40年房貸好嗎?哪些銀行有提供?1分鐘看懂優缺點,以及利率/成數/寬限期/轉貸等資格限制

40年房貸限制與條件資格

「喬王,我想申請30年、40年房貸,有哪些銀行可申請?有什麼資格限制嗎?」

一位久未謀面的朋友,突然丟了訊息問我這問題。

聽到這問題,或許你會感到奇怪:「房貸通常不是20年嗎?有40年房貸嗎?

以前很多人申請房貸時,年限確實都是選擇20年攤還;但近十年房價不斷高漲,為了降低貸款的門檻,銀行也紛紛設計出30年、甚至40年攤還的長天期房貸,大大降低了貸款人的還款壓力

然而,天下沒有白吃的午餐,當你延長年限,雖然降低了每月還款金額,卻也代表增加了總利息支出 (因為本金還得比較少)。

既然如此,為何大多數人仍選擇20年房貸,但某些人卻又專挑40年房貸呢?

如果要挑40年房貸,又該怎麼選擇?該注意些什麼呢?

這篇將喬王將會依照自己多年的房貸經驗,以及市場相關資訊,提供你當參考。

一、哪些銀行有40年房貸?

早期銀行只有20年房貸,自從1995年修訂《銀行法》第38條後,購屋的房貸期限才延長到30年,而「無自用住宅者購買自用住宅」的放款房貸期限甚至可超過30年。

《銀行法》第38條
銀行對購買或建造住宅或企業用建築,得辦理中、長期放款,其最長期限不得超過三十年。但對於無自用住宅者購買自用住宅之放款不在此限

目前星展、凱基、永豐、合庫、兆豐、新光、高雄富邦等銀行都有推出40年房貸。

新青年安心成家貸款在2023年8月及10月陸續推出後,八大公股行庫、全國農業金庫、農漁會信用部的新青安貸款,期限最長也可到40年,細節可參考下方文章。

延伸閱讀新青年安心成家房貸 划算嗎? | 利率1.775%、年限40年、額度1000萬、寬限期5年

除了兆豐銀行官網上找不到40年房貸的說明,其他銀行官網都有提到40年房貸的條件,有興趣可以點選以下連結:

補充說明
請特別注意各家條件不一樣,而且可能隨著大環境不同而調整貸款政策,申請之前請務必仔細問清楚。

譬如說:2023年以後,有多位網友反應富邦、合庫都已不承作40年房貸

二、房貸40年有哪些限制條件?

40年銀行房貸比較

1. 財力良好且為首購

40年房貸通常只准許資歷良好首購族申辦,而且相對負債不能太高所以收入較少或負債較高的人比較難申請。

其中,又以富邦的條件最為嚴格…

  • 星展銀行:收支比60%以下
  • 兆豐銀行:收支比60%以下
  • 新光銀行:收支比67%以下
  • 高雄銀行:負債所得比10倍以下
  • 永豐銀行:收入70萬以上
  • 富邦銀行:收入100萬以上,且職業為醫師、律師、會計師、建築師,或任職企業屬「臺灣證券交易所臺灣高薪酬100指數」成分股。

補充說明:
各家銀行首購的定義可能不太一樣,有興趣可參考這篇文章:首購資格怎麼定義?一文快速了解首購族的房貸優惠與利率條件!

2. 年紀不能超過35或40歲

為了控管風險,銀行通常會規定年紀不能太大,大部分的銀行都是不能超過40歲,永豐、星展銀行則是不能超過35歲。

  • 兆豐銀行:不能超過40歲
  • 合庫銀行:不能超過40歲
  • 富邦銀行:不能超過40歲
  • 新光銀行:不能超過40歲
  • 高雄銀行:不能超過40歲
  • 永豐銀行:不能超過35歲 ( 貸款人年紀 + 還款期限 75 )
  • 星展銀行:不能超過35歲 ( 貸款人年紀 + 還款期限 75 )

3. 房子流通性不能太差

房子的流通性必須良好,所以通常會排除不易處分特性的擔保品 (譬如別墅、小套房、老房子、工業住宅)。

以老房子來說,有些銀行甚至會規定屋齡不能超過20年。

  • 永豐銀行:屋齡小於20年 (屋齡+貸款年限 < 60)
  • 兆豐銀行:屋齡小於20年

富邦銀行的Y世代蛋黃貸規定更嚴格,看完之後真心覺得必須是人中之龍/鳳,才有辦法申請到這貸款…

  1. 限新購型,且房屋總價需達以下金額:台北市≧2,500萬元,新北市≧2,000萬元,其他縣市≧1,500萬元。
  2. 擔保品坐落地區:
    (1)台北市:信義區/松山區/中山區/中正區/大安區/內湖區/南港區
    (2)新北市:板橋區/新店區/永和區
    (3)桃園市:桃園區
    (4)新竹市:東區
    (5)新竹縣:竹北市
    (6)台中市:西區/西屯區/南屯區(限七、八期重劃區)
    (7)台南市:東區/中西區
    (8)高雄市:苓雅區/新興區/前金區/左營區/鼓山區

而高雄銀行推出的「 安居高雄市民首購優惠房貸專案」 ,房子必須滿足2大要件:

(1)設籍高雄
(2)買高雄房子

房貸規則、信用評分以及銀行估價有許多眉眉角角,如果你想要更進一步了解房貸知識,不妨參考我在Hahow開設的銀行貸款線上課程,並且免費試看一個單元唷!

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三、利率/成數/寬限期/轉貸

#利率

一般民營銀行的40年房貸,目前最低利率是2.06%,但實際利率要看你的職業收入及債務信用等條件。

至於公股行庫、農漁會、全國農業金庫等機構推出的新青年安心成家貸款,目前補貼後的利率是1.775%,至於補貼結束之後的利率,就要再看到時候的政策怎麼制定,以及是否有升降息。

#成數

房貸成數主要是看地段,通常都是鑑價的8成,除非你的條件特別好,才有可能提高到85成。

如果是新青安貸款,成數最高只能8成,額度上限只能1000萬元,超過的部分就要再搭配一般房貸。

#寬限期

大部分房貸的寬限期通常是1~3年,雖然新青安貸款的最長年限是5年,但實際上還是要看銀行的審核結果而定,不一定能保證是5年。

#轉貸

多數銀行轉貸最多是30年,少數銀行可轉貸40年 (譬如星展銀行),但通常都會有一些限制 (譬如必須符合無自用住宅購買自用住宅者的特定條件),建議可先找銀行窗口詢問。

關於轉貸40年的相關資訊,可參考星展銀行這篇文章:我適合房貸轉貸嗎?轉貸費用是多少?該怎麼評估我的房屋轉貸利率與條件?

三、40年房貸缺點有哪些?

1. 總利息增加

因為還款年限增加,每月還款金額降低,所以房貸總利息支出也變多,悲觀者甚至還說會因此當更久的屋奴,這也是以前較少人選擇40年房貸的主因。

新聞媒體與論壇很多類似言論,譬如:高雄買房享40年房貸利率1.6%!他批:反害年輕人恐怖!銀行推40年房貸 屋奴要當到75歲

2. 限制條件較多

對銀行來說,貸款年限拉長,雖然利息可能賺得較多,但風險也可能會增加,所以通常都會設下一些限制條件,甚至要求資歷或擔保品較佳的客戶才能申請。

目前市面上40年房貸通常要求貸款者必須是年齡35歲以下的首購族,而且月負債比屋齡、屋況都可能有所限制,所以並非所有人都可以順利申請。

四、40年房貸有哪些優點?

1. 降低還款壓力

40年房貸的利息總額雖然較多,但每個月的負擔也較輕。

補充說明:使用寬限期也能降低還款壓力,但寬限期結束後,每月還款壓力反而會增加;理財型房貸也是降低還款壓力的方法,但理財型房貸必須還款後才能再申請。

如果想了解理財型房貸,可參考這篇文章 👉理財型房貸缺點有哪些?只繳息不還本,和寬限期有何不同?一次搞懂利率/年限/成數!

2. 彈性運用資金

降低每月還款金額後,手邊就有閒錢可以進行理財。

如果覺得自己不擅長理財,甚至怕錢留在身邊會亂花,仍然可以隨時還款,進可攻退可守,所以資金運用反而更具彈性。

如果選擇30年或40年房貸後,又想要提早多還一些錢,大部分銀行允許且不會有違約金,所以比20年房貸更彈性。

反倒是選了20年房貸後,又要改成30年或40年房貸,可能申請會遇到問題,而且還要再多付一筆費用!

補充說明:想要提前還款,前提是避免選到綁約條件最嚴格銀行,有興趣了解綁約違約金的朋友請務必看這篇文章房貸綁約期提前還款?不懂銀行遊戲規則,小心被罰高額的提前清償違約金!

此外,很少人買房真的一住就住30年或40年,增加的利息不見得全部都會實現

五、我該選擇40年房貸嗎?

詢問40年房貸是否比較好之前,不妨先問自己兩個問題:

(1)每月房貸負擔是否過重?

如果現在或預期未來的每月房貸負擔比較重,一定會建議你透過拉長年限(30年/40年)來降低壓力,提高生活品質。

但如果20年房貸的負擔壓力對你來說沒這麼重,或許可以思考:把錢放在你自己的身上,是否有更好的運用方式?

(2)是否需要加速或減速還款

假設你無法守住錢,必須透過還貸款來強迫儲蓄,那你就選擇20年房貸,因為它可以讓你按照正常速度還款。

但假設你可以妥善運用多出的錢,那麼支付一些利息但把錢放在更好的地方,會是更好的方式。

關於房貸究竟要還得快還是慢的議題,可參考我寫的這篇文章:《房貸提前還款好嗎?想清楚這幾點,你就不會再糾結!》,這篇文章從發文至今已超過9萬人閱讀過,其中提到幾個觀點和本篇文章有些雷同,有興趣的讀者不妨點擊參考。

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最後喬王要提醒的是,申請貸款不能只單純從利息角度來判斷,還需要從自己的需求財務規劃進一步考量

假設你房屋貸款額度是1000萬,貸款利息2%,貸款期間20年,則每月要繳50,588元,對於一般上班族來說應該是不小的經濟壓力。此時你至少有三種方法可降低資金壓力,並提高你的生活品質:

延伸閱讀房貸壓得你喘不過氣? 降低月付金的4招必學方法! 第4招幫你每月少還上萬元!

(1)買便宜一點的房子

這聽起來有點像是廢話,買房本來就會希望價格低一些。

但…如果同樣的地區無法買到便宜的房子,該怎麼辦呢?

那就只能先用時間換空間,換到其他地區買,不一定要強求自己一次買好買滿囉!

(2)申請本金寬限期

如果你選擇申請本金寬限,本金可不用立刻攤還,每月只要繳交利息16,667元,明顯比每月繳交50,588元輕鬆許多。

不過要注意的是,本金寬限期通常都是2年,寬限期到後,銀行不一定會繼續讓你寬限,所以你可能必須轉貸至他行,但轉貸又有轉貸的成本,且寬限期結束後還款壓力會更大。

所以,務必小心:寬限期的副作用可能比延長房貸還要嚴重

(3)將房貸期間延長至30年或40年

若期間延長至30年,則每月本利攤還金額為36,962元,若延長至40年,則每月本利攤還金額為30,283元,利息明顯比50,588元低許多。

降低月付金的效果雖然不像寬限期這麼顯著,但至少不會有寬限期到期後飆高月付金的副作用

40年銀行房貸常見問題FAQ

Q1: 40年房貸有什麼優點?

40年房貸主要有兩個優點,包括:降低每月還款壓力、增加彈性運用資金。

Q2: 40年房貸有什麼缺點?

40年房貸主要有兩個缺點,包括:總繳利息增加、限制條件較多。

Q3: 我該選擇40年或30年房貸嗎?還是選擇20年房貸?

選擇長天期或短天期房貸,要看自己的財務狀況與財務壓力,不妨問問自己以下兩個問題:

(1)每月房貸負擔是否過重
如果現在或預期未來的每月房貸負擔比較重,建議拉長年限來降低壓力,提高生活品質。

(2)是否需要加速或減速還款
懂得投資理財者,可以減速緩款,選擇長天期房貸;不懂投資理財,甚至是存不住錢者,可以加速還款,選擇短天期房貸。

Q4: 選擇40年房貸後,可以提前清償本金嗎?

這要看各家銀行的綁約條件。

大部分銀行只要綁約期間內不塗銷,或者只要不提前清償全部本金,就不會有違約金;但少數銀行非常嚴格,只要綁約期間內提前清償部份本金,就會有違約金。

Q5: 40年房貸有哪些銀行可選擇?

星展、永豐、合庫、兆豐、新光、高雄富邦等銀行都有推出40年房貸。

八大公股行庫、全國農業金庫、農漁會信用部的新青安貸款期限也可達40年。

但各家銀行可能因為政策影響,不一定會持續推出此商品,若有需要,建議先打電話詢問該銀行的房貸專員。

Q6: 有轉貸40年的銀行嗎?

目前星展銀行轉貸最長可以40年,但前提是必須符合無自用住宅購買自用住宅者之特定條件,詳情請洽銀行窗口。

總結

40年房貸的銀行包括:星展、永豐、合庫、兆豐、高雄、新光、富邦等銀行,但各家條件不一樣,申請前請仔細問清楚。

40年房貸有許多限制條件,包括:
(1)財力良好且首購
(2)年紀不能超過35或40歲
(3)房子的流通性必須良好

40年房貸的缺點則是總利息增加、限制條件多,但優點是可降低還款壓力、彈性運用資金。

希望大家看完後,都能知道可申辦40年房貸的銀行有哪些,以及如何運用有效運用40年房貸。

看完這篇後,不知大家是否還有其他想法呢?

如果你有任何想法,或歡迎在下方留言區或FB粉絲頁討論與交流囉!

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:穩健投資 x 買房安居 x 斜槓享受人生。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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