40年房貸真有那麼恐怖?一分鐘讓你看懂長天期房貸的真相!

40年房貸限制

「喬王,我想申請30年、40年房貸,有哪些銀行可申請?我該注意些什麼嗎?」

一位久未謀面的朋友,這幾天突然丟了LINE訊息問我這個問題。

也許你會感到奇怪:「咦?一般人買房,不都是申請20年房貸嗎?

確實如此,多數人申請房貸時,年限都是選擇20年攤還。

但近十年房價不斷高漲,為了降低貸款的門檻,銀行也紛紛設計出30年、甚至40年攤還的長天期房貸,大大降低了貸款人的還款壓力

然而,畢竟天下沒有白吃的午餐,透過延後貸款年限,雖然降低了每月還款金額,卻也代表增加了總利息支出 (因為本金還得比較少)。

既然如此,為何大多數人仍選擇20年房貸,但某些人卻又專挑40年房貸呢?

如果要挑40年房貸,又該怎麼選擇?該注意些什麼呢?

喬王試著根據自己與朋友的相關經驗,並蒐集及整理出市場相關資訊供讀者們參考:

一、哪些銀行有40年房貸?

目前有星展、永豐、合庫、兆豐、新光、高雄富邦等銀行。

補充說明:請特別注意各家條件不一樣,而且可能隨著大環境不同而調整貸款政策,申請之前請務必仔細問清楚。

二、40年房貸有哪些限制條件?

1. 財力良好且為首購

40年房貸通常只准許資歷良好首購族申辦,而且相對負債不能太高所以收入較少或負債較高的人比較難申請。

其中,又以富邦的條件最為嚴格…

  • 星展銀行:收支比60%以下
  • 兆豐銀行:收支比60%以下
  • 新光銀行:收支比67%以下
  • 高雄銀行:負債所得比10倍以下
  • 永豐銀行:收入70萬以上
  • 富邦銀行:收入100萬以上,且職業為醫師、律師、會計師、建築師,或任職企業屬「臺灣證券交易所臺灣高薪酬100指數」成分股。

補充說明:
各家銀行首購的定義可能不太一樣,有興趣可參考這篇文章:首購資格怎麼定義?一文快速了解首購族的房貸優惠與利率條件!

2. 年紀不能超過35或40歲

為了控管風險,銀行通常會規定年紀不能太大,大部分的銀行都是不能超過40歲,永豐銀行則是不能超過35歲。

  • 兆豐銀行:不能超過40歲
  • 合庫銀行:不能超過40歲
  • 富邦銀行:不能超過40歲
  • 新光銀行:不能超過40歲
  • 高雄銀行:不能超過40歲
  • 永豐銀行:不能超過35歲 ( 貸款人年紀 + 還款期限 < 75 )

3. 房子流通性不能太差

房子的流通性必須良好,所以通常會排除不易處分特性之擔保品 (譬如別墅、小套房、老房子、工業住宅)。

以老房子來說,有些銀行甚至會規定屋齡不能超過20年。

  • 永豐銀行:屋齡小於20年 (屋齡+貸款年限 < 60)
  • 兆豐銀行:屋齡小於20年

富邦銀行的Y世代蛋黃貸規定更嚴格,看完之後真心覺得必須是人中之龍/鳳,才有辦法申請到這貸款…

  1. 限限新購型,房屋總價:台北市≧2,500萬元,新北市≧2,000萬元,其他縣市≧1,500萬元。
  2. 擔保品坐落地區:
    (1)台北市:信義區/松山區/中山區/中正區/大安區/內湖區/南港區
    (2)新北市:板橋區/新店區/永和區
    (3)桃園市:桃園區
    (4)新竹市:東區
    (5)新竹縣:竹北市
    (6)台中市:西區/西屯區/南屯區(限七、八期重劃區)
    (7)台南市:東區/中西區
    (8)高雄市:苓雅區/新興區/前金區/左營區/鼓山區

而高雄銀行推出的「 安居高雄市民首購優惠房貸專案」 ,房子必須滿足2大要件:

(1)設籍高雄
(2)買高雄房子

房貸規則、信用評分以及銀行估價有許多眉眉角角,如果你想要更進一步了解房貸知識,不妨參考我在Hahow開設的銀行貸款線上課程,並且免費試看一個單元唷!

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三、40年房貸有哪些缺點?

1. 總利息增加

因為還款年限增加,每月還款金額降低,所以房貸總利息支出也變多,悲觀者甚至還說會因此當更久的屋奴,這也是較少人選擇40年房貸的主因。

新聞媒體與論壇很多類似言論,譬如:高雄買房享40年房貸利率1.6%!他批:反害年輕人恐怖!銀行推40年房貸 屋奴要當到75歲

2. 限制條件較多

對銀行來說,貸款年限拉長,雖然利息可能賺得較多,但風險也可能會增加,所以通常都會設下一些限制條件,甚至要求資歷或擔保品較佳的客戶才能申請。

目前市面上40年房貸通常要求貸款者必須是年齡35歲以下的首購族,且月負債比、屋齡屋況等都可能有所限制,所以並非所有人都可以順利申請。

四、40年房貸有哪些優點?

1. 降低還款壓力

40年房貸的利息總額雖然較多,但每個月的負擔也較輕。

2. 彈性運用資金

降低每月還款金額後,手邊就有閒錢可以進行理財,如果覺得自己不擅長理財,甚至怕錢留在身邊會亂花,仍然可以隨時還款 ,進可攻退可守,所以資金運用反而更具彈性。

補充說明:但前提是避免選到綁約條件最嚴格銀行,有興趣了解綁約違約金的朋友可參考提前還房貸?不懂銀行遊戲規則,小心被罰高額違約金!

此外,很少人買房真的一住就住30年或40年,增加的利息不見得全部都會實現

五、我該選擇30年/40年房貸嗎?

詢問30年/40年房貸是否比較好之前,不妨先問自己兩個問題:

(1)每月房貸負擔是否過重?

如果現在或預期未來的每月房貸負擔比較重,一定會建議你透過拉長年限(30年/40年)來降低壓力,提高生活品質。

但如果20年房貸的負擔壓力對你來說沒這麼重,或許可以思考:把錢放在你自己的身上,是否有更好的運用方式?

(2)是否需要加速或減速還款

假設你無法守住錢,必須透過還貸款來強迫儲蓄,那你就選擇20年房貸,因為它可以讓你按照正常速度還款。

但假設你可以妥善運用多出的錢,那麼支付一些利息但把錢放在更好的地方,會是更好的方式。

順帶一提:如果選擇30年或40年房貸後,又想要提早多還一些錢,大部分銀行允許且不會有違約金,所以反而比20年房貸更彈性。

反倒是選了20年房貸後,又要改成30年或40年房貸,可能申請會遇到問題,而且還要再多付一筆費用!

關於房貸究竟要還得快還是慢的議題,筆者曾寫過一篇文章:《買房子不一定要這樣還款,5個觀點破解等額本金還款的迷思》。

這篇文章從發文至今已超過9萬人閱讀過,其中提到幾個觀點和本篇文章有些雷同,有興趣的讀者不妨點擊參考。

最後喬王要提醒的是,申請貸款不能只單純從利息角度來判斷,還需要從自己的需求財務規劃進一步考量

假設你房屋貸款額度是1000萬,貸款利息2%,貸款期間20年,則每月要繳50,588元,對於一般上班族來說應該是不小的經濟壓力。此時你至少有三種方法可降低資金壓力,並提高你的生活品質:

延伸閱讀房貸壓得你喘不過氣? 降低月付金的4招必學方法! 第4招幫你每月少還上萬元!

(1)買便宜一點的房子

這聽起來有點像是廢話,買房本來就會希望價格低一些。

但…如果同樣的地區無法買到便宜的房子,該怎麼辦呢?

那就只能先用時間換空間,換到其他地區買,不一定要強求自己一次買好買滿囉!

(2)申請本金寬限期

如果你選擇申請本金寬限,本金可不用立刻攤還,每月只要繳交利息16,667元,明顯比每月繳交50,588元輕鬆許多。

不過要注意的是,本金寬限期通常都是2年,寬限期到後,銀行不一定會繼續讓你寬限,所以你可能必須轉貸至他行,但轉貸又有轉貸的成本,且寬限期結束後還款壓力會更大。

所以,務必小心:寬限期的副作用可能比延長房貸還要嚴重

(3)將房貸期間延長至30年或40年

若期間延長至30年,則每月本利攤還金額為36,962元,若延長至40年,則每月本利攤還金額為30,283元,利息明顯比50,588元低許多。

降低月付金的效果雖然不像寬限期這麼顯著,但至少不會有寬限期到期後飆高月付金的副作用

總結

40年房貸的銀行包括:星展、永豐、合庫、兆豐、高雄、新光、富邦等銀行,但各家條件不一樣,申請前請仔細問清楚。

40年房貸有許多限制條件,包括:
(1)財力良好且首購
(2)年紀不能超過35或40歲
(3)房子的流通性必須良好

40年房貸的缺點則是總利息增加、限制條件多,但優點是可降低還款壓力、彈性運用資金。

希望大家看完後,都能知道可申辦40年房貸的銀行有哪些,以及如何運用有效運用40年房貸。

看完這篇後,不知大家是否還有其他想法呢?

如果你有任何想法,或歡迎在下方留言區或FB粉絲頁討論與交流囉!

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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