資，理財型房貸提供了更具彈性的資金運用方式。

適合族群2：自營商

由於自營商沒有固定收入，而且常常遇到現金流支出問題 (譬如發放薪資、支付大額貨款等)，所以可考慮使用理財型房貸來當週轉金，以免發生周轉不靈的狀況。

適合族群3：需要備用金的人

一般來說，房貸是大多數人每月的主要支出。

然而，生活中難免會遭遇一些臨時或緊急的資金需求，例如醫療開支、出國旅遊、結婚費用或子女學費等。

因此，理財型房貸可作為備用金，彌補短期資金不足的窘境。

理財型房貸能當買房頭期款嗎？

除了購屋貸款之外，其他類型的房貸都不能用來當買房頭期款。

如果你的用理財型房貸買房，有可能會因為不符合申請用途，導致被迫加速還款。

除非你有把理財型房貸的資金拿去投資，並且經過一段期間(每家銀行規定不一樣，建議至少半年或一年以上，較不會有疑慮)，才能避免用途不符而被追回貸款。

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提供理財型貸款的銀行有哪些

大部份銀行都有提供理財型貸款，只是名稱可能會不太一樣，只要告知銀行專員你要申請「隨借隨還」的「理財型房貸」，理論上他們都聽得懂。

以下舉一些銀行得理財型房貸為例：

銀行	理財型房貸名稱	官網連結
第一銀行	樂活理財房貸	🔗
合庫銀行	理財樂活優惠專案	🔗
星展銀行	星活利房貸	🔗
玉山銀行	理財型房貸	🔗
永豐銀行	理財型房貸	🔗
渣打銀行	理財型房貸	🔗
元大銀行	理財型房貸	🔗
凱基銀行	理財型房貸	🔗
王道銀行	理財型房貸	🔗

總結

理財型房貸是一種特殊的房屋融資方案，你可以將已償還的本金重新借出，轉化為可以隨時動用的備用金。

它的優勢在於只需要支付利息、隨時借隨隨還，並且可以活化房產。

然而，申購之前也要特別注意理財型房貸缺點：相對於一般房貸，理財型房貸利率略高一些，需要先償還本金才能獲得更多額度，而且到期時也會檢視信用狀況。

由於這種貸款的獨特性，理財型房貸特別適合投資者、自營商以及需要備用金的人。

補充說明

近期星展銀行的「星活利房貸」，除了擁有理財型房貸的好處之外，還具有線上免費估價及自動展延免收手續費的特色。

透過官網申辦，甚至還可享有手續費減免3000元優惠，有興趣可以前往下方官網進一步了解。

常見問題

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