為何我的利率特別高?淺談銀行法72-2限額的水位ㄧ房貸限撥有什麼影響?哪些機構和貸款不受限制?

銀行法72-2限額水位滿了

「不好意思,我們的房貸水位滿了,房貸利率很高,建議你去其他家貸款…」

「抱歉,我們的房貸正在限撥,非VIP客戶的貸款條件很差…」

真奇怪,明明自己條件不差,為什麼房貸利率這麼高,貸款條件這麼差呢?

別擔心!問題有可能不在於自己,而是在於銀行的貸款額度受到了限制!

其實,我以前在銀行做房貸專員時,就曾經多次遇到類似的經驗,不得不用很差的條件來拒絕客戶,

什麼?難道是我瘋了嗎?還是我業績太好,不想理客戶呢?

其實都不是,這是因為遇到了「銀行法72之2」這項放款天條,銀行放款無法超過某個房貸額度,因此只能開始限制房貸條件

這篇我將和你分享什麼是銀行法72-2、這個法條對於房貸有什麼影響,以及遇到後該怎麼辦。

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什麼是銀行法72-2?為何會有這限制?

一般來說,銀行不能把全部吸收來的存款都拿去放款,只能拿一小部分比例去放款。

這樣銀行才可以穩健地經營公司,當人民要大量提款時,也才有辦法供應,而不會遇到擠兌就快速倒閉。

為了避免「不動產市場價格波動」以及把放款都集中投入不動產,發生「資金排擠」效果,政府會規範銀行不動產放款只能佔一小部分比例。

那麼…一小部分比例是指多少?

根據銀行法72之2的限制,商業銀行最多只能使用30%的手中資金 (同時包含「存款餘額」與「金融債券」)。

由於這是銀行界的「不動產放款天條」,所以銀行不能也不敢打破它。

完整規範可參考如下:
根據銀行法第72-2條規定,「商業銀行」辦理住宅建築及企業建築放款之總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之30%。

它的公式如下:

住宅建築放款 + 企業建築放款 ≦ (存款總餘額 + 金融債券發售額) x 30%

補充說明:
(1)住宅建築放款:
指個人貸款用途為購置住宅者,含政府優惠房屋貸款及不同銀行間轉貸其原始用途為購置住宅者。

(2)企業建築放款:又稱為土建融,指對建築業、其他企業及從事建築投資之個人,因承做房屋興建投資所辦理之購地、興建房屋及週轉金貸款,但房屋興建屬自用部分,則不包含之。

逼近72之2放款水位上限有何影響

當銀行的放款量逼近銀行法72之2規範的額度時,我們稱為「逼近水位上限」,或者「水位快滿了」。

此時,他們就會提前開始限制撥款量 (又稱為「限撥」),以免貸款無法提供給超優質的好客戶。

那麼多少比率才會開始警戒呢?

雖然沒有一個統一標準,但就我的觀察,可用以下方法來當判斷基準:

  • 26%以下:安全
  • 28 ~ 29%:警戒
  • 29 ~ 30%:危險
  • 30%:額滿

因此,一旦水位超過28%,銀行就會透過「拉高貸款利率」或「降低貸款額度」等方式,排除掉一般客戶,只願意放款給「貢獻度較佳」的客戶,這也是為什麼我們很少看到銀行真的會達到30%的水位限制。

因為一旦達到30%,就等於完全不能做放款生意,連貢獻度高的客戶都要拒絕於門外,讓給其他銀行。

這對於銀行來說,其實是很嚴重的影響!

所以,當水位快滿的時候,銀行就會用很差的條件來拒絕一般客戶貸款,即使有可能得罪客戶也不得不這麼做。

等到水位恢復到安全水準的時候,才會恢復到正常的貸款條件。

房屋貸款其實有很多眉眉角角,而且動輒就是好幾百萬,甚至上千萬元的資金…

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哪些不受銀行法72之2限制

#不受72-2限制的貸款類別

銀行法72之2只限制「個人」的「購置住宅用」的貸款 (聯徵報告上,資金用途 代號為「1」),以及「企業」的「土地建物融資」,所以不包括:

  • 房屋修繕貸款
  • 理財型房貸
  • 回復型房貸
  • 企業週轉金

如果想要進一步了解理財型房貸,可參考這篇文章:理財型房貸缺點有哪些?只繳息不還本,和寬限期有何不同?一次搞懂利率/年限/成數!

#不受72-2限制的放款機構

銀行法72之2主要是規範「商業銀行」,除了土地銀行屬於「專業不動產放款銀行」而不受限之外,所有的銀行都會受到此條款的限制。

此外,非銀行的機構基本上也不會受到銀行法72之2的限制 (但可能會受其他條款限制)。

所以,不受72-2限制的放款機構包含以下單位:

  • 土地銀行
  • 壽險公司
  • 農漁會(信用部)
  • 信用合作社
  • 郵局
  • 融資公司

延伸閱讀:誰說房貸只能找銀行?5大房貸申請管道:銀行/壽險公司/農漁會/信用合作社/郵局,通通都能辦理!

補充說明:
雖然其他金融機構不受銀行法72之2限制,但不代表可以無限制放款給購屋貸款。

舉例:
● 農漁會信用部:辦理「購置住宅放款」及「房屋修繕放款」的餘額不得超過「存款總餘額」的 55% (詳見農會漁會信用部各項風險控制比率管理辦法第9條)

● 信用合作社:辦理「購置住宅放款」及「房屋修繕放款」的餘額不得超過「存款總餘額」的 55% (詳見金管銀合字第 10701139243 號函)

不受72-2限制的貸款對象

以下四種貸款對象,不受銀行法72之2的限制:

一、用於興建或購置以下建築物種類的放款

(一) 公私立各級學校

(二) 醫療機構:指醫療機構設置標準所稱之醫療機構,包括醫院、診所、其他醫療機構

(三) 政府廳舍
1. 提供民眾服務或統籌規劃該服務措施之政府機關辦公處所及其設施。
2. 辦理前項業務人員必要之職務宿舍及其設施。

(四) 長期照顧服務機構:指長期照顧服務法所稱之長照服務機構。

(五) 社會住宅:指住宅法所稱之社會住宅

(六) 廠房:指依工廠管理輔導法申請許可或登記之工廠,含其設立工廠所使用之土地及其土地上相關建築物及設施,如:辦公室、倉庫、生產實驗室等

二、都市更新

為了提供參與都市更新的土地及合法建築物「所有權人」、「實施者」或「不動產投資開發專業公司」籌措經主管機關核定發布實施之都市更新事業計畫所需資金而辦理之放款。

三、 其他

依法律規定得不受銀行法第72條之2限制的放款,包括:

  • 促進民間參與公共建設法
  • 危老條例 (都市危險及老舊建築物加速重建條例)

四、 對營建工程業之營運週轉金放款,其資金用途符合前三款者。

參考資料來源:會新聞稿

補充說明:
其他72-2排除的對象包括:
一、為鼓勵儲蓄協助購置自用住宅,經主管機關核准辦理之購屋儲蓄放款。
二、以中央銀行提撥之郵政儲金轉存款辦理之購屋放款。
三、以國家發展委員會中長期資金辦理之輔助人民自購住宅放款。
四、以行政院開發基金管理委員會及國家發展委員會中長期資金辦理之企業建築放款。
五、受託代辦之獎勵投資興建國宅放款、國民住宅放款及輔助公教人員購置自用住宅放款。

(資料來源:)

哪個平台可查得到72-2的水位狀況

很多人常問我:「哪裡可以知道這家銀行有沒有超過銀行法72之2的數字?」

坦白說…我還真不知道要去哪裡查😅

目前似乎沒有相關的平台可以查詢到這些數字,而且放款量隨時會改變。

因此只能等到遇到時,由銀行專員告訴你,或者即使專員不告訴你,但當你發現利率高到離譜,大概就知道是怎麼一回事了…

萬一房貸遇到72-2受限怎麼辦

「唉…我的預售屋12月底要交屋了,本來建商配合的XX銀行已經核貸,今天被通知銀行房貸水位已滿,需要另外找銀行,該怎麼辦?」

前幾天看到有網友在社群討論某銀行的額度已滿,原本貸款已核准,現在又必須找另外其他家銀行申請貸款。

其實,這件事真的無解,當銀行的放款已逼近上限,就會開始拒絕一般客戶。

身為銀行房貸專員,遇到這件事也是充滿無奈,萬一處理得不好還會被客戶責怪,甚至客訴,但其實他們不是存心要騙你,畢竟他們也無法預測到何時水位會滿。

這時候該怎麼辦?有兩種方法…

如果是預售屋,可以試著和建商談是否可延後。

萬一不行,就只能趕快去找下一間銀行去申請。

不然萬一沒有申請到貸款,付不出錢買房要賠違約金的還是你自己…

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:穩健投資 x 買房安居 x 斜槓享受人生。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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